80米住宅限高令密集出臺(tái) 樓市轉(zhuǎn)向低密小高層。近期，不少一二線城市開始對(duì)新建住宅項(xiàng)目的高度進(jìn)行嚴(yán)格限制，多數(shù)要求建筑高度不超過80米，超限則需進(jìn)行消防救援評(píng)估審查。無(wú)論是土地出讓時(shí)的具體要求，還是地方政府明確出臺(tái)的“限高令”，這些變化都意味著曾經(jīng)在南方城市常見的超高層住宅發(fā)展將迎來重大轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局或因此改變。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前政策通過限高80米、容積率控制以及消防審查等手段引導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，未來低密度和小高層類型的住宅將成為市場(chǎng)主流。

12月1日，成都市公共資源交易服務(wù)中心掛出一則拍地公告，共涉及四宗住宅用地。在“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”一欄，公告對(duì)于建筑物高度的限制要求十分顯眼：有兩宗宅地的要求均是建筑高度不超過80米，另一宗為不超過60米，還有一宗要求不超過54米。近幾個(gè)月來，在多個(gè)一二線城市的土地出讓中，均有住宅地塊的出讓要求里寫明了“建筑物地上限高80米”。按照傳統(tǒng)的住宅每層樓高3米來計(jì)算，建筑物地面上限高80米，意味著整棟樓不超過26層；如果按部分城市“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)層高凈高3米，加上樓板厚度，每層樓高度計(jì)3.2米，那么整棟住宅樓則不超過25層。

在上海今年10月的第八批次土拍中，楊浦東外灘宅地由保利置業(yè)以總價(jià)26.12億元競(jìng)得，這宗地塊的建設(shè)要求也明確為“容積率2.5，建筑限高80米”。同樣在今年10月，廣州大道南788號(hào)二期地塊以9.2億元出讓，拿地房企為中海地產(chǎn)，這宗地塊也有建筑限高80米的要求。針對(duì)上述廣州大道南788號(hào)二期地塊的出讓，廣州還在一份建設(shè)用地規(guī)劃條件文件中寫明：“根據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求，涉及80米以上住宅建筑及100米以上公共建筑建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)征求同級(jí)消防救援機(jī)構(gòu)意見，以確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ?。”這一口徑與深圳的近期出臺(tái)的相關(guān)政策十分類似。

2025年10月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局以及深圳市住房建設(shè)局發(fā)布“關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施的通知”，其中提到“建筑高度超過80米的住宅項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)急管理部關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》(建科〔2021〕76號(hào))等規(guī)定履行相關(guān)程序，在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級(jí)消防救援部門意見，確保與我市消防救援能力相匹配?！边@意味著在不少一二線城市，考慮到城市的消防救援能力，未來若想新建建筑高度超過80米的住宅項(xiàng)目，將受到嚴(yán)格限制和管理。

過去在廣州、深圳等南方一二線城市，動(dòng)輒四五十層樓的超高層住宅建筑頗為常見，有些超高層住宅甚至還賣出高價(jià)。近一兩年，深圳仍有多個(gè)超高層住宅項(xiàng)目火熱開售，打出了“世界高處”“云端藏品”“天際陽(yáng)臺(tái)”等廣告語(yǔ)。比如2024年入市的深業(yè)世紀(jì)山谷，住宅樓宇達(dá)到69層，高度達(dá)247米，單價(jià)超過9萬(wàn)元/平方米；2023年入市的綠景白石洲一期推出3棟74層超高層住宅，高度達(dá)243米，平均單價(jià)超過8萬(wàn)元/平方米；2021年開盤的加福華爾登府邸，建筑物總高度達(dá)到了239米，地上67層，地下3層。而據(jù)廣州本地媒體報(bào)道，最近五年間，廣州樓高40層及以上的新房住宅項(xiàng)目有40多個(gè)，近十年來推出的超百米超高層新房住宅項(xiàng)目超過一百個(gè)，建筑高度達(dá)200米左右的居住項(xiàng)目在越秀、荔灣等區(qū)都有推出。

實(shí)際上，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布、今年5月1日起實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已經(jīng)明確了住宅用地容積率、建筑密度、高度控制最大值等指標(biāo)的限制。在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的“居住環(huán)境”一節(jié)，依據(jù)建筑氣候區(qū)劃的不同，建筑物有不同的空間環(huán)境控制指標(biāo)。不過，在這份文件中，無(wú)論建筑物處于何種氣候條件，高層住宅最高只列至18-26層，最大容積率為3.1，住宅建筑高度控制最大值為80米。對(duì)比該規(guī)范，以廣東省為例，該省大部分地區(qū)屬于Ⅳ類建筑氣候，最高住宅容積率為3.1，住宅高度應(yīng)控制在80米，層數(shù)為26層。

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》前后，有不少省市也針對(duì)住宅建筑高度出臺(tái)了地方性政策。例如河南省鄭州市于2024年12月24日發(fā)布《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，其中提到新建住宅用地建筑高度應(yīng)小于80米，容積率不超過2.5。江蘇省于2025年1月1日起施行新政，一般不得新建100米以上住宅項(xiàng)目，100萬(wàn)人口以下城市嚴(yán)格限制新建80米以上住宅。深圳于今年10月發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)〈住宅項(xiàng)目規(guī)范〉實(shí)施的通知》，規(guī)定新建住宅項(xiàng)目建筑高度原則上不得超過80米（約26層），容積率不超過3.1；超過80米需消防審查，政策發(fā)布前已完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目可按原規(guī)劃實(shí)施。廣州也同步跟進(jìn)了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，2025年成交宅地容積率大部分都低于3.0，部分地塊直接要求限高80米，超過80米需消防審查。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，超高層住宅的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)“高度正相關(guān)”特征，首先是救援高度受限，主流消防云梯最高52米（約17層），超高層火災(zāi)需依賴內(nèi)部消防設(shè)施及直升機(jī)救援；其次是疏散時(shí)間過長(zhǎng)，100米以上建筑疏散至地面需30分鐘以上，易造成踩踏或窒息風(fēng)險(xiǎn)。此外，超高層住宅還面臨維護(hù)成本高企、維護(hù)費(fèi)用是普通住宅的三至五倍的問題，以及高空墜物、燃?xì)庑孤?、電梯故障等風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前政策通過限高80米、容積率控制、消防審查等手段，引導(dǎo)市場(chǎng)從“規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，未來低密、小高層住宅將成為市場(chǎng)主流。