今年以來，公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行進程明顯加快，新產(chǎn)品申報募集、存量產(chǎn)品擴募以及新玩家入局等多線并行。近期，銀華紹興原水水利REIT以106倍的網(wǎng)下認購倍數(shù)創(chuàng)年內新高。此外，華夏南京交通高速公路REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT等各資產(chǎn)類型“首單”產(chǎn)品扎堆上市或排隊上市。

截至10月24日，已有18只REITs產(chǎn)品上市，發(fā)行總規(guī)模約為442.25億元，遠超去年全年。在REITs擴募方面，保障性租賃住房、能源、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)類型的多只REITs陸續(xù)啟動擴募工作。行業(yè)研究人士認為，今年將成為REITs發(fā)行大年。政策利好和長端利率下行背景下，REITs市場二級表現(xiàn)明顯修復，一級市場發(fā)行加速，市場關注度顯著提升。

10月17日，銀華基金發(fā)布公告稱，銀華紹興原水水利REIT在網(wǎng)下詢價階段擬認購數(shù)量總和為137.84億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的106倍，刷新今年公募REITs網(wǎng)下認購倍數(shù)新高。該REIT原定于10月21日至23日進行募集，但由于公眾投資者累計有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，因此提前結束募集。

近期發(fā)行的華夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT和中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT同樣受到青睞，紛紛出現(xiàn)超募現(xiàn)象。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，公募REITs年內發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別為18只和442.25億元，較2023全年增長157.14%和116.73%。公募REITs的底層資產(chǎn)類型已拓展至八大類，包括保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、園區(qū)基礎設施、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保、水利設施、消費基礎設施等。

自2021年6月21日首批9個基礎設施REITs試點項目掛牌上市以來，短短幾年間，我國公募REITs市場從無到有并穩(wěn)健發(fā)展。國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》標志著具有中國特色的基礎設施REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。10月初，國家發(fā)展改革委副主任劉蘇社指出，支持更多符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎設施REITs，深化投貸聯(lián)動試點合作。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至10月24日，共有26只REITs基金等待上市或擴募，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、工銀瑞信蒙能清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場封閉式基礎設施證券投資基金、南方順豐倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金等多只REITs首發(fā)申報處于“已問詢”狀態(tài)。

在國內經(jīng)濟結構調整和市場利率走低背景下，公募REITs配置價值受到各路資金青睞。今年以來，公募REITs迎來反彈行情，尤其是前三季度，中證REITs全收益指數(shù)年內漲幅一度超過13%。Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場已上市的45只產(chǎn)品中，前三季度有38只產(chǎn)品二級市場價格取得正收益，其中20只漲幅超過10%。華夏北京保障房REIT以30%的漲幅領跑。

鵬華基金基礎設施基金投資部基金經(jīng)理劉一璠分析，REITs資產(chǎn)價格表現(xiàn)亮眼主要受益于三方面：一是廣譜利率下行，REITs作為強制性高比例分紅的資產(chǎn)類別受到市場廣泛關注；二是二季報顯示上市REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營情況整體穩(wěn)定；三是REITs相關制度及政策不斷完善，有助于市場長期穩(wěn)定發(fā)展。

博時基金REITs業(yè)務營運總監(jiān)劉玄表示，由于政策持續(xù)推動與監(jiān)管體系不斷提升，REITs市場逐步成熟，提高了信息透明度和市場穩(wěn)定性，增強了投資者信心和市場吸引力。

進入10月份，公募REITs市場迎來調整，中證REITs全收益指數(shù)年內累計漲幅縮窄至8%左右。中泰證券研究所表示，近期受強力的政策支持及經(jīng)濟刺激計劃，股票市場企穩(wěn)回升，對REITs市場資金形成一定的虹吸效應，建議投資者關注宏觀環(huán)境、政策環(huán)境、基礎設施資產(chǎn)運營基本面改善等帶來的機會，并注意防范回撤風險。開源證券認為，在債券市場利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹，REITs作為高分紅、中低風險的資產(chǎn)，在政策力度加強以及社保金和養(yǎng)老金入市預期下，將持續(xù)提升配置性價比。華泰證券則認為，權益市場修復、REITs新上項目增加對資金起到一定分流作用，政策落地傳導至基本面修復仍需時間，建議關注業(yè)績穩(wěn)定的資產(chǎn)，對于基本面走弱的項目保持謹慎。后續(xù)市場將進入增長政策驗證期，若宏觀數(shù)據(jù)修復則關注彈性較強的板塊。