積極穩(wěn)地產(chǎn)：重在托底不搞強(qiáng)刺激政策繼續(xù)加碼

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2024-10-17 19:10:00 第一財(cái)經(jīng)

10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹及財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的情況。政策主要以托底為主，旨在解決一些問題，而非進(jìn)行強(qiáng)刺激。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面，可能需要更多逆周期的財(cái)政支持。

自9月24日以來，一系列地產(chǎn)政策出臺，包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、調(diào)整限購政策等。這些措施概括為“四個(gè)取消，四個(gè)降低，兩個(gè)增加”，具體包括取消限購、限售、限價(jià)等，降低住房公積金貸款利率和首付比例等。此外，通過貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬套城中村改造，并將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加至4萬億。

本輪政策在財(cái)政政策方面有所增加，一定程度上可以起到逆周期調(diào)節(jié)的作用。盤活存量土地和房產(chǎn)的措施也在推進(jìn)，但效率仍有提升空間。例如，央行設(shè)立的保障性住房再貸款計(jì)劃，截至6月末，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元。保交樓方面，3500億元專項(xiàng)借款絕大部分已經(jīng)投放到項(xiàng)目，但商業(yè)銀行配套融資進(jìn)度較慢。

在房企紓困方面，實(shí)際使用率相對偏低。2023年1月設(shè)立了總額度為800億元的房企紓困專項(xiàng)再貸款，但截至今年6月末，余額僅為209億元。信貸類工具更偏向順周期特征，因此本輪政策從貨幣工具略微向財(cái)政工具傾斜，如重啟土地儲備專項(xiàng)債，對緩解部分房企債務(wù)壓力有一定作用。

自9月24日以來，新一輪地產(chǎn)優(yōu)化政策已落地近半月，最顯著的變化是地產(chǎn)銷售回暖。10月前15日的新房銷售同比增速大幅收窄，一線城市改善最為明顯，三線城市新房銷售增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正。不過，二線城市的改善幅度較小，可能是由于一線城市限購放開，對二線城市產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)。

這一輪地產(chǎn)政策初步效果已有所體現(xiàn)，但當(dāng)前地產(chǎn)基本面仍有不少問題需要解決。房價(jià)仍有回落壓力，庫存仍在高位，去庫周期漫長。這意味著房企風(fēng)險(xiǎn)較大，地產(chǎn)整體對經(jīng)濟(jì)仍有拖累。

根據(jù)海外經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)周期的出清需要一定時(shí)間和過程。預(yù)計(jì)本輪政策落地后，房地產(chǎn)基本面會有短期改善，但持續(xù)性有待觀察。積極政策將繼續(xù)加碼，但主要是托底為主，注重保交樓、保障房建設(shè)、老舊房產(chǎn)改造升級等，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

(責(zé)任編輯：張小花 TT1000)

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