原標(biāo)題：2022年，第一個(gè)放開(kāi)“限購(gòu)”的二線(xiàn)省會(huì)誕生

樓市政策，正在全速逆轉(zhuǎn)。

據(jù)媒體報(bào)道，近日，福州率先“松綁”限購(gòu)政策：在五城區(qū)買(mǎi)房，無(wú)須提供12個(gè)月社?；騻€(gè)稅證明。

這意味著，實(shí)行6年之久的限購(gòu)政策，開(kāi)始松動(dòng)了。

自此，福州也成為繼鄭州、哈爾濱之后第三個(gè)率先松綁“救市”的二線(xiàn)省會(huì)城市。

樓市政策逆轉(zhuǎn)，影響有多大？

01

三大省會(huì)，在不同層面完成了對(duì)樓市核心調(diào)控政策的全面“突圍”。

眾所周知，這一輪樓市調(diào)控?fù)碛形宕蠛诵墓ぞ撸?/p>

一是限購(gòu)，二是限貸，三是限售，四是限價(jià)，五是房地產(chǎn)稅。

這些核心政策，都開(kāi)始松動(dòng)了。

鄭州，是全國(guó)首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，也是首個(gè)重提“棚改貨幣化安置”的城市，更是這一輪打響松綁第一槍的二線(xiàn)省會(huì)。

繼鄭州之后，哈爾濱更是明確廢止限售政策，從而成為全國(guó)首個(gè)取消限售的二線(xiàn)省會(huì)。

此前在哈爾濱主城區(qū)購(gòu)房，3年之后上市交易。

取消限售之后，所有房子均可直接上市流通。

相比鄭州、哈爾濱，福州更進(jìn)一步，直接對(duì)調(diào)控更為核心的限購(gòu)政策出手。

過(guò)去幾年，雖然各地松綁不斷，但更多還是以人才政策之名行變相松綁之實(shí)，只敢在限購(gòu)的高墻之上“悄悄”打開(kāi)一道小門(mén)，而大門(mén)洞開(kāi)、圍墻從此形同虛設(shè)的還是首次。

至于限價(jià)，也早已處在松綁的邊緣。

很多城市已經(jīng)或明或暗降低了新房限價(jià)的門(mén)檻，更有不少城市試圖在二手房指導(dǎo)價(jià)上做出更多動(dòng)作。

日前，針對(duì)市場(chǎng)有關(guān)“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳市住建部門(mén)表示，會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整。

曾經(jīng)將房?jī)r(jià)一度打了7折的二手房指導(dǎo)價(jià)，或?qū)⒚媾R前所未有的大變動(dòng)。

至于房地產(chǎn)稅，至少在2022年都不再是市場(chǎng)預(yù)期的范疇。

日前，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪(fǎng)時(shí)表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

這意味著，本來(lái)已經(jīng)箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，又要推遲了。（參閱《房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，為何又推遲了》）

樓市和房企，迎來(lái)了前所未有的喘息之機(jī)。

02

為什么率先突圍的是這些省會(huì)？

歷史經(jīng)驗(yàn)反復(fù)告訴我們，越是最早松綁、越早最急于刺激托底的地方，市場(chǎng)形勢(shì)就越嚴(yán)峻，來(lái)自基本面的支撐就越弱。

雖然房?jī)r(jià)只是小幅回調(diào)，但大多數(shù)城市已經(jīng)開(kāi)始面臨土地流拍、市場(chǎng)冰封的壓力。

從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)跌幅不到5%，部分省會(huì)房?jī)r(jià)仍有一定漲幅。

以這一輪率先出手的三個(gè)省會(huì)來(lái)看，相比于2020年，哈爾濱房?jī)r(jià)下跌5.9%，鄭州下跌1.1%，而福州則上漲3.8%。

雖然房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅回調(diào)，但市場(chǎng)成交嚴(yán)重萎靡，一旦“有價(jià)無(wú)市”成為現(xiàn)實(shí)，再高的房?jī)r(jià)最終都無(wú)法維持。

要知道，這些省會(huì)樓市庫(kù)存，基本都創(chuàng)出了新高。

這意味著，即使未來(lái)新房全部暫停上市，在這些城市，至少也有1-2年時(shí)間，才能賣(mài)完已有的房子。

樓市走冷，對(duì)土地市場(chǎng)的影響可謂立竿見(jiàn)影，賣(mài)地收入不可避免走入了低谷。

日前，福州進(jìn)行首輪土拍，共出讓18塊土地，其中有3塊流拍、3塊現(xiàn)場(chǎng)撤牌，在成交的12塊土地中，8塊都是底價(jià)成交。

值得關(guān)注的是，這一輪土拍，基本都是國(guó)企進(jìn)行兜底，鮮見(jiàn)民企的身影。

03

相比樓市，這些省會(huì)的經(jīng)濟(jì)基本面也面臨一定壓力。

作為省會(huì)，這些城市都不乏強(qiáng)省會(huì)的底氣和意圖，但經(jīng)濟(jì)與一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)相比仍有一定差距。

最先松綁的鄭州，曾面臨洪澇、疫情的雙重沖擊，GDP增速跑輸全國(guó)。

2021年，鄭州GDP為1.27萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)4.7%，增速在萬(wàn)億城市中僅高于西安，處于墊底位置。

