任澤平：中國房地產(chǎn)十大預測軟著陸關(guān)鍵期(10)

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關(guān)鍵詞：

2024-08-30 09:41:55 任澤平

我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，但中長期仍有發(fā)展空間。

根據(jù)我們測算

，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約9.3億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降，2030年我國居住總需求或?qū)⒕徛抵?.1億平。2024年我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的36.2%、38.3%、25.5%。

未來六年，改善性需求將成為我國住房市場最大的需求支撐。

9預測九：住房銀行收儲去庫存是良策

可考慮組建住房銀行，收購開發(fā)商庫存用于保障房，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓，有助于防止爛尾、土地資源浪費以及化解金融風險。

組建住房銀行，住房銀行可通過專項資金以合適價格收購開發(fā)商土地和商品房庫存，用于租賃房保障房，改善民生、救房企、緩解財政壓力。

2021年下半年至今，房企資金鏈改善緩慢。

同時，保交樓是重中之重，組建住房銀行，開發(fā)商拿到專項資金后，限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾，堅決不能讓購房者承擔地產(chǎn)調(diào)整的風險。

當前做法是讓地方政府保交樓，但地方受限于財政壓力，能力可能相對單薄。

如果房企回款回升，房企投資拿地恢復，土地財政也會恢復，地方債務(wù)壓力就能緩解。

收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，如果額外再新增供地用于租賃房，將導致一定程度的浪費，一舉多得。

10預測十：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉

城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求平衡健康發(fā)展的治本之策，改變認知，順應(yīng)經(jīng)濟規(guī)律。