▲龍湖冠寓以毫米級(jí)打造內(nèi)部空間。

一面是未來巨量市場(chǎng)的吸引，一面是亟待突破的高成本低利潤(rùn)的掣肘，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的涉足者們，開始以加速跑的方式，追尋著盈利之路。

“商+辦+住”小綜合體

9月2日，龍湖旗下長(zhǎng)租公寓品牌冠寓在北京的首家店，正式開業(yè)。這間位于酒仙橋的旗艦店也是龍湖在北京推出的首個(gè)“辦公+居住”合體產(chǎn)品。

冠寓是龍湖集團(tuán)繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)三大核心業(yè)務(wù)后，聚焦下一個(gè)租賃大時(shí)代的生活品牌。在目前數(shù)十家全新的長(zhǎng)租公寓品牌紛紛涌現(xiàn)之時(shí)，龍湖采用了貫通三種業(yè)態(tài)的做法，打造自身的居住生態(tài)鏈。

龍湖將長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公、配套商業(yè)相結(jié)合的小綜合體生態(tài)模式稱為CityHub，其核心在于引入了城市的綜合資源，進(jìn)而為城市中堅(jiān)力量（年輕人）服務(wù)。

驅(qū)動(dòng)城市中生活服務(wù)、文化娛樂、商業(yè)配套的資源互通，將每一棟公寓作為物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代當(dāng)中的一個(gè)Hub（焦點(diǎn)），去“孤島化”，以進(jìn)入租住社區(qū)平臺(tái)化的3.0時(shí)代，讓平臺(tái)上的資源為租住人群所用，為年輕人這一城市的中堅(jiān)力量創(chuàng)造更加優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)。

冠寓酒仙橋旗艦店就是CityHub-商住辦小綜合體的代表之作。龍湖集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理宋海林表示：“龍湖要做的不是簡(jiǎn)單的長(zhǎng)租公寓，而是基于優(yōu)化城市功能，區(qū)域職住平衡為理念，聯(lián)合天街、一展空間和冠寓，打造1+1+1>3的微生態(tài)生命體”。

突破盈利痛點(diǎn)

目前，我國(guó)租賃市場(chǎng)需求巨大，而長(zhǎng)租公寓占租賃市場(chǎng)中的比例還不到5%，隨著租住消費(fèi)升級(jí)，長(zhǎng)租公寓未來前景巨大。面對(duì)萬億級(jí)別的市場(chǎng)前景，在政策利好的前提下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來一撥開發(fā)商、中介、酒店、創(chuàng)業(yè)者的搶灘。

但不容忽視的是，長(zhǎng)租公寓高成本、低利潤(rùn)、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，成為各家試水者們要共同面對(duì)并亟待突破的問題。

“誰能把成本控制住，誰一定是未來終極的勝利者。這個(gè)項(xiàng)目一次投入特別大，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的回收周期，本大利薄?！饼埡瘓F(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示。

既然如此，為何還有很多開發(fā)商涉足其中，并且展開了搶占未來市場(chǎng)的競(jìng)速跑？租售并舉、租住時(shí)代來臨、開發(fā)商由銷售向運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型……這些都是個(gè)中緣由。

“冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期是五到六年，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率是35%以上?！表n石表示，龍湖做長(zhǎng)租公寓有著運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，在以輕資產(chǎn)方式拿項(xiàng)目的時(shí)候決策期非?？?，一周之內(nèi)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目做出判斷。從房源獲取到開業(yè)，龍湖的周期是130天。目前龍湖在32個(gè)城市有城市公司，從拿地到開發(fā)，能夠得到體系的支持，這也使得冠寓在布局上具有優(yōu)勢(shì)。

目前冠寓從輕資產(chǎn)項(xiàng)目入手，通過對(duì)租賃十年以上的物業(yè)進(jìn)行改造，還包括一些股權(quán)合作、委托管理。未來，冠寓將“輕重結(jié)合”，逐漸加大重資產(chǎn)項(xiàng)目的比例。

眾所周知，自持地塊項(xiàng)目在北京、上海逐漸成為趨勢(shì)，龍湖今年上半年也在北京獲取了自持地塊。韓石表示，未來將看到這些地塊上的冠寓項(xiàng)目開業(yè)。

專注社區(qū)和服務(wù)

社群運(yùn)營(yíng)和服務(wù)成為長(zhǎng)租公寓的著力點(diǎn)，也是與普通民宅相比凸顯價(jià)值的部分。

“社群的運(yùn)營(yíng)一直是冠寓的重點(diǎn)，也是我們未來的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是著力打造的地方。我們每個(gè)店里有首席運(yùn)營(yíng)官，他們會(huì)作為發(fā)起者，為租客提供更多的機(jī)會(huì)，更多的社交，實(shí)現(xiàn)更多的價(jià)值。”龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示。

韓石表示，冠寓將5萬間作為一個(gè)臨界點(diǎn)，希望能夠迅速突破這一數(shù)字。到2020年，冠寓的目標(biāo)是行業(yè)內(nèi)前三名，租金收入超過20億元。

冠寓酒仙橋旗艦店，起居生活空間每個(gè)房間25平方米左右，月租金4000-6000元，300平方米空中花園，600平方米公共區(qū)域，功能完備、設(shè)施齊全，租客可以享受聚餐、娛樂、健身、社交。一層的聯(lián)合辦公空間——一展空間共4000多平方米，近900個(gè)聯(lián)合辦公工位，10大共享資源服務(wù)。

本報(bào)記者 陳靜思