量在價(jià)先，沒有成交量支撐的房價(jià)是不穩(wěn)固的。上海新房與二手房市場(chǎng)均展現(xiàn)出強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

單價(jià)18.18萬元/平方米的陸家嘴太古源源邸四次開盤，首日銷售達(dá)到82%。4月份，上海前灘兩個(gè)樓盤觸發(fā)積分制，其中前灘元境認(rèn)購率達(dá)到260%。二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)活躍，3月二手住宅成交2.85萬套，環(huán)比增長178.79%，創(chuàng)2021年4月以來新高，房價(jià)實(shí)現(xiàn)環(huán)比“兩連漲”。進(jìn)入4月，二手房單日成交套數(shù)不斷創(chuàng)下新高，截至4月23日，成交已突破2萬套，并且有6天單日破1000套。

新房方面，從樣板間開放到認(rèn)籌，僅13天時(shí)間，項(xiàng)目接待了600余組客戶到訪看房。本次開盤47套房，均價(jià)約132000元/平方米，認(rèn)購率約128%。項(xiàng)目方認(rèn)為這一價(jià)格有支撐，周邊單價(jià)超過14萬元的其他項(xiàng)目去化情況也較為理想，具有稀缺性的新房項(xiàng)目價(jià)格穩(wěn)步向上。

事實(shí)上，上海的新房價(jià)格并非“回暖”，而是趨勢(shì)的延續(xù)。自2019年8月以來，上海新房價(jià)格單月環(huán)比從未出現(xiàn)過負(fù)數(shù)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，除了6次持平外，有74個(gè)月為環(huán)比上漲。而新房單月同比數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)上行了89個(gè)月。

從成交量來看，3月上海新建商品住宅成交56.3萬平方米，環(huán)比上漲251.6%。中低價(jià)位房源成為成交主力，臨港金港星海灣網(wǎng)簽超1400套，寶山顧村、青浦重固等板塊新房表現(xiàn)亮眼，憑借親民價(jià)格深受剛需及首次置業(yè)者青睞，帶動(dòng)新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%。

不過，盡管3月份房價(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比上漲，但整個(gè)一季度新房成交量和價(jià)格仍受制于供應(yīng)。第一太平戴維斯報(bào)告顯示，2026年一季度，上海全市新房供求規(guī)模持續(xù)同步收縮，供應(yīng)與成交面積環(huán)比分別大幅縮減40%與27%，降至近三年低位，供求比約1:1，較為均衡。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，全市成交均價(jià)同比、環(huán)比均回落約10%至71947元/平方米，整體價(jià)格進(jìn)入階段性調(diào)整通道。

4月起，這一情況有所改善，中高端住宅的供應(yīng)和熱銷又為市場(chǎng)預(yù)期添了一把火。4月17日，均價(jià)18.18萬元/平方米、單套180平方米起的“陸家嘴太古源源邸”迎來第四次開盤，首日銷售82%。至4月20日，銷售進(jìn)度已達(dá)到95.4%。

值得注意的是，上海新房價(jià)格的漲幅也有所分化。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海144平方米以上的新房，價(jià)格同比增長了5.3%，前三個(gè)月平均值同比上漲了5.8%；90平方米以下的同比增長3.1%，前三個(gè)月平均值同比上漲3.1%。這兩組數(shù)據(jù)也是全國重點(diǎn)70城同類數(shù)據(jù)最高的。

從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，上海新房價(jià)格具備一定的結(jié)構(gòu)性支撐，但并不具備全面高歌猛進(jìn)的基礎(chǔ)。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)持續(xù)稀缺，頂豪產(chǎn)品如太古源等受到更多關(guān)注，本質(zhì)是地段、產(chǎn)品與需求匹配。購買力以自住改善為主，投資屬性明顯弱化，遠(yuǎn)郊板塊去化壓力仍在，全市新房價(jià)格不具備大幅上行條件，更趨向保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)單邊快速上漲。

二手房方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海二手房3月環(huán)比上漲0.4%，僅次于北京（0.6%）。剔除商業(yè)用房和車庫后，3月上海二手住宅成交2.85萬套，環(huán)比增長約179%，同比增加6.0%，創(chuàng)2021年4月以來新高。近期二手房價(jià)企穩(wěn)回升，低總價(jià)剛需房源去化加快，房東議價(jià)底氣增強(qiáng)，跳價(jià)案例增多。

進(jìn)入4月，成交熱度不減。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至4月20日，“七日增長率”都呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，有效連接數(shù)同比上升5.5%，微聊對(duì)數(shù)上漲6%，預(yù)約帶看確認(rèn)量增幅達(dá)75%。用戶的真實(shí)看房、交易意愿顯著增強(qiáng)，預(yù)計(jì)5月成交量仍將保持高位，房價(jià)后續(xù)下行的可能性大大降低。

銷售量放大的另一方面，掛牌量在縮小。安居客線上的新房找房熱度顯示，4月20日這周為64.3，3月20日這周為62.9，同比上升的態(tài)勢(shì)持續(xù)。截至4月20日，4月二手房掛牌量同比3月減少0.3%，主要緣于市場(chǎng)成交量快速放大以及部分業(yè)主惜售。

目前還不能就此判斷進(jìn)入快速上漲通道，市場(chǎng)更多體現(xiàn)為溫和修復(fù)，供需關(guān)系正在改善，議價(jià)空間收窄。從以往經(jīng)驗(yàn)來看，銷售量持續(xù)處于高位達(dá)3個(gè)月以上，掛牌量持續(xù)減少達(dá)半年以上，并且60%以上板塊的代表性小區(qū)掛牌房價(jià)持續(xù)上漲達(dá)3個(gè)月以上，才能帶動(dòng)市場(chǎng)整體房價(jià)進(jìn)入上升通道。

高端二手住宅的需求開始放大。4月份網(wǎng)簽套均面積在80平方米左右。與3月份二手市場(chǎng)以低總價(jià)成交為主有所不同，4月以來市中心單價(jià)較高的二手房的購買或置換需求明顯增長。一方面是因?yàn)橐患径雀叨诵路抗?yīng)較少，另一方面是新房單價(jià)較高，買房人在經(jīng)過考慮后向二手市場(chǎng)切換。

關(guān)于房價(jià)何時(shí)迎來拐點(diǎn)，回暖的第一階段是成交量放大，隨后是價(jià)格趨穩(wěn)，第三階段就是價(jià)格回升，而目前已經(jīng)看到了趨穩(wěn)的特征。