“銀行直供房”激增，與法拍房有何不同？ 產(chǎn)權(quán)更清晰交易風(fēng)險(xiǎn)??！近日，一套市場(chǎng)估價(jià)約200萬(wàn)元的房產(chǎn)在第三方拍賣平臺(tái)上以150萬(wàn)元成交。購(gòu)買者直接與銀行完成了交易，而非從普通房東手中購(gòu)得。這種房產(chǎn)被稱為“銀行直供房”。近期，多家大型銀行如農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行以及一些中小銀行通過(guò)阿里資產(chǎn)、京東等第三方平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)，部分銀行在售房產(chǎn)標(biāo)的已超過(guò)千套。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期銀行“直售房產(chǎn)”備受關(guān)注的原因主要有兩點(diǎn)：一是規(guī)模突然增加，尤其是中小銀行和農(nóng)商行；二是銀行開(kāi)始重視從“To B”到“To B和To C”并重。出現(xiàn)這種變化一方面是銀行開(kāi)始重視債權(quán)處置，另一方面，在互聯(lián)網(wǎng)滲透的情況下，直接對(duì)C端已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行正批量掛牌房產(chǎn)，部分房源價(jià)格比市價(jià)低25%。例如，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌標(biāo)的超2.5萬(wàn)個(gè)，吉林銀行在售房產(chǎn)破2000套。銀行直供房最吸引人的無(wú)疑是其價(jià)格優(yōu)勢(shì)。蘭州農(nóng)商行9月底拍賣的蘭州市城關(guān)區(qū)一套125平方米抵債房產(chǎn)，以151萬(wàn)元成交，而該小區(qū)同戶型的中介掛牌價(jià)在180萬(wàn)至220萬(wàn)元之間。

所謂“銀行直供房”，實(shí)質(zhì)上大多是銀行不良貸款處置的產(chǎn)物。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無(wú)力償還貸款時(shí)，銀行通過(guò)司法程序收回作為抵押物的房產(chǎn)，完成債權(quán)剝離取得清晰產(chǎn)權(quán)，然后以房東身份直接出售或出租。一方面，司法拍賣流拍后的“以物抵債”是重要渠道。某股份制銀行掛牌的云南省安寧市房產(chǎn)及土地，曾經(jīng)歷司法拍賣但最終流拍，銀行以1.3億元的抵債金額取得產(chǎn)權(quán)，如今以4200萬(wàn)元的起拍價(jià)折價(jià)處置。另一方面，銀行也通過(guò)司法程序主動(dòng)取得房產(chǎn)。蘭州農(nóng)商行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)持有的200多套住宅，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商智峰地產(chǎn)欠款2.94億元，法院裁定執(zhí)行總額4.6億元，銀行憑強(qiáng)制執(zhí)行文書(shū)完成過(guò)戶后對(duì)外出售。

李宇嘉表示，“直售房產(chǎn)”的銀行多為中小銀行和農(nóng)信社。這主要是由于過(guò)去樓市上行期，正規(guī)融資方面對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資收緊，特別是一些資質(zhì)較弱、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的地產(chǎn)商不得不繞道信托等高成本的影子金融。但地產(chǎn)的投資收益誘惑較大，一些經(jīng)營(yíng)自主權(quán)較大、業(yè)務(wù)激進(jìn)的中小銀行就對(duì)這些開(kāi)發(fā)商發(fā)放了貸款。

與傳統(tǒng)的法拍房相比，銀行直供房在產(chǎn)權(quán)清晰度上具有明顯優(yōu)勢(shì)。多位銀行業(yè)人士指出，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對(duì)手直接為銀行，有效規(guī)避了法拍房可能存在的民間借貸、長(zhǎng)期租約等潛在隱患。某城商行特資部人士表示，銀行直供房相當(dāng)于銀行已經(jīng)幫購(gòu)房者過(guò)濾了一遍風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)法拍房。

李宇嘉認(rèn)為，銀行“直售房產(chǎn)”本質(zhì)上與法拍房的區(qū)別不大，但交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有利于加速資產(chǎn)處置。隨著對(duì)銀行業(yè)績(jī)考核、資產(chǎn)處置力度的加大，加上地產(chǎn)下行后表內(nèi)部分不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露加大，銀行直接對(duì)接C端處置資產(chǎn)可能會(huì)增加。因此，未來(lái)銀行端可能成為房源供給的一個(gè)重要渠道。

廣州某房產(chǎn)中介公司店長(zhǎng)表示，之前有客戶買法拍房，成交后發(fā)現(xiàn)存在20年的長(zhǎng)租約，根本無(wú)法入?。欢y行直供房在掛牌前會(huì)做三輪產(chǎn)權(quán)核查，隱性租約、二次抵押等問(wèn)題都會(huì)提前剝離。價(jià)格機(jī)制也截然不同，法拍房靠競(jìng)價(jià)有時(shí)會(huì)越拍越貴，而銀行直供房定價(jià)更平穩(wěn)一些。

銀行加速處置這些房產(chǎn)的背后是不良資產(chǎn)壓力的上升。開(kāi)源證券研報(bào)指出，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過(guò)20bp。但由于按揭抵押品充足，同時(shí)利率調(diào)降大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，故當(dāng)前按揭不良率絕對(duì)水平在各類零售貸款中仍最低，其風(fēng)險(xiǎn)仍處可控區(qū)間。

某城商行貸后管理人員表示，以往不良房產(chǎn)處置周期長(zhǎng)達(dá)2-3年，現(xiàn)在通過(guò)直售模式，半年內(nèi)就能完成變現(xiàn)，有的甚至更快。某不便具名的地產(chǎn)分析人士指出，“銀行直供房”的事件受關(guān)注，本身是銀行常規(guī)的年底資產(chǎn)盤(pán)活動(dòng)作，所以從銀行層面回籠資金的操作角度去理解即可。

李宇嘉表示，傳統(tǒng)的在資產(chǎn)處置平臺(tái)上找大宗的B端買家，甚至C端客戶比較難。比如，今年三季度，資產(chǎn)處置平臺(tái)上法拍房的清倉(cāng)率僅為28.5%。銀行“直售房產(chǎn)”一直存在，過(guò)去大體量的不動(dòng)產(chǎn)往往在各種資產(chǎn)處置平臺(tái)上通過(guò)B端來(lái)批量處理，小規(guī)模的幾套房往往通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上賣掉。購(gòu)房者積極購(gòu)房，包括關(guān)注“銀行直供房”，都是住房消費(fèi)中很正常的現(xiàn)象。當(dāng)然從住房消費(fèi)角度看，要做足功課，多了解此類房產(chǎn)的交易情況，在這種情況下才會(huì)有真正的撿漏機(jī)會(huì)。