“銀行直供房”激增，與法拍房有何不同？產(chǎn)權(quán)更清晰交易風(fēng)險(xiǎn)小(2)

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2025-11-11 08:52:34 新浪財(cái)經(jīng)

李宇嘉表示，“直售房產(chǎn)”的銀行多為中小銀行和農(nóng)信社。這主要是由于過去樓市上行期，正規(guī)融資方面對(duì)開發(fā)商的融資收緊，特別是一些資質(zhì)較弱、經(jīng)營不規(guī)范的地產(chǎn)商不得不繞道信托等高成本的影子金融。但地產(chǎn)的投資收益誘惑較大，一些經(jīng)營自主權(quán)較大、業(yè)務(wù)激進(jìn)的中小銀行就對(duì)這些開發(fā)商發(fā)放了貸款。

與傳統(tǒng)的法拍房相比，銀行直供房在產(chǎn)權(quán)清晰度上具有明顯優(yōu)勢(shì)。多位銀行業(yè)人士指出，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對(duì)手直接為銀行，有效規(guī)避了法拍房可能存在的民間借貸、長期租約等潛在隱患。某城商行特資部人士表示，銀行直供房相當(dāng)于銀行已經(jīng)幫購房者過濾了一遍風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)法拍房。

李宇嘉認(rèn)為，銀行“直售房產(chǎn)”本質(zhì)上與法拍房的區(qū)別不大，但交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有利于加速資產(chǎn)處置。隨著對(duì)銀行業(yè)績考核、資產(chǎn)處置力度的加大，加上地產(chǎn)下行后表內(nèi)部分不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露加大，銀行直接對(duì)接C端處置資產(chǎn)可能會(huì)增加。因此，未來銀行端可能成為房源供給的一個(gè)重要渠道。

廣州某房產(chǎn)中介公司店長表示，之前有客戶買法拍房，成交后發(fā)現(xiàn)存在20年的長租約，根本無法入??；而銀行直供房在掛牌前會(huì)做三輪產(chǎn)權(quán)核查，隱性租約、二次抵押等問題都會(huì)提前剝離。價(jià)格機(jī)制也截然不同，法拍房靠競價(jià)有時(shí)會(huì)越拍越貴，而銀行直供房定價(jià)更平穩(wěn)一些。

銀行加速處置這些房產(chǎn)的背后是不良資產(chǎn)壓力的上升。開源證券研報(bào)指出，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20bp。但由于按揭抵押品充足，同時(shí)利率調(diào)降大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，故當(dāng)前按揭不良率絕對(duì)水平在各類零售貸款中仍最低，其風(fēng)險(xiǎn)仍處可控區(qū)間。

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