2025年樓市展望穩(wěn)已是最高目標(biāo)。2024年四季度，從中央到地方出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)的政策，包括一線城市全面松綁限購(gòu)、購(gòu)房首付降至15%、房貸利率跌破3%，以及禁止自媒體發(fā)布唱空樓市言論等。這些重磅措施推動(dòng)了樓市成交回升。年底的重要會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)樓市，穩(wěn)股市”，并提出積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策。盡管如此，這些政策可能只是對(duì)沖負(fù)面消息的影響，實(shí)際效果有待觀察。

當(dāng)前影響樓市的關(guān)鍵因素在于經(jīng)濟(jì)狀況。房地產(chǎn)行業(yè)的限制性政策已基本取消，如三道紅線被廢除，房企融資得到支持。限購(gòu)政策放寬，鼓勵(lì)外地和農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房。房貸利率不斷下調(diào)，主要擔(dān)憂由之前的高杠桿變?yōu)樘崆斑€貸。甚至“房住不炒”的口號(hào)也有所淡化。因此，關(guān)于支持樓市的政策已經(jīng)出得差不多了。未來(lái)樓市的核心問(wèn)題在于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，即居民是否有能力和信心進(jìn)行消費(fèi)和投資。這取決于就業(yè)和收入的提升以及整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情況。

雖然年底幾場(chǎng)重要會(huì)議強(qiáng)調(diào)2025年將采取更積極的財(cái)政和貨幣政策，但市場(chǎng)預(yù)期并不高。增量刺激政策可能只是為了對(duì)沖特朗普上臺(tái)帶來(lái)的利空消息。在這種背景下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的難度較大。如果對(duì)明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不持樂(lè)觀態(tài)度，那么對(duì)中國(guó)樓市的預(yù)期也不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀。

2024年四季度，一線及部分二線城市在利好政策下成交量顯著反彈。這些城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、寧波、成都、重慶、武漢、廈門(mén)等。這些城市的共同特點(diǎn)是人口和經(jīng)濟(jì)總量大，周邊沒(méi)有更大規(guī)模的城市競(jìng)爭(zhēng)。2025年，這類(lèi)城市的房?jī)r(jià)有望率先見(jiàn)底。不過(guò)，管理層的目標(biāo)是“止跌回穩(wěn)”而非“止跌回升”，表明短期內(nèi)希望市場(chǎng)見(jiàn)底，但長(zhǎng)期避免過(guò)熱。因此，四大一線城市中，除了廣州全面松綁限購(gòu)?fù)?，其他城市僅逐步放松外圍區(qū)域的限購(gòu)，并且隨著市場(chǎng)回暖，進(jìn)一步放松政策的步伐放緩。預(yù)計(jì)明年大城市樓市會(huì)見(jiàn)底，但房?jī)r(jià)上漲空間有限。

對(duì)于三四線城市而言，一線及強(qiáng)二線城市的限購(gòu)政策放松可能會(huì)產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，吸引周邊低能級(jí)城市的購(gòu)買(mǎi)力。小城市在存量博弈市場(chǎng)中難以與配套更完善、就業(yè)機(jī)會(huì)更多的大城市競(jìng)爭(zhēng)。此外，三四線城市基本面不佳，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)差，人口流出明顯，住房供應(yīng)過(guò)剩等問(wèn)題長(zhǎng)期存在。棚改透支了住房市場(chǎng)需求，修復(fù)這些問(wèn)題需要較長(zhǎng)的時(shí)間。目前，三四線城市只能等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和全國(guó)樓市的整體復(fù)蘇。2025年，三四線城市甚至部分二線城市樓市量?jī)r(jià)繼續(xù)下滑的可能性較大。

廣州樓市在過(guò)去三年中呈現(xiàn)出兩極分化的新特征。豪宅市場(chǎng)一直強(qiáng)勢(shì)，單套千萬(wàn)以上豪宅成交從2021年的1000套增加到今年前11個(gè)月的4000多套。高端物業(yè)的需求推動(dòng)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)更多大面積戶(hù)型。另一方面，由于核心城區(qū)90平米以下的限購(gòu)政策松綁，海珠、荔灣、越秀、天河四個(gè)區(qū)的小戶(hù)型成交大幅提升。今年賣(mài)出的地塊也規(guī)劃了大量緊湊型產(chǎn)品。而90~110平米的剛改產(chǎn)品則供大于求，只能以降價(jià)促銷(xiāo)。預(yù)計(jì)2025年廣州樓市將呈現(xiàn)板塊和產(chǎn)品的分化現(xiàn)象，核心城區(qū)強(qiáng)勢(shì)，遠(yuǎn)郊偏弱，近郊平衡。豪宅和大戶(hù)型熱度不減，極致緊湊的小戶(hù)型市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，而面向中產(chǎn)的剛改產(chǎn)品復(fù)蘇可能最慢。佛山和東莞受廣州、深圳松綁限購(gòu)的虹吸效應(yīng)影響，加上自身經(jīng)濟(jì)增速下滑，樓市表現(xiàn)可能不盡如人意。