前段時(shí)間，子姨一個(gè)朋友離婚了。

人到中年，子姨身邊朋友別說(shuō)離婚了，二離的都不少。所以我也沒(méi)在意，跟他開(kāi)玩笑說(shuō)終于自由了。結(jié)果他乘機(jī)給我倒了一肚子苦水：

我這是假離婚，不是真離！

他是一家地方國(guó)企地產(chǎn)平臺(tái)的總經(jīng)理，離婚是為了切割。因?yàn)楣颈成狭司揞~債務(wù)，正陷入絕境。他，和自己投進(jìn)去的家底，可能都得完了。

過(guò)去幾年，他自己國(guó)企平臺(tái)旗下幾個(gè)項(xiàng)目，要么是商業(yè)，要么在杭州遠(yuǎn)郊，要么在環(huán)杭。賣(mài)的最好的一個(gè)項(xiàng)目，也沒(méi)有到總貨值的一半。

如何敗光幾十億，一個(gè)國(guó)企地產(chǎn)平臺(tái)老總的自白

平臺(tái)和項(xiàng)目都窮盡了融資辦法。他自己還墊進(jìn)項(xiàng)目不少資金，最難的時(shí)候，甚至要員工去銀行套錢(qián)給公司用。

他給我復(fù)盤(pán)了下公司這幾年的得失，以下是他的自述。

1

回顧我在公司的這幾年，雖然市場(chǎng)下行原因很大，但顯然企業(yè)管理的問(wèn)題更大。

比如公司在杭州市中心的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。2018年拿的地，項(xiàng)目當(dāng)時(shí)花了4000萬(wàn)做地下與地鐵的聯(lián)通。

當(dāng)時(shí)杭州市場(chǎng)火到核心大平層一房難求。但這個(gè)項(xiàng)目入市時(shí)間拖了兩年，一直拖到市場(chǎng)下來(lái)，商業(yè)大平層賣(mài)不動(dòng)了。但這時(shí)，該降價(jià)也不降價(jià)，項(xiàng)目截止到目前也沒(méi)賣(mài)出去一半。

剩下的房子，都被公司抵押出去了。

另外一個(gè)環(huán)杭項(xiàng)目。拿地時(shí)承諾要建回遷房，項(xiàng)目就先蓋了回遷房，等要賣(mài)住宅時(shí)，市場(chǎng)又下行了。整個(gè)策略和節(jié)點(diǎn)全踩空了。

當(dāng)時(shí)企業(yè)的高層真是太樂(lè)觀，時(shí)間都錯(cuò)過(guò)了。幾個(gè)月時(shí)間：

就是另一片天地。

2

公司的國(guó)企病很重。說(shuō)好了5點(diǎn)下班，他們分分鐘鐘不想等，5點(diǎn)就全走光了。

像很多國(guó)企一樣，我們公司一半都是關(guān)系戶(hù)。需要招人時(shí)，他們就會(huì)推薦人。只有一個(gè)部門(mén)是純粹的，沒(méi)有關(guān)系戶(hù)，那就是營(yíng)銷(xiāo)部：

因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)干的都是苦差事。

這么大一家國(guó)企，一直沒(méi)有數(shù)據(jù)化，沒(méi)有總結(jié)，沒(méi)有指標(biāo)節(jié)點(diǎn)。

去年一年，公司環(huán)杭項(xiàng)目都沒(méi)賣(mài)幾套。項(xiàng)目之前用“白戶(hù)”撬動(dòng)流水的路子，也堵上了，資金鏈就崩掉了。

“白戶(hù)”操作很多杭州營(yíng)銷(xiāo)人都懂。比如，100萬(wàn)的房子，2成首付的話(huà)，開(kāi)發(fā)商先把首付20萬(wàn)，通過(guò)第三方公司打給：

