專家談房價(jià)何時(shí)見底：買房從來沒有剛需(4)

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2025-08-05 10:40:48 獨(dú)津0ij

投資者需要轉(zhuǎn)變思路。長期以來，中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率居高不下，培養(yǎng)了濃厚的投資投機(jī)氛圍。2000-2020年間，全國主要城市房價(jià)平均漲幅達(dá)到8倍以上。然而，這一黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。朱寧教授認(rèn)為："未來10年房地產(chǎn)的投資屬性將大幅弱化，年化回報(bào)率可能降至3%-5%，甚至更低。"這意味著投資者需要尋找新的資產(chǎn)配置方向。

國際經(jīng)驗(yàn)也值得借鑒。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，東京核心區(qū)房價(jià)下跌了近70%，至今未恢復(fù)到泡沫高點(diǎn)。美國次貸危機(jī)后，通過市場化出清和金融改革，房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)健康。這些案例表明，市場調(diào)整是恢復(fù)健康的必經(jīng)之路，政府過度干預(yù)反而可能延緩市場出清進(jìn)程。

開發(fā)商面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2024年，中國房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2024年TOP30房企市場份額已達(dá)到48.3%，比2020年提高了12.5個(gè)百分點(diǎn)。未來開發(fā)商將更加注重現(xiàn)金流和運(yùn)營效率，精品化、差異化將成為競爭焦點(diǎn)。

樓市調(diào)整也為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了契機(jī)。長期以來，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式導(dǎo)致資源錯(cuò)配，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年間，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占新增貸款比重超過40%。隨著資源向科技創(chuàng)新、高端制造等領(lǐng)域流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有望更加均衡。

值得注意的是，房地產(chǎn)市場波動(dòng)影響范圍廣泛，包括建材、家電、裝修等多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)每下降1個(gè)百分點(diǎn)，將直接影響GDP增速約0.1-0.2個(gè)百分點(diǎn)。因此，市場平穩(wěn)過渡至關(guān)重要。朱寧教授提出："理想的調(diào)整路徑應(yīng)是'軟著陸'而非'硬著陸'，政府應(yīng)在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和市場化改革之間尋找平衡。"

從長遠(yuǎn)看，中國房地產(chǎn)市場正逐步回歸理性。住房將不再是投資品，而是回歸居住屬性。市場調(diào)整雖然痛苦，但有利于形成更加健康的房地產(chǎn)生態(tài)。隨著"房住不炒"政策的深入實(shí)施，以及居民住房觀念的轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)市場有望迎來質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

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