關(guān)于收儲(chǔ)存量商品房，國家與地方都在行動(dòng)。

據(jù)新華社報(bào)道，5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。何立峰指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。

4月末召開的中共中央政治局會(huì)議指出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，這為接下來的樓市調(diào)控指明了方向，特別是存量房產(chǎn)消化方面，一系列政策頻出，諸如全部取消限購、以舊換新、收購存量商品房用作保障房。

近日，杭州臨安宣布收購一批商品住房用作公共租賃住房，引起強(qiáng)烈關(guān)注。此后云南楚雄州、大理州跟進(jìn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，接下來越來越多的城市會(huì)推進(jìn)“存量收儲(chǔ)”用作保障房、拆遷安置房等。

“酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障房”

何立峰強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)習(xí)近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議部署，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

何立峰指出，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。當(dāng)前，要著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購房人合法權(quán)益。相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

何立峰要求，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、再貸款政策等作用，加強(qiáng)對(duì)城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”，這是此次會(huì)議最核心的要點(diǎn)，也可以總結(jié)為“以購代建”。此類模式響應(yīng)了此前中央“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，其將庫存房源的收購消化、保障房的新建工作進(jìn)行了結(jié)合，對(duì)于消化存量和補(bǔ)充增量等有積極的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，此次政策對(duì)于高庫存的城市是一個(gè)利好。高庫存的城市，可以利用該政策，持續(xù)推進(jìn)“以購代建”工作，有助于庫存房源的消化，有助于房企銷售數(shù)據(jù)改善和資金狀況改善。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，為了進(jìn)一步去庫存，各個(gè)地方在保障性住房、保租房籌建籌備時(shí)，各地保租房平臺(tái)公司（主要是城投、地方國企）更多去購買開發(fā)企業(yè)的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，這樣既消化了市場(chǎng)當(dāng)中的庫存，也有助實(shí)現(xiàn)快速籌建保障性住房的目的。

杭州臨安率先打出重要一槍，云南兩州跟進(jìn)

事實(shí)上，在地方存量收儲(chǔ)上，已經(jīng)有幾個(gè)地區(qū)率先行動(dòng)。

熱點(diǎn)城市杭州市的臨安區(qū)提出收儲(chǔ)存量住房用作保障房，引起市場(chǎng)的較大關(guān)注。

5月14日，杭州市臨安區(qū)發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》。公告稱，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，本次收購房源面積原則上不超過10000平方米，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房。

而在此之前的5月11日，南京發(fā)布的《南京市規(guī)劃建設(shè)保障性住房實(shí)施方案》提及，將適當(dāng)改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置土地和房屋。當(dāng)日，重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司也發(fā)布了關(guān)于公開征集批量收購商品房房源的公告，面向全市征集市場(chǎng)化批量收購商品房用于租賃住房房源，并提出了具體的房源收儲(chǔ)條件，房源形態(tài)及面積為整幢、整單元商品房，單套建筑面積不超過90平方米為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，杭州市臨安區(qū)明確可以通過收儲(chǔ)存量商品房用作公租房，是4月30日中央政治局會(huì)議提出的統(tǒng)籌謀劃存量消化和增量優(yōu)化政策在地方的落地。這也意味著，未來不管是公租房、保租房、拆遷安置房，都可以通過存量盤活的方式來解決。

5月14日，云南楚雄州發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展18條措施的通知》。其中指出，楚雄州將推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，采取“以購代建”方式采購商品房作為安置房。

此后大理州跟進(jìn)。5月16日，云南大理州發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》明確，鼓勵(lì)收購存量房作為保障性租賃住房或人才住房，住宅商品房去化周期超過24個(gè)月的縣市、大理經(jīng)開區(qū)，除產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部配套和離縣城（主城區(qū)）較遠(yuǎn)的鎮(zhèn)區(qū)外，不再新建保障性租賃住房。城市更新、城中村改造等項(xiàng)目改建地段或就近地段，可提供存量房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上不再新建回遷安置房，優(yōu)先采取市場(chǎng)購買方式安置。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，大理提出了“以購代建”的模式，和杭州臨安收購庫存房源充當(dāng)公租房等有相似之處。換句話說，存量房產(chǎn)消化和優(yōu)化增量住房的工作結(jié)合，最終會(huì)通過“以購代建”的方式進(jìn)行，其對(duì)于去庫存和增加保障房房源供給等都有積極的作用。

