焦點1 回報率低？

長期回報多定在6%-7%

在長租公寓大量入市之前，無論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點：做長租公寓其本質(zhì)依舊是一個“二房東”式的生意，門檻較低。不過從目前正在運作長租公寓的幾家企業(yè)反饋來看，長租公寓并不是一門可以建立在“二房東”邏輯上的生意。其中，僅產(chǎn)品模式較低的回報率就足以令多數(shù)想要涉足這一領域的企業(yè)思量再三。

無論是整租還是散租，資金回報率低的問題普遍存在于整個租賃行業(yè)內(nèi)。楊現(xiàn)領就曾透露，鏈家旗下的長租產(chǎn)品“自如”在運營初期的五年非常痛苦，當時一線城市的租金回報率都不到2%。當然，現(xiàn)在隨著自如運營的成熟，這種情況已經(jīng)有所改變。

從目前市場情況來看，開發(fā)商對長租公寓長期回報率的目標多定在6%-7%。當然，剛剛起步的長租公寓遠不能達到這樣樂觀的數(shù)字。萬科董事會主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會上說，萬科的長租公寓如果能夠達到1%-2%的回報率，他就已經(jīng)很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到6%-8%的水平的話，我們就往這個方向走?！?/p>

而龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石也表示，龍湖冠寓的動態(tài)投資回收期是五到六年，希望在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過20億。2020年之前，龍湖集團方面對冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之，三年內(nèi)，龍湖冠寓這一產(chǎn)品并沒有考慮盈利。不過，從遠期來看，龍湖依然是比較看好這一項目，此前在中期業(yè)績會上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報率可以達到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報率在10%左右，毛利率高達65%。

多數(shù)長租公寓比普宅有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務，租金自然也較高。圖為石榴地產(chǎn)旗下的熊貓公寓。

焦點2 利潤??？

成本控制是運營關鍵

目前這種較低的資金回報率是長租公寓最大的門檻，就長租公寓來講，無論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤率的問題。普遍困惑的是，長租公寓的拿項目、改造、運營成本都不低，依靠租金來回收成本，回收周期漫長這一問題是無法回避的。而在這樣的背景之下，長租公寓應該如何去做才能夠達到現(xiàn)金流和成本方面的相對平衡？