住宅新規(guī)來了。

3月31日，住建部正式發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》（以下簡稱《住宅新規(guī)》），自2025年5月1日起實施。

住宅新規(guī)從基本規(guī)定、居住環(huán)境、建筑空間、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備6大方面作出相應(yīng)要求，比如新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯，提高墻體和樓板隔聲性能，提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬，提高陽臺等臨空處欄桿高度等等。

該規(guī)范整合了28項現(xiàn)行標準，經(jīng)3年調(diào)研及200余次專家論證形成。在新規(guī)出臺之后建設(shè)的住宅，有望在空間舒適性、聲光熱環(huán)境、安全防護與智能化配套以及適老與無障礙系統(tǒng)設(shè)計等方面得到優(yōu)化和提升。

臥室的使用面積不應(yīng)小于5m2

在綠地方面，要求新區(qū)項目人均集中綠地面積不應(yīng)小于0.50m2,舊區(qū)改建項目人均集中綠地面積不應(yīng)小于0.35m2，集中綠地寬度不應(yīng)小于8m等。

住宅項目場地的自然坡度大于8.0%時，應(yīng)采用臺地式布局方式，且臺地之間應(yīng)設(shè)護坡或擋土墻等支擋結(jié)構(gòu)。住宅項目場地豎向設(shè)計應(yīng)有利于雨水徑流的控制和雨水的資源化利用，并應(yīng)滿足防洪排澇的要求。

在建筑空間方面，要求臥室的使用面積不應(yīng)小于5m2；兼起居室的臥室使用面積不應(yīng)小于9m2；臥室短邊凈寬不應(yīng)小于1.80m。新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.00m；臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.60m，局部凈高不應(yīng)低于2.20m，且局部凈高低于2.60m的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3；利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室時，室內(nèi)凈高不低于2.20m的使用面積不應(yīng)小于室內(nèi)使用面積的1/2；廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。廚房的使用面積不應(yīng)小于3.5m2。

此外，要求臥室、起居室和廚房不應(yīng)布置在地下室。每套住宅的衛(wèi)生間應(yīng)至少配置便器、洗浴器、洗面器三件衛(wèi)生器具或預(yù)留安裝位置及條件。便器、洗浴器和洗面器集中配置的衛(wèi)生間的使用面積不應(yīng)小于2.5m2等，衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房或餐廳的上層。

套內(nèi)入口過道凈寬不應(yīng)小于1.10m；通往臥室、起居室的過道凈寬不應(yīng)小于1.00m；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.90m。新建住宅建筑戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.90m，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.80m。臥室門的通行凈寬不應(yīng)小于0.80m，廚房門和衛(wèi)生間門的通行凈寬不應(yīng)小于0.70m，并應(yīng)預(yù)留無障礙改造的條件。

陽臺欄桿凈高不低于1.2m

在陽臺方面，要求陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m，陽臺欄桿應(yīng)采取防止攀登的措施；各套住宅之間毗連的陽臺應(yīng)設(shè)分戶隔板。

臨空外窗的窗臺距室內(nèi)地面的凈高小于0.90m時，應(yīng)配置防護設(shè)施，防護設(shè)施的高度應(yīng)由室內(nèi)地面或可登踏面起算，且不應(yīng)小于0.90m。當凸窗窗臺高度小于或等于0.45m時，其防護設(shè)施高度應(yīng)從窗臺面起算，且不應(yīng)小于0.90m：當凸窗窗臺高度大于0.45m時，其防護設(shè)施高度應(yīng)從窗臺面起算，且不應(yīng)小于0.60m；凸窗的防護設(shè)施應(yīng)貼外窗設(shè)置。

在公共空間方面，設(shè)有公共走廊時，走廊凈寬不應(yīng)小于1.20m，凈高不應(yīng)低于2.20m；當設(shè)置封閉外廊時，應(yīng)設(shè)可開啟的窗扇。公共樓梯方面，當最高人戶層樓面距室外設(shè)計地面的高度不超過15m時，公共樓梯一邊設(shè)有欄桿的，其梯段凈寬不應(yīng)小于1.00m；公共樓梯兩側(cè)均為墻體的，其梯段凈寬不應(yīng)小于1.10m。當最高入戶層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過15m時，公共樓梯的梯段凈寬不應(yīng)小于1.10m。

樓梯井凈寬大于0.11m時，必須采取防止人員墜落和兒童攀登的措施。電梯井道及電梯機房、水泵機房等產(chǎn)生噪聲或振動的房間不應(yīng)緊鄰臥室布置。

新建住宅四層樓以上應(yīng)設(shè)電梯

對新建住宅建筑電梯的設(shè)置，要求最高入戶層為四層及四層以上，或最高人戶層樓面距室外設(shè)計地面高度超過9m的住宅建筑，每個住宅單元應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯。最高人戶層為十二層及十二層以上，或最高人戶層樓面距室外設(shè)計地面高度超過33m的住宅建筑，每個住宅單元應(yīng)至少設(shè)置2臺電梯。設(shè)有電梯的住宅單元，應(yīng)至少有1臺電梯滿足：轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90m；采用寬轎廂時，轎廂長邊尺寸不應(yīng)小于1.60m，短邊尺寸不應(yīng)小于1.50m，采用深轎廂時，轎廂寬度不應(yīng)小于1.10m，深度不應(yīng)小于2.10m。4電梯緊急呼叫按鈕的中心距地面高度應(yīng)為0.85m等。

