多個(gè)城市房貸利率上調(diào)

房貸利率上調(diào)，市場真的回暖了嗎？

前幾天一位老朋友打電話向我訴苦：他正準(zhǔn)備買房，卻發(fā)現(xiàn)房貸利率悄然上調(diào)了。沒錯近期確實(shí)有多家銀行上調(diào)了房貸利率，這讓不少人認(rèn)為這是市場回暖的信號。作為一個(gè)觀察房地產(chǎn)市場二十余年的老兵，我不禁想說：事情或許沒那么簡單。

咱們先來瞧瞧具體的數(shù)據(jù)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)當(dāng)下已經(jīng)有超出10個(gè)城市的主流銀行把房貸利率給上調(diào)了，平均往上浮動的幅度處在10到20個(gè)基點(diǎn)范圍之內(nèi)。就像在北京地區(qū)，首套房的房貸利率從之前的4.1%提升到了4.3%二套房從4.9%提升到了5.1%。這一變化的確得引起重視。

不過利率上調(diào)的背后，是更復(fù)雜的市場邏輯。2023年末，全國住房貸款余額達(dá)到38.3萬億元，同比增長僅3.8%創(chuàng)下近十年新低。銀行上調(diào)利率，與其說是市場回暖的表現(xiàn)，不如說是對信貸風(fēng)險(xiǎn)的重新定價(jià)。

多個(gè)城市房貸利率上調(diào)

有趣的是，同期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)并不算樂觀。2024年1月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有56個(gè)，這個(gè)數(shù)字著實(shí)讓人深思。房價(jià)走勢和利率調(diào)整之間，似乎并沒有太強(qiáng)的正相關(guān)性。

從需求方面來講，情形也并非良好。2023年，全國商品房的銷售面積，比去年同期降低了8.5%成交的金額，減少了6.2%。即便在以往的“金九銀十”那段時(shí)間里，市場的表現(xiàn)，依舊沒有達(dá)到預(yù)期。這顯示出，僅僅依靠對利率進(jìn)行調(diào)整，來促使市場活躍，其成效或許不是很理想。

再看開發(fā)商的處境。截至2023年底，TOP100房企平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75.3%較年初上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。利率上調(diào)無疑會增加他們的融資成本，這對市場復(fù)蘇來說，未必是好消息。

值得注意的是，不同城市的表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化。一線城市和部分強(qiáng)二線城市的成交量有所回升，而三四線城市依然低迷。比如深圳2023年12月新房成交面積環(huán)比增長15.3%而許多三線城市同期降幅超過20%。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房貸利率調(diào)整往往是市場變化的滯后反應(yīng)，而非先導(dǎo)指標(biāo)。就像2016年那輪上漲周期，利率上調(diào)是在房價(jià)已經(jīng)明顯上漲之后才開始的。當(dāng)下的利率調(diào)整，更像是銀行對經(jīng)營策略的主動調(diào)整。

更深層次來看，當(dāng)前市場面臨的挑戰(zhàn)是結(jié)構(gòu)性的。人口結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化紅利消退、居民杠桿率居高不下，這些都不是簡單調(diào)整利率就能解決的問題。數(shù)據(jù)顯示，2023年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.8%增速已經(jīng)明顯放緩。

有意思的是，最近有些城市開始試著推行創(chuàng)新性政策。像“帶押過戶”“認(rèn)房不認(rèn)貸”這類措施的發(fā)布，表明市場在探尋新的平衡狀態(tài)。不過成效怎樣，得靠時(shí)間去驗(yàn)證。

因此面對“房貸利率上調(diào)”這一信號，我建議大家要保持理性。市場真正回暖需要更多基礎(chǔ)方面的支撐，像居民收入穩(wěn)定地增長、房企經(jīng)營持續(xù)地改善以及市場預(yù)期逐步地修復(fù)等等。這些才是左右市場走向的重要因素。

正所謂"不畏浮云遮望眼"，在這個(gè)信息爆炸的時(shí)代，我們更需要保持清醒。房地產(chǎn)市場的變化從來都不是單一因素能夠主導(dǎo)的，過度解讀某個(gè)指標(biāo)的變化，往往會帶來判斷上的偏差。