“盤活、消化存量房產(chǎn)”受到廣泛關(guān)注

當(dāng)前，盤活與消化存量房產(chǎn)成為重點(diǎn)工作。

5月17日上午，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華在國新辦發(fā)布會(huì)上表示：“今年以來各地區(qū)因城施策，不斷地在優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從4月份的房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要數(shù)據(jù)情況看，房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)處于調(diào)整期。下階段要按照中央政治局會(huì)議精神，切實(shí)貫徹落實(shí)黨中央的決策部署，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

該會(huì)議重申了消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的內(nèi)容。4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

隨后，各地在去化庫存方面一系列政策頻出，北京、深圳、天津松綁限購，杭州、西安全部取消限購。在“以舊換新”方面，多個(gè)城市繼續(xù)跟進(jìn)，截至目前已經(jīng)有超過50城落地政策。而當(dāng)前階段，地方政府更是直接下場(chǎng)收儲(chǔ)存量商品房，諸如上述的杭州臨安、楚雄州、大理州政策。

可以看出，目前，地方在“消化存量”方面，主要有三個(gè)思路，一是通過限購政策的完全退出、房貸利率的進(jìn)一步下降等政策，來激活樓市，去化庫存。二是“以舊換新”，通過幫助業(yè)主賣掉手中的二手房，以實(shí)現(xiàn)新房置換。三是地方政府直接下場(chǎng)收購一批存量房，用作公租房、安置房、保障性住房等。

預(yù)計(jì)更多城市推進(jìn)存量收儲(chǔ)用作保障房等

對(duì)于當(dāng)前正在啟動(dòng)的收儲(chǔ)存量商品房工作，李宇嘉表示，目前，商品房市場(chǎng)存在的問題是合理循環(huán)受阻，表現(xiàn)在二手房掛牌量迅速上升、交易周期拉長，新房銷售去化減慢，剛需和改善型需求無法正常循環(huán)。對(duì)地方政府來說，每年都有公租房、配租或配售型保障房、拆遷安置房等籌集和建設(shè)任務(wù)。過去一段時(shí)間，為對(duì)沖行業(yè)下行，各地都強(qiáng)調(diào)要新增建設(shè)，以增加實(shí)物工作量。但是，存量房循環(huán)不暢導(dǎo)致的價(jià)格持續(xù)下跌，不僅令地方籌建上述房源的財(cái)力下降，且承擔(dān)任務(wù)的國企、城投或市場(chǎng)化租賃企業(yè)，也因新房無法去化、銷售回款不足或擔(dān)心資產(chǎn)跌價(jià)而不愿投資相關(guān)項(xiàng)目。因此，將增量房源籌建與存量房源消化結(jié)合起來，就有了可行性。

李宇嘉預(yù)計(jì)，接下來越來越多的城市會(huì)推進(jìn)“存量收儲(chǔ)”用作保障房、拆遷安置房等。其進(jìn)一步指出，存量盤活是很有必要的，但怎么盤活、誰來盤活、怎么定價(jià)、資金從哪來、收購后的用途，收購誰的（國企的、民企的），是否擔(dān)心存在風(fēng)險(xiǎn)等等，都需要進(jìn)一步明確。比如，此次杭州臨安明確以不超過周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)，周圍可比項(xiàng)目怎么定，若沒有可比項(xiàng)目選什么標(biāo)準(zhǔn)等，都要進(jìn)一步明確；另外，公租房是政府劃撥地塊建設(shè)，這是成本最低的，收儲(chǔ)可能要超過這個(gè)成本，是否會(huì)有事后審計(jì)的問題等，也需進(jìn)行考量。