2025年中央一號(hào)文件發(fā)布，明確規(guī)定了紅線與禁區(qū)：“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房?！边@與今年1月自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)的通知相一致。兩部門(mén)當(dāng)時(shí)發(fā)文要求：嚴(yán)禁違法違規(guī)買(mǎi)賣(mài)宅基地和違規(guī)搞合作建房；嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地和住房；不得以所謂的“特殊資格權(quán)”、村民決議等變相給回鄉(xiāng)退休干部等非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員分配宅基地建房。

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村法制研究中心主任任大鵬表示，城鎮(zhèn)居民、退休干部等都不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，取得宅基地于法無(wú)據(jù)。這一規(guī)定旨在保護(hù)耕地資源和農(nóng)民的根本權(quán)益。

根據(jù)土地管理法等法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體，符合條件的農(nóng)村居民作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，可以以戶(hù)為單位依法申請(qǐng)取得農(nóng)村集體土地建住宅。申請(qǐng)取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)需要具備以下要素：一是申請(qǐng)人必須是農(nóng)村居民，二是必須以戶(hù)為單位申請(qǐng)，三是要符合法定程序。因此，城鎮(zhèn)居民和退休干部不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，不能到農(nóng)村申請(qǐng)取得農(nóng)民宅基地。農(nóng)村房屋的所有權(quán)與宅基地使用權(quán)具有不可分割的關(guān)系，按照宅基地確權(quán)登記的“房地一體”原則，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)房必然要以取得宅基地使用權(quán)為前提，而這是法律不允許的。

實(shí)踐中確實(shí)存在農(nóng)村宅基地私下買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象，但依據(jù)法律和政策規(guī)定，農(nóng)村宅基地的資格權(quán)主體只限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地，其行為應(yīng)屬無(wú)效。

中央一號(hào)文件的規(guī)定旨在保障公平與保護(hù)農(nóng)民利益。城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)房購(gòu)宅基地或者退休干部到農(nóng)村建房，會(huì)擠壓有限的農(nóng)村集體建設(shè)用地資源，甚至擠占農(nóng)用地，威脅耕地紅線。此外，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地，會(huì)損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的法定權(quán)利，導(dǎo)致不公平現(xiàn)象。

對(duì)于退休干部返鄉(xiāng)置產(chǎn)的問(wèn)題，任大鵬表示，中央政策和相關(guān)法律鼓勵(lì)各類(lèi)人才服務(wù)鄉(xiāng)村振興。地方政府應(yīng)當(dāng)支持和引導(dǎo)各類(lèi)人才服務(wù)鄉(xiāng)村振興，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體也應(yīng)當(dāng)為返鄉(xiāng)入鄉(xiāng)人員提供必要的生產(chǎn)生活服務(wù)和相關(guān)福利待遇。然而，支持人才返鄉(xiāng)與允許其在農(nóng)村購(gòu)房和購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地是兩個(gè)不同的概念。對(duì)人才的支持方式有多種形式，例如租住農(nóng)民的閑置住宅同樣可以解決其必需的生活條件。

如果允許農(nóng)村房屋和宅基地自由交易，會(huì)損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的權(quán)利，損害相關(guān)法律的權(quán)威性。中央一號(hào)文件針對(duì)性地禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)房、購(gòu)宅基地和退休干部到農(nóng)村占地建房，更具政策導(dǎo)向性和權(quán)威性，有助于深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

關(guān)于盤(pán)活宅基地等農(nóng)村閑置資源的問(wèn)題，各地在試點(diǎn)過(guò)程中有很多創(chuàng)新和探索。根據(jù)中央要求，閑置宅基地及其他資源的盤(pán)活利用，必須符合相關(guān)法律的規(guī)定，切實(shí)做到改革于法有據(jù)。年輕人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)對(duì)于鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和文化繁榮具有重要意義，各地應(yīng)當(dāng)采取多種激勵(lì)措施引導(dǎo)城市人才下鄉(xiāng)，推動(dòng)專(zhuān)業(yè)人才服務(wù)鄉(xiāng)村。有條件的地方可以為新農(nóng)人購(gòu)房或租住農(nóng)民房屋給予補(bǔ)貼，但不應(yīng)當(dāng)允許通過(guò)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住宅的方式解決生活條件。留住人才更重要的是提供就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)，而不是突破法律和政策的邊界。