40年老小區(qū)自主更新：原拆原回

原拆原回，房屋數(shù)量一套不多一套不少，政府不會征用一寸土地

40年老小區(qū)自主更新

浙工新村模式寫入浙江省指導意見，接下來將在浙江乃至全國多點開花

這是再普通不過的工地現(xiàn)場——戴著安全帽、身著反光背心的工人進進出出，挖掘機和吊車四處忙碌，行人和車輛從圍欄外經(jīng)過，誰也不會多好奇半分。不過同一處浙工新村的建設現(xiàn)場，記者3個月內造訪兩次。4月12日再來，工地的“身份”不一樣了。40年老小區(qū)自主更新：原拆原回。

杭州浙工新村500多戶居民自籌資金約4.7億元，將小區(qū)推倒重建。整體更新費用約5.3億元，不足部分由舊房改造、加裝電梯、未來社區(qū)等專項資金補齊。

2023年11月28日，改造項目正式開工，小區(qū)原有13幢房屋已拆除完畢。按照規(guī)劃，浙工新村將新建7幢11層的小高層，全部安裝電梯，實行人車分流，還配建了地下車庫。工程將于2025年底竣工。

一時間，此事引發(fā)廣泛關注。有人羨慕這種模式，期盼自己的小區(qū)早日集資重建；也有人認為，政府應該承擔更多責任，而非由居民合力完成更新。

前不久，浙工新村的創(chuàng)新模式“上了戶口”——近日，浙江省《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》發(fā)布?！吨笇б庖姟访鞔_了相關流程和支持政策。在4月11日的新聞通氣會上，浙工新村的案例正式被介紹推廣。

政策反饋迅速且積極。這幾日，杭州多個老舊小區(qū)幾乎同時啟動自主更新民意調研，閘弄口新村、東村、新苑等幾個小區(qū)居民討論熱烈，熱情高漲。

不過，相關工作具體開展起來，現(xiàn)實可能會“潑一盆冷水”?？偨Y普適經(jīng)驗和成熟路徑的同時，也要關注浙工新村的特殊稟賦。在自主更新整體思路的指導下，各地老舊小區(qū)改造仍要注意因地制宜，切勿冒進和盲從。

浙工新村施工現(xiàn)場。周馳昱 攝

爭議焦點在資金自籌

開工前7個月，關于浙工新村推倒重建，工作組開始入戶征求意見，若要項目最終成形，簽約率要達到100%。

參考舊房征遷的價格體系，業(yè)主承擔的改造費用為1350元/平方米，并且保證重建后原地置換的房屋套內面積與原房屋基本相等。若選擇不擴大原本房屋面積，75平方米左右的舊房，改造費用大約為10萬元。

擴面價格為34520元/平方米，最多能擴大20平方米，再加一個22萬元左右的車位，一套原來75平方米左右的舊房，最終可改建成105平方米左右的新房，花費約100萬元。

10萬到100萬元，是浙工新村居民出資的價格區(qū)間，500多戶居民加起來，共同湊起80%的建設資金。

爭議的焦點在資金自籌?！耙郧罢J為，住房條件改善應該由政府兜底，不管是征遷、舊改還是加固，資金都由財政負擔，什么時候需要居民自己出錢了？”浙工新村所在的杭州市拱墅區(qū)朝暉街道黨工委委員賈磊說。

也有觀點質疑，政府在和居民爭利，老舊小區(qū)搖身一變，成為新建小區(qū)，除去安置原有居民，多出來的房源還能再放到市場上銷售。

有人認為新建房擴面部分價格太高。一戶人家2009年通過二手房交易住進小區(qū)，購入價約為每平方米1.7萬元，房子推倒重建后，擴建部分每平方米價格約為3.4萬元，價格幾乎翻了一倍，他不滿意。

擴面價格由第三方機構根據(jù)周邊市場房價評估后決定，和周邊二手房差不多，有人認為合理，畢竟新房開盤價一般超過5萬元。不過現(xiàn)在房市正處下行，過兩年再看，說不定會虧。

還有一部分投反對票的居民，“年紀大的不愿意折騰，再建好搬回來起碼要兩三年時間”。老人們有自己的朋友圈，早起買菜，坐在公園里一起聊天曬太陽，中午睡好午覺又出去聊天，人際關系都在小區(qū)里。