白戶(hù)購(gòu)房者。

“白戶(hù)購(gòu)房者”通過(guò)買(mǎi)房形式，再把20萬(wàn)打到公司賬戶(hù)。房子網(wǎng)簽后，銀行放款，項(xiàng)目公司就可以拿到80萬(wàn)?！鞍讘?hù)購(gòu)房者”和中介也會(huì)各自獲取一部分傭金。

這些“白戶(hù)”可能是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，最多的是云貴川農(nóng)民。因?yàn)橛械脑瀑F川農(nóng)民，一輩子可能也不出大山，他們無(wú)所謂“官司”和信用。

開(kāi)發(fā)商用20萬(wàn)的流水從銀行套出了80萬(wàn)，資金的流量就有了。

把“白戶(hù)”操作做成產(chǎn)業(yè)鏈的重災(zāi)區(qū)，就是嘉興了。國(guó)企性質(zhì)問(wèn)題，用白戶(hù)撬流水的單子算少的，民企更猖獗。

中間環(huán)節(jié)很多都是上海過(guò)來(lái)的一批人。這已經(jīng)在當(dāng)?shù)匦纬僧a(chǎn)業(yè)鏈，它的產(chǎn)業(yè)鏈化已經(jīng)不是見(jiàn)到的這些所謂臺(tái)面的代理公司，下游還有好幾層。

白戶(hù)產(chǎn)業(yè)鏈非常惡劣，沒(méi)有環(huán)節(jié)是無(wú)辜的。

這個(gè)錢(qián)從開(kāi)發(fā)商滾出去，再滾回來(lái)，開(kāi)發(fā)商肯定是其中一環(huán)。但沒(méi)有銀行的配合，貸款也辦不下來(lái)。因?yàn)殂y行放貸之前，他們要問(wèn)客戶(hù)是不是買(mǎi)房子，為什么買(mǎi)房子這些基本情況，畢竟如果流水和社保都沒(méi)有的話(huà)：

審核就沒(méi)辦法通過(guò)。

3

這個(gè)客戶(hù)本身不是真正的來(lái)買(mǎi)房子。就是用他的名字配合一下簽個(gè)合同，這個(gè)量做很大的話(huà)，銀行的呆賬就很難看。

銀行呆賬的話(huà)，銀行會(huì)催購(gòu)房者。催不下來(lái)就會(huì)有起訴，因?yàn)槠诜块_(kāi)發(fā)商有擔(dān)保責(zé)任，銀行會(huì)起訴開(kāi)發(fā)商，讓他退還這筆錢(qián)。

這個(gè)周期下來(lái)，政府知道得很清楚。但現(xiàn)在他們也不能做很多事情，只能把開(kāi)發(fā)商先穩(wěn)住，不然的話(huà)問(wèn)題會(huì)更大。

最近這種白戶(hù)操作基本停了，銀行也開(kāi)始收緊了。

像環(huán)杭這些項(xiàng)目，很多人都是為利益而來(lái)。但有些人是真的被騙來(lái)買(mǎi)房的。

子姨的好朋友鐵頭功社2019年就寫(xiě)過(guò)《杭州房產(chǎn)中介自述：和我們比，PUA是渣渣》，揭露環(huán)杭房產(chǎn)代理商，用各種套路把杭州打工人騙到海寧買(mǎi)房的卑鄙手段。后來(lái)這篇文章被很多平臺(tái)刪除，大家有興趣可以去對(duì)話(huà)框發(fā)送“海寧”自取。

不幸的是，這樣的事情一直在發(fā)生。

前幾天，浙江經(jīng)視看地產(chǎn)做過(guò)報(bào)道，在浙江平湖，李女士在社交軟件上認(rèn)識(shí)一位男士，聊得挺好。一個(gè)月之后，這位男士以談戀愛(ài)的名義送她一套房子，名字寫(xiě)她的：

