原標(biāo)題：美國(guó)樓市之“怪現(xiàn)象”：利率高企，平均房?jī)r(jià)指數(shù)再創(chuàng)新高

綜合近期發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)看，美國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高、居民借貸成本高、待售房屋供應(yīng)不足，這些因素令買家選擇觀望，不少地區(qū)出現(xiàn)了交易量下降的趨勢(shì)。

美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，令很多投資人費(fèi)解的是，2023年美國(guó)房貸利率高企，但美國(guó)房?jī)r(jià)并沒有下降，反而持續(xù)堅(jiān)挺?！霸蚝芎?jiǎn)單，高利率降低了房產(chǎn)需求，但也更大幅度地降低了房產(chǎn)供給。”他稱，“目前美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存量是2.5個(gè)月的銷售量左右，遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)?！?/p>

他進(jìn)一步解釋道：“現(xiàn)在美國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存量只有疫情前一半，供不應(yīng)求，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。”

美國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高

近期發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）顯示，2023年9月美國(guó)平均房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)3.9%，再創(chuàng)歷史新高，總體看來，從2023年1月起，美國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲6.6%。

其中，房?jī)r(jià)同比增幅最高的3個(gè)城市是底特律（6.7%）、圣地亞哥（6.5%）和紐約（6.3%），房?jī)r(jià)同比降幅最大的城市是拉斯維加斯（-1.9%）、鳳凰城（-1.2%）和波特蘭（-0.7%）。

更能顯示美國(guó)樓市現(xiàn)狀的是月度房?jī)r(jià)的變動(dòng)。9月，美國(guó)平均房?jī)r(jià)比8月份上漲了0.3%。標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)涵蓋的20個(gè)城市全部出現(xiàn)了環(huán)比上漲。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度比前8個(gè)月有所放緩。

陳躍武解釋道，9月數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月上漲回升。實(shí)際上，美國(guó)房?jī)r(jià)在2022年6月達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)，之后6個(gè)月下降，到2023年1月開始回升。而9月的美國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過2022年6月，創(chuàng)下歷史新高。

“數(shù)據(jù)表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中期調(diào)整已經(jīng)于10個(gè)月前結(jié)束。到9月份為止，2023年美國(guó)平均房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲6.6%，符合我們年初的預(yù)測(cè)，即房?jī)r(jià)在2023年將上漲大約5%至10%?！彼Q，美國(guó)房?jī)r(jià)并沒有下降，反而持續(xù)堅(jiān)挺的第一個(gè)原因就同高利率有關(guān)。

“美國(guó)大部分的房產(chǎn)持有者的房貸利率是3%至4%，如果他們賣掉現(xiàn)有的房產(chǎn)去買新房的話，他們的房貸利率將變成8%，這是他們不愿意做的。”陳躍武說，“因此他們?nèi)∠顺鍪鄯慨a(chǎn)的計(jì)劃，造成市場(chǎng)上房產(chǎn)奇缺，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺?！?/p>

房屋銷量為何下降

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月美國(guó)簽約待售房屋環(huán)比下降1.5%。盡管美國(guó)東北地區(qū)的交易出現(xiàn)月度增長(zhǎng)，但中西南部地區(qū)均錄得負(fù)增長(zhǎng)。

待售房屋代表的是已簽署購(gòu)買合同但尚未成交的房屋，數(shù)據(jù)指標(biāo)往往領(lǐng)先現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)1~2個(gè)月。

NAR的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)四大地區(qū)均較去年同期有所下降，其中西部地區(qū)降幅最大，為10.8%，其次是中西部地區(qū)，降幅為10.3%，南方地區(qū)下降7.1%，其次是東北地區(qū)，降幅最小，為6.5%。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家云（Lawrence Yun）表示：“10月，抵押利率達(dá)到最高水平，現(xiàn)有房屋的簽約合同為二十多年來的最低水平。最近幾周，抵押利率的連續(xù)下降對(duì)更多購(gòu)房者貸款資格有所幫助，但有限的房源顯著阻礙了對(duì)住房需求的充分滿足。當(dāng)然，多個(gè)報(bào)價(jià)只會(huì)產(chǎn)生一個(gè)贏家，其余人只能繼續(xù)尋找?！?/p>

陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，此外這里還有一個(gè)更深層的原因，就是過去的15年里美國(guó)新房建成量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求，產(chǎn)生一個(gè)巨大的供給缺口，造成了房產(chǎn)的嚴(yán)重短缺?！斑@是推動(dòng)美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格在過去10年持續(xù)上漲的根本原因?！彼硎尽?/p>

“目前美國(guó)通貨膨脹率已經(jīng)下降到3%。美聯(lián)儲(chǔ)在7月份加息25個(gè)基點(diǎn)后停止加息，市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在2024年中開啟降息周期。基于以上預(yù)期，美國(guó)30年房貸利率已經(jīng)從8%下降到7.22%。”他對(duì)記者分析道，一旦美聯(lián)儲(chǔ)開始降息，房貸利率將大幅下降，促進(jìn)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)更快速地增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度將重新回到10%以上。

的確，美國(guó)近期發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)均顯示出就業(yè)市場(chǎng)正在日益降溫。而美聯(lián)儲(chǔ)一直在穩(wěn)定物價(jià)和勞動(dòng)力市場(chǎng)放緩之間進(jìn)行權(quán)衡。5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)在10月份的JOLTs職位空缺數(shù)量下降至873.3萬，大幅低于930萬的預(yù)期值，為2021年3月以來的最低點(diǎn)。