浙工新村已步入老齡化，小區(qū)居民將近1000名，60歲以上的400多名，85歲以上的有142名。不動、不挪是他們的普遍心態(tài)。

去年6月30日，最后期限將至，簽約還未完成。居民喻偉林是第一批簽字同意的住戶之一，非常著急，她當時正在青海旅游，不停翻看群聊消息，關注小區(qū)簽約最新進展。

喻偉林在浙工新村有兩套住房。一套自己住，一套兒子家住。2011年，她以每平方米2萬元的價格購房安家，裝修時才發(fā)現(xiàn)，房屋質量有問題。“裝修師傅過來砸柜子，墻面非常脆弱，用指甲一挖墻皮就會掉，地面南高北低，扔一顆乒乓球，就會滾下去?！庇鱾チ趾苁强鄲?。

2014年，她家新裝修完成，遇上舊房成片改造的機會，有關部門到家里征求意見，她隨即表態(tài)：“即便裝修好的房子一天不住，也要拆！”但那次，同意改造的居民比例不到90%，未能啟動。期待改造的居民提出啟動第二次調查時，情況已經(jīng)發(fā)生變化：反對最堅決的兩戶，已經(jīng)搬離了小區(qū)；有一戶擔心影響孩子學習，但他家孩子馬上高考……

不過征遷政策不等人，二次調查未能實現(xiàn)。又過了近10年，終于再次迎來機會。喻偉林十分迫切，這次具體改造方案還未出爐，她便積極參與：“愿意拆！”

仍有居民持不同意見。第一輪征求意見過后，同意自籌資金、原拆原建方案的居民占了91%。

拱墅區(qū)從各個單位各個街道抽調了30多位有群眾工作經(jīng)驗的干部，工作人員數(shù)量達到近100名，其中6個組超過60人，組成攻堅組，重點給居民講解政策，前前后后共進行了6輪入戶動員。

迫切要改建的居民也會勸說仍未簽約的居民。浙工新村最初是浙江工業(yè)大學教工宿舍，鄰居也是同事，無論在小區(qū)還是學校，大多是“抬頭不見低頭見”的關系，無法只考慮自身利益。

不想出錢的居民想等政府征遷。但現(xiàn)實的情況是，常規(guī)的征收模式運行至今，政府快要吃不消了。僅在杭州市拱墅區(qū)，類似的2000年以前建成的小區(qū)有300多個，涉及房屋將近5000幢，居民將近2萬戶。隨著時間推移，“年長”的房屋越來越多，傳統(tǒng)模式注定無法長久。浙工新村要獲得再次征遷的機會，談何容易。

經(jīng)濟困難的居民可以選擇不擴面，方案里也提供了相應房型供選擇，參與自主更新的最低出資額度大約為10萬元。

同時，自主更新是一種相對公平的做法?！霸鹪兀课輸?shù)量一套不多一套不少，政府不會征用一寸土地，同時給小區(qū)增加適當?shù)呐涮卓臻g，用于養(yǎng)老、托育、老年活動室、社區(qū)用房等，并適當增加停車位?！辟Z磊說。

這場試驗進展得跌跌撞撞，很多時候只能“摸著石頭過河”，居民的反饋尤其不好把握，簽約率到底能有多少？大家心里都沒底。

浙工新村共12幢住宅樓和1幢職工活動室，涉及548戶居民。很快，簽約結果出爐，簽約率達到99.8%。僅差一戶未簽約。

已簽約的547戶居民聯(lián)名簽署申請書，強烈要求啟動小區(qū)更新項目。這次，浙工新村的改造終于實現(xiàn)。

浙工新村施工現(xiàn)場。周馳昱 攝

30年的C級危房

浙工新村居民提升住房質量的迫切心情，要從30年前說起。

早在1993年，浙工新村67幢便被鑒定為“局部嚴重損害房”。30多年過去了，這已是他們距離推倒危房最近的時刻。

20世紀80年代，浙江工業(yè)大學從衢州搬至杭州，宿舍分期分步一幢幢建造起來，最早的一幢建于1983年，最晚的一幢建于2000年。

建筑質量問題讓居民苦不堪言：關窗戶需要用蠻力才能完成；關防盜門時不時要用到銼刀，切削一點門窗邊緣，不然關不攏；不少住戶承重墻出現(xiàn)裂縫，最長的有70厘米，從頂部的預應力板和承重墻連接處開始，一直向下彎曲延伸；沉降的房屋擠壓大門，鎖芯時時刻刻“變形”中，用鑰匙開不了鎖，只能爬墻進門……

