房地產(chǎn)模式重構：邏輯與方向新趨勢下的轉型路徑

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2024-10-18 09:09:33 銀行家雜志

房地產(chǎn)模式重構：邏輯與方向

房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中占據(jù)重要而獨特的地位。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式不僅是解決當前困境的關鍵，也是推動中國經(jīng)濟向創(chuàng)新驅動轉型的重要舉措。近期，中國人民銀行出臺了一系列政策，如降低存量房貸利率、下調二套房首付比例等，旨在減輕居民房貸負擔并提高購房積極性。2024年9月26日的中共中央政治局會議提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，強調調整住房限購政策，為未來市場指明了方向。房地產(chǎn)模式重構：邏輯與方向！

1998年，中國啟動了房地產(chǎn)市場化改革，受益于經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化進程加快，房地產(chǎn)市場迅速擴張，不僅改善了居民住房條件，還成為經(jīng)濟增長的重要驅動力。然而，舊模式下的弊端逐漸顯現(xiàn)，需要新的發(fā)展模式來應對。

業(yè)務重心從“住房短缺”轉向“結構優(yōu)化”。經(jīng)過多年發(fā)展，中國的人均住房面積顯著增加，住房自有率也位居全球前列。隨著人口結構變化，主力購房需求接近頂峰，但改善性需求和新市民群體的住房需求仍然旺盛。

住房供給方面，需從以售為主轉向租購并舉。目前，保障性住房供應不足是短板。未來應加大租賃市場的培育，實現(xiàn)租購同權，通過稅收和融資優(yōu)惠鼓勵租賃房源供應，并保護承租人權益。

土地制度上，應從人地分離轉向人地掛鉤。過去的人地分離模式導致供需錯配，未來應允許跨區(qū)域用地指標交易，合理增加一線城市的居住用地供給，提高土地利用效率。

房企運營模式需從“三高”轉向“持有+服務”。傳統(tǒng)的高負債、高杠桿、高周轉模式難以持續(xù)，房企應轉向租賃、輕資產(chǎn)經(jīng)營等新模式。

房地產(chǎn)新發(fā)展模式對融資模式提出了新要求。城市更新項目周期長、回報低，需設計針對性金融服務。養(yǎng)老地產(chǎn)和新市民的信貸需求也應得到更多關注。金融支持租賃性住房需創(chuàng)新，REITs等工具的應用將有助于盤活存量資產(chǎn)。

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大潛力。為平穩(wěn)轉型，需重視激發(fā)需求、控制增量。具體措施包括降低存量房貸利率、滿足房企合理融資需求、全面取消限購政策以及審慎推出房地產(chǎn)稅。同時，構建可持續(xù)的保障性住房金融體系，提高城市更新項目的吸引力，并創(chuàng)新使用REITs工具，助力房地產(chǎn)企業(yè)投融資模式轉型。房地產(chǎn)模式重構：邏輯與方向！

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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