既有住宅建筑加裝電梯，不應(yīng)影響建筑結(jié)構(gòu)安全性和正常使用功能。加裝電梯的載重量不應(yīng)小于320kg，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.80m。每個住宅單元至少應(yīng)有1個無障礙公共出入口。公共出入口的外門通行凈寬不應(yīng)小于1.10m。當外門為雙扇門時，至少應(yīng)有1扇門的通行凈寬不小于0.80m。

公共出入口位于陽臺、外廊及并樓梯平臺的下部時，應(yīng)采取防止墜物傷害的安全措施。公共出入口上方應(yīng)設(shè)雨篷，雨篷的寬度不應(yīng)小于門洞的寬度，雨篷的挑出長度應(yīng)超過門扇開啟時的最遠點，且不應(yīng)小于1.00m。當公共出入口臺階總高度超過0.70m且側(cè)面臨空時，臺階和平臺的臨空側(cè)面應(yīng)設(shè)防護設(shè)施，且防護設(shè)施凈高不應(yīng)低于1.20m。

外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天并、室外樓梯及上人屋面等臨空處應(yīng)設(shè)防護欄桿，欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m；欄桿應(yīng)有防止攀登和物品墜落的措施，欄桿豎向桿件間的凈距不應(yīng)大于0.11m。公共出入口內(nèi)外、公共走廊、公共樓梯、電梯廳等處的地面應(yīng)采用防滑鋪裝，地面靜摩擦系數(shù)不應(yīng)小于0.6。

實心樓板厚度不應(yīng)小于1分米

在結(jié)構(gòu)方面，要求住宅建筑結(jié)構(gòu)的安全等級不應(yīng)低于二級，新建住宅建筑的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)實心樓板厚度不應(yīng)小于100mm。

在室內(nèi)方面，住宅臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能應(yīng)符合臥室分戶墻及分戶樓板兩側(cè)房間之間的計權(quán)標準化聲壓級差與粉紅噪聲頻譜修正量之和不應(yīng)小于50dB。臥室、起居室樓板的計權(quán)標準化撞擊聲壓級不應(yīng)大于65dB。

每套住宅應(yīng)至少有一個臥室或起居室能滿足日照標準；臥室、起居室、廚房均應(yīng)有直接采光；自然通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于地面面積的5%等等。

業(yè)界解讀：

新規(guī)激發(fā)改善住房的愿望，促進換房需求

58安居客研究院院長張波指出，新的《住宅項目規(guī)范》突出了“安全、舒適、綠色、智慧”的具體要求，通過系統(tǒng)性技術(shù)規(guī)定補齊當下存在的居住短板，是提升居住品質(zhì)，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，標志著我國住宅建設(shè)從“有的住”向“住得好”在規(guī)范層面邁出了一大步，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

在提升居住舒適性方面，層高標準從傳統(tǒng)2.8米提升至不低于3米，解決吊頂后空間壓抑問題，也能更有利于室內(nèi)通風(fēng)采光。而對每套住宅提出滿足日照標準，并且在夏熱冬冷地區(qū)需預(yù)留供暖空調(diào)設(shè)施，也更好提升居住的健康度。

在強化適老化方面，規(guī)范中要求4層及以上住宅必須設(shè)置電梯，也是更好方便老年人與行動不便者出行，建筑空間設(shè)計需考慮輪椅通行、扶手安裝等細節(jié)，更是體現(xiàn)老齡化社會的包容性。

此外，多維度強化規(guī)范要求，包括節(jié)能、雨水徑流控制、可再生能源利用等技術(shù)措施，推動可持續(xù)發(fā)展。以及引入智慧社區(qū)概念，要求住宅配備智能化設(shè)施，提升管理效率與居住便利性。對于安全性方面，也明確建筑需在設(shè)計年限內(nèi)滿足抗震、防火等要求，并限制擅自改動承重結(jié)構(gòu)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從2023年開始，剛需大多數(shù)開始轉(zhuǎn)向二手住房和租賃居住，新房市場開始主要面向改善型住房需求。新房市場供給的項目，基本上開始向配套完善、品質(zhì)優(yōu)越、服務(wù)良好、功能先進的“好房子”靠攏。很多改善型產(chǎn)品，特別是一些低密度項目已經(jīng)開始試行3米層高，且已經(jīng)在層高、隔聲、降噪、安全、服務(wù)一老一小等方面加大投入，甚至開始內(nèi)卷式競爭。此次發(fā)布的新規(guī)作為底線指標，提高住房建筑標準，利好所有買新房的人群。

他認為，住宅新標準的發(fā)布，最大的影響就是激發(fā)大家改善住房的愿望，促進換房需求，也讓市場上的產(chǎn)品供給更加多元多樣。在換房需求釋放出來以后，會帶動二手房掛牌，促進新市民、年輕人上車，帶動構(gòu)建先租后買、先小后大，先上車后改善、逐步提升居住福利的梯度購房消費模式，這也是我國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑，也是房地產(chǎn)的新模式。