“風能進，雨能進，蟲蛇也能進。”居民頻頻吐槽，甚至編出了順口溜，因為裂縫太多，各家時刻備著用來塞住縫隙的破布條、舊報紙。許多樓棟的單元門，與路面的落差有5厘米以上，一到下雨天，外面雨水不斷往樓里漫灌，臺階下幾乎可以養(yǎng)魚。

1994年，朝暉六區(qū)進行房改，除少量公房仍屬原高校外，住戶都各自領了產(chǎn)權證。發(fā)現(xiàn)安全隱患后，浙江工業(yè)大學作為原產(chǎn)權單位，曾于1998年對67幢進行壓樁加固，2000年對74幢進行全面加固，但效果并不明顯。

后續(xù)20年間，浙工新村房屋前后進行了5次鑒定。2014年，杭州啟動對全市老舊小區(qū)的摸底排查，鑒定結論是，包含67幢，66、64和74幢同樣被列為C級（分ABCD四級，D級的危險程度最重）危房。

按照政策，最大可能排除安全威脅的辦法是維修加固，居民們無法接受：“房子是加固過的，不論是整體還是局部，結果呢？越加固沉降越厲害，這樣的方案根本行不通，到后來一定就是‘把錢丟進了爛泥巴’?！?/p>

浙江工業(yè)大學曾提出換房，大家也不同意?！皩W校說別處有一些房子，可以換給我們住，但那里太遠，大部分老師都要在本部上課，根本不現(xiàn)實?！?/p>

單幢重建的方案同樣被討論過。但考慮到地塊上建筑已形成相對平衡的局面，單幢拆除后可能會對周邊房屋構成威脅，因此作罷。

2015年，區(qū)里將4幢危房列入“2015—2017三年行動計劃”解危名單，提出成片改造的新模式，并向杭州市房管局匯報作為全市首個成片改造試點項目，獲得認可。不過摸底調查的結果卻讓人失望——因為沒達到全小區(qū)90%同意成片改造的最低啟動比例，事情熄火了。

究其原因，若按照成片改造的方案執(zhí)行，可能無法將所有住戶都安置在原址，部分居民需要外遷。“老舊小區(qū)比較密集，樓間距小，對容積率沒有要求，但新建住房限制比較多。”賈磊說。浙工新村距離武林門2公里，步行5分鐘便能到浙江省人民醫(yī)院，地鐵站、購物商場、公園綠地都在附近，地塊發(fā)展相當成熟，居民對搬離原址比較抵觸。

浙工新村居民要求很明確：原址原拆原建。但依照已有經(jīng)驗，推倒重建幾乎是一個不可能實現(xiàn)的目標。不僅沒有先例可循，政策和法律層面也缺少支撐。

《杭州市城市房屋使用安全管理條例》第二十八條規(guī)定，經(jīng)鑒定為危險房屋的，房屋所有人、使用人或責任人應當根據(jù)鑒定報告，及時采取包括處理使用、變更使用、觀察使用、停止使用、整體拆除等治理措施。這是為數(shù)不多可作為依憑的法規(guī)文件。

但是，房子到了什么程度能拆？由誰來組織拆除和重建？資金從哪里來？這些都是懸而未決的問題。

30年來，大多數(shù)居民仍留在浙工新村?？紤]到房屋在汛期倒塌的可能性，每年臺風季，都由街道出面，把4幢100多戶危房居民請出來，住進附近的經(jīng)濟型酒店，暫時度過天氣惡劣的半個月。“人出來了，東西還在房子里，每天都擔驚受怕?！庇鱾チ终f。

隨著時間推移，情緒日益積累，推倒重建的意愿在居民間逐漸統(tǒng)一，“擰成一股繩”在浙工新村逐漸成為可能。這也成為日后實現(xiàn)自主更新的先決條件。

浙工新村施工現(xiàn)場。周馳昱 攝

7種戶型的“積木”學問

2023年4月23日，浙工新村有機更新項目啟動。項目84天完成簽約，66天完成騰房。

居民意見達成相對一致只是小區(qū)實現(xiàn)自主更新的基礎。推倒重建一個小區(qū)，涉及多項政策上的探索和突破。

在此之前，政府的相關調研和前期準備工作已進行了將近1年。賈磊介紹：“原先建筑的6層樓變?yōu)楝F(xiàn)在的11層樓，幢數(shù)變少，樓間距變大，地上建筑面積增加，并新建地下室，這些變動都要經(jīng)過報備和審批?！闭憬?、杭州市和拱墅區(qū)形成三級協(xié)商機制，由住建部門牽頭，規(guī)劃、園林、交通、國土等多個部門參與，共同打通辦證程序，順暢審批流程，爭取規(guī)劃指標。

