任澤平：今年樓市“小陽春”，有四大新特點、新趨勢城市分化明顯

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2026-05-08 08:26:27 金融界

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在社交媒體上發(fā)文指出，今年樓市“小陽春”呈現(xiàn)四大新趨勢。人口流入的核心一二線核心區(qū)率先觸底回暖，而三四線城市庫存高企，遠(yuǎn)郊概念盤流動性差。一季度北上二手房成交占比突破80%，低總價產(chǎn)品成交集中，居民預(yù)算保守?！暗腿莘e住宅”成為新房供給主流，全國供地平均容積率降至1.95以下，洋房、疊拼等產(chǎn)品占比將提升。此外，居民主動降杠桿，一季度住戶中長期貸款新增僅4607億元，同比大降約48%，部分購房者甚至全款入場。

房地產(chǎn)市場的四大新趨勢具體表現(xiàn)為：城市二八分化明顯，20%人口流入的一線及強(qiáng)二線的核心區(qū)率先觸底，如上海4月二手房成交套數(shù)同比增加23%，創(chuàng)近十年4月單月成交新高。而人口流出的三四線城市庫存高企，成交低迷。核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)差距擴(kuò)大，北京海淀、上海靜安等核心板塊次新房議價空間從去年約10%收窄至約5%，遠(yuǎn)郊新房去化困難。老破小、遠(yuǎn)郊概念盤流動性較差，符合新標(biāo)準(zhǔn)的好房子價格韌性強(qiáng)，成交活躍。

二手房主導(dǎo)市場，剛需是主力。2026年一季度，北上二手住宅成交占比突破80%，上海高達(dá)85%，西安、天津、武漢等二線城市也約70%。市場需求十分務(wù)實，成交主力并非改善型房源，而是低總價、老破小的剛需產(chǎn)品。以上海為例，3月總價300萬以下的二手房成交占比超70%。居民購房預(yù)算普遍保守，大范圍改善需求仍在觀望，多數(shù)為基礎(chǔ)剛需集中入場。

“低容積住宅”成新房供給主流，與二手房形成反差，說明市場客群分化。2026年一季度全國供地平均容積率僅1.95，土地供給呈現(xiàn)“低密化”趨勢，一、二、三四線的平均容積率分別為1.98、1.90、1.99，均低于2.0。低容積率意味著低建筑密度、更少戶數(shù)、更高產(chǎn)品定位。從杭州、蘇州土拍看，容積率1.0-2.0的低密地塊占比為68%、84%，創(chuàng)近年新高，未來新房市場中洋房、疊拼、大平層占比將提升。

居民購房主動“降杠桿”，理性上車。部分購房者主動提高首付比例，甚至出現(xiàn)直接全款入場的現(xiàn)象，用自有資金替代銀行信貸。2026年一季度，住戶部門中長期貸款僅新增4607億元，降幅約48%，這表明居民對長期債務(wù)偏謹(jǐn)慎。

任澤平認(rèn)為，過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。新周期財富機(jī)會在資本市場，國家重點發(fā)展硬科技，助力新質(zhì)生產(chǎn)力、大國博弈和居民財富效應(yīng)。

(責(zé)任編輯：zx0176)

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