經(jīng)歷了年初兩個(gè)月因假期因素的技術(shù)性回調(diào)后，4月1日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京的二手房在3月突破了1.9萬套，達(dá)到19234套，環(huán)比增長61.96%。市場呈現(xiàn)出量價(jià)雙穩(wěn)特征，即交易規(guī)模與成交價(jià)格趨于穩(wěn)定。多位頭部機(jī)構(gòu)熱門片區(qū)的門店經(jīng)理反饋，在沒有新增政策的前提下，3月成交量通過自行修復(fù)達(dá)到了一年來的高點(diǎn)，顯示出市場的韌性。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這一表現(xiàn)標(biāo)志著北京二手房市場已逐步擺脫政策依賴，進(jìn)入自主調(diào)節(jié)的良性循環(huán)階段，企穩(wěn)態(tài)勢進(jìn)一步明確。

剛需房成交占比達(dá)70%。3月，得益于政策效應(yīng)的延續(xù)以及剛需購房群體需求的增長，北京二手房市場持續(xù)保持火熱態(tài)勢。位于豐臺(tái)大井片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人葛東表示，3月門店已成交15套房源，相比2月份的10套提升了50%。預(yù)計(jì)本月成交房源可達(dá)到20套。從成交房源面積來看，60-80平方米的剛需戶型依然是銷售主力，該面積區(qū)間房源價(jià)格集中在200萬-300萬元以內(nèi)，成交占比達(dá)70%。葛東分析認(rèn)為，該片區(qū)房源總價(jià)低、交通便利且周邊配有大型商超，因此受到首次在京置業(yè)年輕群體的青睞。

西城三里河和德勝片區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、成熟的生活配套和豐富的教育資源，一直是有娃家庭購房的熱門區(qū)域。三里河片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李想提到，去年7月至8月期間，受二手房市場波動(dòng)影響，成交一度陷入拉鋸。如今，隨著市場回暖和房源總價(jià)的回調(diào)，大面積房源因價(jià)格提升性價(jià)比降低，咨詢小面積戶型的人數(shù)明顯增多。以3月成交的一組訂單為例，一對中年夫妻原計(jì)劃購買一套120平方米的房源，但得知房屋總價(jià)需近1400余萬元后，轉(zhuǎn)而購買了一套63平方米的小戶型房源。這對夫妻認(rèn)為，63平方米的房屋足以滿足一家三口的居住需求，同時(shí)也能兼顧教育需求。

購房者買房需求變化的同時(shí)，小業(yè)主也沒有出現(xiàn)此前反彈時(shí)的漲價(jià)行為，而是更尊重市場定價(jià)。位于豐臺(tái)棗園片區(qū)的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人趙如雪表示，去年9月，北京樓市“組合拳”出臺(tái)前小業(yè)主為了成功售出房源，多采用“以價(jià)換量”的方式出售房源，議價(jià)空間最高可達(dá)30%。“組合拳”出臺(tái)后，部分優(yōu)質(zhì)房源因?yàn)樽稍兞亢蛶Э戳康脑黾?，?dǎo)致小業(yè)主信心增強(qiáng)率先選擇回調(diào)價(jià)格，幅度最高至此前的20%。然而，部分小業(yè)主的盲目漲價(jià)行為導(dǎo)致潛在客戶流失。但在政策的強(qiáng)力刺激下，此前持觀望態(tài)度的剛性需求購房者信心增強(qiáng)，合理的價(jià)格調(diào)整符合其心理預(yù)期，從而促使他們作出購房決策。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，這種現(xiàn)象主要源自市場對房價(jià)預(yù)期的理性回歸。當(dāng)前市場呈現(xiàn)雙向調(diào)節(jié)特征，一方面，前期盲目調(diào)價(jià)的房源正在回歸合理區(qū)間；另一方面，老舊小區(qū)房源持續(xù)筑底。這種價(jià)格信號(hào)的穩(wěn)定，促使買賣雙方形成更理性的決策機(jī)制——購房者不再因追漲恐慌入市，轉(zhuǎn)而從容篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的；持有多套房產(chǎn)的小業(yè)主則加速資產(chǎn)騰挪，主動(dòng)掛牌非核心資產(chǎn)以優(yōu)化配置。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，當(dāng)前市場整體表現(xiàn)為價(jià)漲量穩(wěn)，部分此前跌幅較大的區(qū)域，價(jià)格已有所回升。他表示，雖然前幾個(gè)月北京二手房價(jià)格有所上漲，但在3月，平穩(wěn)成為主流趨勢。究其原因，影響樓市的基本面因素并未發(fā)生顯著變化。在政策支持下，市場正逐步企穩(wěn)。

新房外溢帶動(dòng)4月市場持續(xù)升溫。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月北京二手房網(wǎng)簽量為19234套，環(huán)比增長61.96%，同比漲幅達(dá)34.69%。這一數(shù)據(jù)成為一年來北京二手房市場月度成交第二高峰，僅次于2024年12月政策落地后的成交量。特別要提出的是，在3月的最后一個(gè)網(wǎng)簽日，北京二手房當(dāng)日網(wǎng)簽量達(dá)到1386套，日網(wǎng)簽破千套，給小陽春的首月畫上了圓滿的句號(hào)。

郭毅分析稱，3月二手房市場成交升溫，首要驅(qū)動(dòng)力源于教育配套需求。每年4月30日作為入學(xué)信息采集截止節(jié)點(diǎn)，促使上半年尤其是春節(jié)后形成特殊交易窗口期。對有學(xué)區(qū)需求的家庭而言，3月不僅是集中看房決策期，更是加速網(wǎng)簽流程的關(guān)鍵時(shí)段——為確保孩子順利入學(xué)，家長往往需在此前完成過戶手續(xù)。這種教育剛需與購房時(shí)效性的疊加效應(yīng)，成為推動(dòng)3月二手房市場成交走高的重要?jiǎng)幽堋?/p>

購房者本身的內(nèi)需之外，近期海淀等區(qū)域新房市場的火爆也為二手房交易注入了強(qiáng)勁動(dòng)力，其外溢效應(yīng)顯著推動(dòng)了二手房成交量的攀升。據(jù)大興西紅門片區(qū)某知名中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人趙寶全透露，其3月促成交易的3筆訂單中，有2筆業(yè)務(wù)的小業(yè)主因已購置新房，為緩解后續(xù)還貸壓力出售現(xiàn)有房產(chǎn)。新房市場的活躍態(tài)勢對二手房市場產(chǎn)生了明顯的拉動(dòng)作用。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，隨著北京新房成交量連續(xù)5個(gè)月環(huán)比遞增，剛需群體向二手房市場分流趨勢明顯，形成“新房帶二手”的聯(lián)動(dòng)格局。

根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月截至30日，北京二手房（麥田覆蓋樓盤）新增掛牌房源環(huán)比上月高出31.2%，春節(jié)過后，小業(yè)主掛牌積極性顯著提高。與此同時(shí)，春節(jié)后新增看房客戶也在迅速增加，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至30日，3月新增客戶量和2月相比增長超過40%，春節(jié)積壓需求和節(jié)后新增需求集中釋放。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前北京二手房市場依然保持在較高水平，這一表現(xiàn)總體上值得肯定。在政策層面，應(yīng)積極發(fā)掘并充分利用潛在的政策資源，做好政策儲(chǔ)備，并可以借鑒如南京等地出臺(tái)的相關(guān)政策。若部分房源能夠?qū)嵤暗褪赘?、低月供”的購房措施，將有望進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場。