項目啟動后，浙工新村成立自主更新委員會。委員會成員由每幢樓推選出的居民代表組成，采取委托政府部門的形式實施項目改造，并參與到提出改造申請、設計戶型方案、建設質量監(jiān)督、優(yōu)待政策制定等各個環(huán)節(jié)。

設計單位為浙工新村提供了“定制”服務。小區(qū)最初是一幢幢造的，548套住房共有59種戶型。設計單位將其濃縮為7種，提供給居民選擇。項目推進過程中，設計單位一度茫然，因為居民需求在變，每種戶型需要建造的數(shù)量也一直在變，賈磊描述：“和搭積木一樣隨時調整?！苯ǔ珊蟮男^(qū)，每套房的面積、架構和居民提交的申請一一匹配。

工程建設期間另外成立工程質量監(jiān)督小組，小組成員具備一定專業(yè)技能，不少是浙江工業(yè)大學的教授或高級工程師。建設方給成員發(fā)放工作證，成員隨時可以去工地，發(fā)現(xiàn)的問題只要在群聊里反饋，都能在第一時間得到解決或回應。前不久，質量監(jiān)督小組發(fā)現(xiàn)工地存在施工不文明的情況，建筑垃圾處理不及時，建設方很快整改，1小時內便拍照反饋。

小區(qū)改造期間，居民需在外租房，完成過渡。但70歲以上的老人很難通過市場途徑租到滿意的房子，一些房東會擔心老人出現(xiàn)特殊情況而心生疑慮。為配合更新項目推進，政府準備了50多套以保障性租賃住房為主的可用住房，重新裝修，加裝淋浴室座位、馬桶兩邊扶桿等適老化裝備，出租給浙工新村年長居民。

小區(qū)整體竣工后，街道將組織居民根據(jù)面積段進行兩輪抽簽。第一輪抽簽抽取選房順序號，第二輪再在協(xié)議明確的面積段里抽取房號。由于戶型、樓層、朝向不同，新房建成之后不同房源價格也有一定差異，也就是“一房一價”。居民將通過抽簽等形式選中房源之后，再支付相對應的款項。

居民參與得很起勁。正如喻偉林所說：“我們自己的事情多操心一點，總沒錯的。”40年老小區(qū)自主更新：原拆原回。

去年11月28日，浙工新村正式開始重建。這標志著老舊小區(qū)自主更新的模式探索取得階段性勝利。

不過，“只能說這個試點目前看來成功了?！辟Z磊很謹慎，“相似路徑是否其他小區(qū)也能走得通？還是未知數(shù)。”

浙工新村有特殊性。首先，浙工新村整個社區(qū)是小型的熟人社會，能夠順利推選出有代表性的居民。同時，熟人社會人際交往的壓力更大，大家想問題不會只從自身利益出發(fā)。另外，住在浙工新村的居民整體收入不差，大學教師的退休金足以支撐基礎的房屋改造費用。再者，浙工新村居民始終以小區(qū)業(yè)主為主，租戶較少，居民對住在現(xiàn)有區(qū)域需求強烈，對區(qū)域便利條件的依賴性很強。

4月11日，浙江省建設廳就《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》召開新聞發(fā)布會，提出通過推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點工作，引導群眾從“要我改”到“我要改”，按照提出項目申請、制定更新方案、組織審查審批、開展施工建設、組織聯(lián)合驗收等步驟實施，并明確可適當增加居住建筑面積、增配公共服務設施等。

什么是老舊小區(qū)的自主更新？1年前，賈磊剛跟居民進行溝通時，只能用“原拆原建、自主籌資”等籠統(tǒng)的方式解釋；1年后，他已經(jīng)能提出明確定義——以居民自我申請、自我要求及委托政府提供服務的方式進行城市更新和住房改造。

試點和探索的意義在這一刻清晰起來。接下來，一批多種類型的自主更新模式案例將在浙江乃至全國多點開花。