萬科新高管班底首次亮相 市場反應(yīng)積極股價上漲。6月27日，萬科在深圳舉辦了2024年度股東大會，萬科董事會主席辛杰、執(zhí)行副總裁郁亮及新管理層班底首次公開亮相。與上一年相比，首排座位數(shù)量由八席減少為七席，辛杰坐在正中，左右手邊分別是監(jiān)事會主席解凍和郁亮。這是郁亮卸任董事會主席后首次發(fā)聲，他主要談到了對當前房地產(chǎn)市場的看法。

1月27日，萬科發(fā)布了管理層變動的公告，郁亮卸任董事會主席，由辛杰接任。郁亮改任執(zhí)行副總裁。李鋒、華翠和李剛也于同日出任執(zhí)行副總裁，此前他們均為深鐵集團的領(lǐng)導干部。新一屆領(lǐng)導班底中除了郁亮，其他人都是“新面孔”。

股東大會上，管理層提到萬科在1月至5月按期保質(zhì)完成了超過2.6萬套房的交付，多地項目實現(xiàn)熱銷，經(jīng)營性業(yè)務(wù)保持穩(wěn)步增長。此外，管理層還回應(yīng)了投資者關(guān)心的債務(wù)情況、市場走勢、業(yè)務(wù)發(fā)展等問題。

市場反應(yīng)較為積極。經(jīng)歷了一個周末后，6月30日萬科A（000002.SZ）開盤價為6.4元，較前一個交易日上漲0.16%；收盤價為6.42元，漲幅0.47%，總市值達到766億元。

萬科方面透露，今年1月至5月，公司新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位，已完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)已無境外公開債。管理層表示，2024年公司融資模式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，新增經(jīng)營性物業(yè)貸293億元，已上報178個“白名單”項目。

自2025年以來，深鐵集團累計提供了超過140億元的股東借款，用于萬科償還債券本息。大股東深鐵集團持續(xù)給予公司大力支持，幫助公司進行資產(chǎn)和股權(quán)處置、參與消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT認購、積極協(xié)調(diào)各類金融資源等。根據(jù)財報，萬科2024年完成了約197億元境內(nèi)外公開債券的兌付。

對于后續(xù)債務(wù)，管理層表示將通過多種方式安排。一方面，將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，并發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的造血功能。另一方面，公司將繼續(xù)落實收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，充分實現(xiàn)資產(chǎn)價值，適時補充流動性。管理層也表示將繼續(xù)積極爭取與金融機構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模。

從一季度報來看，集團持有的流動資產(chǎn)為8833億元，庫存占據(jù)一多半，貨幣資金755億元；一年內(nèi)需要償還的流動負債總計6777億元。

會上，郁亮提到，在政策引導和支持下，相信房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道上來。他表示萬科對市場走勢的判斷具體來源于四個方面：一是土地市場方面，重點城市加快用地規(guī)劃調(diào)整，推動供地結(jié)構(gòu)改善；二是銷售方面，需求回升已有較好基礎(chǔ)；三是存量去化方面，2025年土地和商品房盤活力度加大，速度加快；四是產(chǎn)品趨勢層面，新房供給多元化、品質(zhì)化趨勢加強。

投資者較為關(guān)心的第三個問題，是萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)未來發(fā)展。從一季度財報可以看到，前三個月萬科營收379.9億元，同比下降38.3%，但經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%。萬科方面介紹，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)在部分賽道如物業(yè)、公寓、物流、商業(yè)等已建立行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。2025年前五個月實現(xiàn)營收287億元，同比增長7.8%。

管理層表示，將從以下幾方面繼續(xù)推進經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展：提升客戶黏性和服務(wù)水平，加快建設(shè)包括資產(chǎn)證券化在內(nèi)的資產(chǎn)退出渠道，發(fā)揮萬科多業(yè)務(wù)布局優(yōu)勢，與各方資源全方位合作，不斷提升和完善生態(tài)圈建設(shè)。