二手房開始減少了

近期，多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。11月，北京二手房網(wǎng)簽量接近1.9萬套，創(chuàng)下近20個(gè)月新高；上海二手房成交2.7萬套，創(chuàng)近44個(gè)月新高；深圳二手房成交套數(shù)連續(xù)兩個(gè)月超過5000套，達(dá)到近50個(gè)月新高；杭州二手房網(wǎng)簽量突破1萬套，為今年1月以來最高紀(jì)錄；成都二手房網(wǎng)簽2.6萬套，創(chuàng)3年內(nèi)的第二高。二手房開始減少了！

值得注意的是，一些城市如上海和北京的二手房市場(chǎng)已進(jìn)入去庫存階段。上海的二手房成交量連續(xù)兩個(gè)月超過新增掛牌量，而北京的二手房掛牌量從16萬套降至13萬套。這些跡象表明，供應(yīng)和需求正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

然而，并非所有城市的情況都如此樂觀。例如，重慶的二手房掛牌量飆升至30萬套，沈陽、天津、蘇州和杭州的二手房掛牌量也均接近或超過20萬套。與此同時(shí)，大部分城市的去化周期也在持續(xù)走高，全國百城平均去化周期已達(dá)26.5個(gè)月，部分城市甚至超過36個(gè)月。

目前，國內(nèi)樓市的整體庫存有56億平方米，其中純土地庫存36.6億平方米，期房15.8億平方米，現(xiàn)房3.8億平方米。庫存是判斷房價(jià)波動(dòng)的關(guān)鍵指標(biāo)之一，只有當(dāng)庫存消化到一定程度時(shí)，房價(jià)才可能出現(xiàn)明顯變化。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全國百城11月二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有96個(gè)，盡管深圳和成都因成交量增加而出現(xiàn)價(jià)格上漲，但大多數(shù)城市仍在下跌。這一波銷量主要依靠政策刺激，而非基本面的改變。接下來，政策利好和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的推出將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。

12月即將召開的重要會(huì)議將決定明年經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的大方向。財(cái)政赤字率是否會(huì)提高，是否通過債務(wù)形式刺激經(jīng)濟(jì)，以及是否有大規(guī)模資金投入收房等問題備受關(guān)注。同時(shí)，加速制造新的購買力也非常重要。住建部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，將城中村改造范圍擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市，這有助于創(chuàng)造新的購房需求并為樓市注入資金。

此外，財(cái)政部提前下達(dá)了2025年部分中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金預(yù)算，包括住房保障資金、城中村改造資金、老舊小區(qū)改造資金等。上海和深圳等地也啟動(dòng)了大規(guī)模的拆遷和舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將釋放大量購買力。

未來，我們將處于長期低利率和寬財(cái)政的大環(huán)境中。央行計(jì)劃在12月31日再次降準(zhǔn)，以釋放更多流動(dòng)資金。同時(shí)，存款貸款利率將持續(xù)下調(diào)，M2增速維持增長，這將有助于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。信心同樣重要，發(fā)展是解決一切問題的根本。我們期待的是持續(xù)的溫暖，而不是短暫的春天。

在房地產(chǎn)價(jià)值判斷中，地段依然是核心因素。但在樓市新舊產(chǎn)品交替的過渡期，選籌變得尤為重要。無論是剛需還是改善型購房者，都需要謹(jǐn)慎選擇，避免掉入陷阱。二手房開始減少了！