國家統(tǒng)計局于4月16日發(fā)布了2024年一季度宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。雖然受去年一季度高基數(shù)等因素影響，房地產(chǎn)市場整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，但3月單月數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售和新開工等指標降幅有所收窄，市場展現(xiàn)出局部回暖跡象。

年初至今，諸如“三大工程”等措施持續(xù)推動，一定程度上填補了房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑缺口；房地產(chǎn)融資協(xié)調機制與融資“白名單”快速落地，有效暢通了房企融資路徑；各地推出住房“以舊換新”、放寬限購等優(yōu)化政策，為市場注入積極信號。然而，鑒于市場供求關系的重大轉變與有效需求的不足，房地產(chǎn)市場全面復蘇仍需政策的持續(xù)推動力及市場信心的進一步恢復。

一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)雖顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等指標持續(xù)下滑，但對此不應過于悲觀，應以理性視角審視和客觀評價。

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，今年1~3月全國投資總額為22082億元，同比下降9.5%，其中住宅投資下降10.5%。盡管自2022年4月起連續(xù)26個月呈負增長，但相較于過去十年同期，除略低于2019年外，仍高于其他年份。在年度數(shù)據(jù)層面，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資雖降至11.09萬億元，但仍高于2017年水平。經(jīng)濟學家高善文曾依據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比例應長期維持在7%左右。以此為參照，2023年雖回落至8.8%，但仍處于合理區(qū)間之上，故房地產(chǎn)開發(fā)投資的下降應被視為投資過熱后的理性回調，而非超調現(xiàn)象。

商品房銷售數(shù)據(jù)方面，1~3月新建商品房銷售面積為22668萬平方米，同比下降19.4%，住宅銷售面積下降23.4%；銷售額為21355億元，下降27.6%，住宅銷售額下降30.7%?；仡櫧?，商品房銷售自2016年起保持在每年15億平方米以上的高位，2018年至2021年連續(xù)四年銷售面積超過17億平方米，2021年達近18億平方米的歷史高位。2022~2023年連續(xù)兩年下滑，2023年降至11億平方米，創(chuàng)下十年新低。盡管如此，每年10億平方米的銷售規(guī)模相對于市場需求總量并不算低。然而，銷售的急劇下滑不僅打擊市場信心，更給房企資金回籠帶來巨大壓力。值得注意的是，一季度數(shù)據(jù)的大幅下滑部分歸因于去年高基數(shù)效應，而今年3月單月銷售面積達1.13億平方米，優(yōu)于去年下半年各月表現(xiàn)。此外，一季度新建商品房銷售面積和銷售額較1~2月降幅分別收窄1.1和1.7個百分點，顯示穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施已初見成效，市場呈現(xiàn)復蘇跡象。

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金方面，1~3月到位資金為25689億元，同比下降26%。其中，國內貸款降幅最小，且較1~2月收窄1.2個百分點，這表明房地產(chǎn)融資協(xié)調機制和融資“白名單”正發(fā)揮作用。定金及預收款下降37.5%，反映期房預售壓力猶存，房企通過銷售回籠資金仍面臨困難。個人按揭貸款下降41%，揭示居民個人購房意愿低迷，盡管房貸利率已處歷史低位，但對市場的刺激效果并不顯著。

關于商品住宅銷售價格變動，3月70個大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅較上月收窄0.2個百分點；二三線城市環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅與上月持平。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅收窄0.1個百分點；二三線城市環(huán)比均下降0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。70個大中城市中，新房價格環(huán)比下降的城市有57個，二手房價格環(huán)比下降的城市有69個。部分前期調整充分的城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，一線城市房價調整趨勢顯現(xiàn)，廣州、深圳房價尤為明顯。二手房價格跌幅大于新房，主要緣于新房價格受成本及政府指導價約束，調整空間有限，而二手房市場更具市場化特征，價格調整更為靈活，加之二手房市場漸成主流，掛牌量增加帶來更大的議價空間，且部分二手房因房齡、戶型、配套等劣勢拉低整體價格。二手房價格的持續(xù)下跌也將影響新房價格，房企或將采取以價換量策略。

年初至今，房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調。投資端，城中村改造、保障房建設和“平急兩用”基礎設施建設“三大工程”持續(xù)推動，部分彌補了房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑；融資端，延續(xù)“金融16條”相關政策，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制和“白名單”制度，有效疏通房企融資；需求端，降低個人住房貸款利率，各地因城施策出臺住房“以舊換新”、放松限購等政策，為市場提供利好刺激。

盡管如此，一季度數(shù)據(jù)揭示房地產(chǎn)市場仍處于深度調整階段。供給端，房企資金壓力未獲根本緩解，影響開發(fā)投資及保交樓項目推進；需求端，有效需求不足，居民購房能力與意愿下降，導致商品房銷售持續(xù)低迷。市場要實現(xiàn)根本好轉，仍需政策持續(xù)發(fā)力與市場信心進一步恢復。