5月二手房市場熱度穩(wěn)步回調(diào) 剛需成交主導(dǎo)。2025年5月，二手房市場熱度穩(wěn)步回調(diào)。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比下降10%，同比微增4%，整體增長動(dòng)能放緩。

杭州西湖區(qū)云谷板塊的一位中介反饋，自3月以后，大部分客戶對(duì)樓市仍抱有觀望情緒，尤其是許多有買房計(jì)劃的剛需群體并不著急。這種情緒在成交層面表現(xiàn)為低總價(jià)房源成交占比進(jìn)一步提升。5月，杭州總價(jià)200萬元以下的二手房成交占比接近42%，環(huán)比上月增長1.1個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海和深圳也出現(xiàn)了類似的情況，低總價(jià)二手房成交占比持續(xù)提升。

整體來看，二手房市場呈現(xiàn)出剛需和高端改善需求“兩頭翹”的格局，而剛改和中改需求則相對(duì)疲軟。5月典型城市的二手房成交總價(jià)呈現(xiàn)出兩個(gè)顯著特征：一是總價(jià)300-600萬的二手房成交占比顯著回調(diào)，如上海，總價(jià)300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元三個(gè)總價(jià)段成交占比全線下降，剛改和中改需求明顯減少；二是低總價(jià)房源成交集中度繼續(xù)上升，如深圳，總價(jià)300萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為34.5%，環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升6.0個(gè)百分點(diǎn)。

除了深圳，上海和杭州的低總價(jià)段極致剛需客群也面臨消費(fèi)降級(jí)，總價(jià)300萬元以內(nèi)的二手房成交環(huán)比均有所上漲。剛需客群依然是二手房市場的購買主力，北京、上海、深圳和杭州低總價(jià)段成交套數(shù)占比均在50-60%之間。

從成交面積段來看，北京和上海主力成交面積段為80平方米以內(nèi)房源，但5月份該面積段二手房成交占比同環(huán)比齊跌，市場份額持續(xù)下降。與此相反，90-120平方米的成交占比持增，這表明剛需客群也在轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高的三房戶型。深圳則不同，二手房成交主力面積段在70平方米以下和80-90平方米，且占比持增，因?yàn)樯钲诙址渴袌龇魁g普遍較新，小面積低總價(jià)戶型迎合了剛需客群的短期置業(yè)需求。

北京、上海、深圳和杭州四城的剛需成交基本都占據(jù)成交主力，且集中度還有進(jìn)一步上升趨勢，低價(jià)策略對(duì)于剛需小區(qū)跑量作用更為顯著。事實(shí)上，5月北京、深圳和杭州二手可比房價(jià)下跌項(xiàng)目占比均有所擴(kuò)大，上海略有縮小但仍保持在56%高位。剛需小區(qū)仍在加速“以價(jià)換量”。

與剛需小區(qū)不同的是，高端小區(qū)更多受限于新增掛牌量不足的影響，加之2025年5月高得房率的四代宅和新規(guī)產(chǎn)品集中入市，對(duì)高凈值客群有一定的分流作用。

短期內(nèi)，京滬深杭二手房市場還將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的入市量；而剛需盤目前仍然以價(jià)格為導(dǎo)向。隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業(yè)時(shí)會(huì)綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等因素，選取性價(jià)比較高的小區(qū)，這也意味著區(qū)位偏遠(yuǎn)、功能性缺失的遠(yuǎn)郊老破小交易周期將進(jìn)一步拉長。

5月二手房市場熱度穩(wěn)步回調(diào) 剛需成交主導(dǎo)！