首付不用她付，后面的貸款也不用她還。

但辦了貸款后，他各種理由不見(jiàn)面，也不還貸款。直到上周，這位男士跟她坦白，首付他根本沒(méi)付，所有的都是他開(kāi)發(fā)商朋友去操作的：

首付款是開(kāi)發(fā)商自己出的，貸款是在郵儲(chǔ)銀行平湖支行貸的。

貸款時(shí)，銀行人員什么都沒(méi)說(shuō)，而且還一直催促她簽字。

李女士說(shuō)，不想讓爸媽知道，爸媽年齡大了，知道我被騙的話(huà)肯定會(huì)傷心的。

我看過(guò)的項(xiàng)目里，還有兩個(gè)印象特別深刻的案例。

前兩年時(shí)，一對(duì)剛畢業(yè)的小夫妻被騙到環(huán)杭買(mǎi)房子。他們結(jié)婚要買(mǎi)房，但實(shí)在太窮了，就被中介騙到了環(huán)杭。

買(mǎi)房后，做土木工程的男生失業(yè)了。女生打著三份工，他們就經(jīng)常去售樓處哭。

還有一位中年人，牙齒到掉光了，在那里維權(quán)。真的很辛苦很慘。

從道德角度看，中介就不該把這些最傳統(tǒng)的底層人，騙到這里買(mǎi)房。從項(xiàng)目角度看，房子賣(mài)不動(dòng)就去找中介賣(mài)。但中間渠道商是不管的，如果他不動(dòng)歪腦子、走偏門(mén)就賺不了錢(qián)。

這批中介很多沒(méi)文化，又在社會(huì)底層。他們有了工作，但卻是去騙人的。

這些都是悲劇。

還有很多事情也覺(jué)得唏噓。有一次拿地，地塊是政府政府收回去。改了土地性質(zhì)和容積率，再重新拿來(lái)拍的。

政府收回去的時(shí)候，房子其實(shí)已經(jīng)蓋好了。

真的是炸掉重新拍啊。

另外一件讓我感慨頗多的，是有一天看到我朋友的房子被拍賣(mài)。這位朋友在朋友圈發(fā)了一個(gè)法拍鏈接，說(shuō)：

這是我的房子，歡迎大家來(lái)拍。

以前很好的時(shí)候，大家都很有夢(mèng)想，感覺(jué)能實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。但這一波過(guò)來(lái)后，都發(fā)現(xiàn)家庭是最核心的，以前最普通最容易忽視的那一面，反而最值得。

4

如果要我反省的話(huà)，從拿地成本、地段，整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)打法，包括市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)、找誰(shuí)做分銷(xiāo)，建團(tuán)隊(duì)，主要的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人是誰(shuí)，這些都是可以變的。

不同于住宅純粹靠天吃飯，商業(yè)項(xiàng)目，特別是對(duì)資金要有要求的項(xiàng)目，對(duì)人才的要求也是很高的，財(cái)稅、法務(wù)、建筑、設(shè)計(jì)、物業(yè)、管理整套東西都要懂。

但另外看，我認(rèn)為我們這種國(guó)企平臺(tái)公司就不應(yīng)該來(lái)做地產(chǎn)。以前是拿塊地就能賺錢(qián)，現(xiàn)在不是了。

有些集團(tuán)公司這個(gè)項(xiàng)目虧了，另外一個(gè)項(xiàng)目賺錢(qián)可以騰挪一下。但我們國(guó)企平臺(tái)所有項(xiàng)目都是虧的，房?jī)r(jià)幾乎腰斬。

沒(méi)有國(guó)企的命，卻有國(guó)企的病，其實(shí)已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

現(xiàn)在，我這條鏈上的人已經(jīng)被全拔掉了。集團(tuán)層級(jí)的人全部分流到項(xiàng)目，只剩下辦公室和財(cái)務(wù)還有幾個(gè)人，只剩下框架搭在那里。

在國(guó)企干了這幾年，我現(xiàn)在不僅是傾家蕩產(chǎn)，還隨時(shí)有進(jìn)去的風(fēng)險(xiǎn)。