取消限售的哈爾濱，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期在低位徘徊，而人口流失的速度有增無(wú)減。

2021年，哈爾濱GDP為5351.7億元，不及山東臨沂、陜西榆林、浙江金華等普通地級(jí)市。

要知道，早在20年前，哈爾濱GDP一度位居全國(guó)TOP20之列。

比經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更嚴(yán)峻的是人口。

2010-2020年，哈爾濱常住人口從1063.6萬(wàn)減少到1000.9萬(wàn)，人口萎縮62.7萬(wàn)，成為全國(guó)唯一人口負(fù)增長(zhǎng)的省會(huì)城市。

與鄭州、哈爾濱相比，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭正猛。

2021年，福州GDP達(dá)1.13萬(wàn)億，不僅躍居全國(guó)20強(qiáng)，而且時(shí)隔20多年首次超過(guò)泉州，躋身全省首位。

這是強(qiáng)省會(huì)、強(qiáng)都市圈戰(zhàn)略助力的結(jié)果，這在《官宣！第5個(gè)國(guó)家級(jí)都市圈來(lái)了》中有詳細(xì)論述。

對(duì)于福州來(lái)說(shuō)，如何更進(jìn)一步，鞏固全省第一大市之位，穩(wěn)定房地產(chǎn)恐怕也是其中不可或缺的一環(huán)。

04

與二線(xiàn)省會(huì)相比，三四線(xiàn)城市的壓力更大。

二線(xiàn)省會(huì)普遍都出臺(tái)過(guò)嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)正常需求遭到一定抑制，而松綁本身就是一種“武器”，對(duì)市場(chǎng)能起到一定刺激作用。

三四線(xiàn)城市，本身就沒(méi)有多少調(diào)控可言，既無(wú)限購(gòu)也無(wú)限售，門(mén)檻本來(lái)就已低到地板上，所以借松綁來(lái)釋放政策利好的空間幾乎不存在。

這是一方面。

更嚴(yán)重的是，三四線(xiàn)城市的樓市普遍創(chuàng)下歷史新高，去化周期超過(guò)2年乃至3年的不是孤例。

數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市去化周期為12.96個(gè)月，二線(xiàn)18.05個(gè)月，三四線(xiàn)去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，全國(guó)去化周期最高的10個(gè)城市：

防城港、連江、大連、煙臺(tái)、河源、梅州、福清、惠州、銅陵、北海。

其中，防城港的去化周期超過(guò)90個(gè)月（7-8年），堪稱(chēng)歷史之最。

這背后的原因同樣不難理解。

一方面，三四線(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)基本面普遍較弱，且面臨人口持續(xù)流出的嚴(yán)峻壓力。

另一方面，棚改貨幣化基本已經(jīng)收官，維系三四線(xiàn)高房?jī)r(jià)的最大支撐不復(fù)存在。

因此，面臨經(jīng)濟(jì)、人口基本面之變，即便出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的大松綁，對(duì)三四線(xiàn)城市的提振效應(yīng)也相對(duì)有限。

05

樓市核心政策頻頻“突圍”，釋放了什么信號(hào)？

正如《中國(guó)城市大趨勢(shì)》一書(shū)所分析的，樓市是典型的政策市。

大漲必有調(diào)控，遇冷必有松綁，這是顛撲不破的鐵律。

且不說(shuō)2022年5.5%的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，本身就預(yù)示著房地產(chǎn)不能成為拖累。

而面對(duì)疫情沖擊、地緣沖突的“黑天鵝”，房地產(chǎn)的重要性更是有增無(wú)減。

畢竟，這一輪疫情沖擊之大，超乎預(yù)期。

不僅全國(guó)經(jīng)濟(jì)第一大市上海成為“重災(zāi)區(qū)”之一，眾多萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市更是被席卷其中，穩(wěn)增長(zhǎng)面臨前所未有的壓力。

所以，托底乃至刺激房地產(chǎn)來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)，就成了必然選擇。

畢竟，房地產(chǎn)不僅能通過(guò)固定資產(chǎn)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還能通過(guò)賣(mài)地收入補(bǔ)充地方的土地財(cái)政，更是經(jīng)由上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)的繁榮。

不過(guò)，這種刺激效應(yīng)已面臨邊際遞減的尷尬，而作為反面的擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)、民生壓力等問(wèn)題愈發(fā)突出。

所以，前幾年，房地產(chǎn)去金融化、泡沫化，才被提上日程，力圖通過(guò)政策圍堵來(lái)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

然而，樓市的特性決定，“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“軟著陸”的可能，問(wèn)題遲早都要直面。

考慮到居民收入、杠桿率及房?jī)r(jià)本身所處的位置，新一輪松綁，更大作用在于維穩(wěn)和扭轉(zhuǎn)預(yù)期，對(duì)于高能級(jí)城市或許不乏刺激作用，但大多數(shù)城市能維持房?jī)r(jià)不墜就已相當(dāng)不錯(cuò)了。

沒(méi)錯(cuò)，未來(lái)無(wú)論政策如何松綁，樓市恐怕都回不到過(guò)去了。

是誰(shuí)？