《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》于10月28日發(fā)布，其中提到推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，并將其納入加大保障和改善民生力度的重點(diǎn)板塊。規(guī)劃建議指出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。同時(shí)，優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭的基本住房需求，因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，建立房屋全生命周期安全管理制度。

規(guī)劃還從其他角度明確了房地產(chǎn)發(fā)展方向，包括完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施；提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

浙商證券分析師楊凡表示，《建議》在堅(jiān)持中央城市工作會(huì)議精神基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化了房地產(chǎn)“高質(zhì)量發(fā)展”的路徑：一是堅(jiān)持因城施策、保障性與改善性住房并舉；二是把“好房子”定義為安全、舒適、綠色、智慧的高品質(zhì)住宅；三是通過(guò)完善融資制度和全生命周期安全管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)能力和住房的長(zhǎng)期質(zhì)量保障。這三點(diǎn)共同構(gòu)成了推動(dòng)房地產(chǎn)向高質(zhì)量、可持續(xù)方向轉(zhuǎn)型的核心抓手。

方正證券分析師王嵩認(rèn)為，“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的內(nèi)涵正從傳統(tǒng)“大開(kāi)發(fā)”模式轉(zhuǎn)向以結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)為核心的新階段。保障房產(chǎn)業(yè)鏈、存量運(yùn)營(yíng)與改善型消費(fèi)三大領(lǐng)域，在明確政策規(guī)劃與真實(shí)需求驅(qū)動(dòng)下，呈現(xiàn)出清晰的發(fā)展趨勢(shì)與增長(zhǎng)邏輯。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)性企穩(wěn)的問(wèn)題，楊凡表示，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)在底部區(qū)間實(shí)現(xiàn)筑底后，十五五中后期可能出現(xiàn)企穩(wěn)修復(fù)的跡象。

“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被置于《建議》中關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)表述的首位，成為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的首要任務(wù)與核心抓手。多位分析師認(rèn)為，“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)深度調(diào)整，而地產(chǎn)作為吸納大量勞動(dòng)力的領(lǐng)域，其活動(dòng)收縮可能會(huì)對(duì)相關(guān)就業(yè)崗位產(chǎn)生一定影響。易居房研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在“十五五”期間加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，不僅是針對(duì)“十四五”期間暴露出的問(wèn)題，還要從根本上完善行業(yè)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)。

住建部此前明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，包括完善住房供應(yīng)體系，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度和發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。中指研究院分析師指出，本次《建議》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度”，表明實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司制、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、銷(xiāo)售制度改革等依然是“十五五”時(shí)期重點(diǎn)落實(shí)的政策方向。

未來(lái)圍繞規(guī)范資金監(jiān)管、改善企業(yè)融資環(huán)境、完善與現(xiàn)房銷(xiāo)售配套的融資政策（包括居民端和企業(yè)端）有望進(jìn)一步落地，從而更好保障項(xiàng)目建設(shè)、交付，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。這些舉措的最終目標(biāo)是吸取“保交樓”教訓(xùn)，設(shè)立更合理的融資制度。

政策層面強(qiáng)調(diào)建立“房屋全生命周期安全管理制度”，并在多份官方文件中強(qiáng)調(diào)要通過(guò)全流程監(jiān)管、房屋體檢、保險(xiǎn)等手段實(shí)現(xiàn)全生命周期安全管理。這些舉措表明，監(jiān)管層面正從單一的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)監(jiān)管向全鏈條、全周期的安全與質(zhì)量保障延伸，既有助于防范開(kāi)發(fā)商資金風(fēng)險(xiǎn)，也能提升存量房屋的安全與服務(wù)水平。

在供給體系方面，規(guī)劃建議強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求”，并“因城施策增加改善性住房供給”。這明確了“市場(chǎng)+保障”雙軌并行的住房供應(yīng)體系。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，當(dāng)下國(guó)內(nèi)居民住房總量短缺的問(wèn)題已基本解決，但結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，大量城市新市民、青年人住房需求長(zhǎng)期存在。通過(guò)構(gòu)建市場(chǎng)+保障雙軌體系，并結(jié)合以人定房、以房定地機(jī)制，保障人口流入城市住房用地形成有效供應(yīng)。

根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，“十四五”時(shí)期，我國(guó)建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房和安置住房惠及3000多萬(wàn)群眾，保障性住房實(shí)現(xiàn)了有效供應(yīng)?！笆逦濉睍r(shí)期將進(jìn)一步優(yōu)化供給，優(yōu)化方向或包括保障性住房供給的規(guī)模、結(jié)構(gòu)（區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）、品質(zhì)等，更加側(cè)重因地制宜。李宇嘉認(rèn)為，住房仍是未來(lái)的“基建”，保障性住房即是載體之一。隨著新市民、90后、00后青年成為住房需求主力，政策通過(guò)“以人定房、以房定地”機(jī)制保障用地供應(yīng)，確保保障性住房“低成本、高品質(zhì)”，幫助這類(lèi)群體扎根城市，這不僅是民生兜底工程，更能釋放消費(fèi)潛力，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入長(zhǎng)期動(dòng)力。

在改善性住房領(lǐng)域，《建議》明確“因城施策增加改善性住房供給”。該提法為首次提出，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)針對(duì)城市特點(diǎn)落實(shí)政策舉措，根據(jù)居民對(duì)改善型住房的需求差異，在供給上要求更加精準(zhǔn)匹配。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，“十五五”是改善性住房供給全面發(fā)力階段，各地應(yīng)重視這一歷史機(jī)遇期，提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的供給。

根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年前三季度，重點(diǎn)30城120-144平方米住房占比提升至30%，大戶(hù)型產(chǎn)品成為新房市場(chǎng)主流。上海、南京、長(zhǎng)沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度較為明顯，廈門(mén)、合肥、寧波、無(wú)錫等城市144平方米以上產(chǎn)品提升幅度較大。

此外，《建議》還提出“建設(shè)安全舒適綠色智慧的’好房子’”“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。楊凡認(rèn)為，這表明政策的關(guān)注點(diǎn)已從單純的面積或規(guī)模，轉(zhuǎn)向住宅的品質(zhì)、綠色、智慧和物業(yè)服務(wù)水平等多個(gè)方面?！昂梅孔印睆?qiáng)調(diào)安全、舒適、綠色、智慧，而非“大戶(hù)型”或高面積。因此，政策在滿(mǎn)足改善性需求的同時(shí)，明確把提升居住質(zhì)量、提升物業(yè)服務(wù)作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，避免了“好房子＝大房子”的誤讀。

為釋放住房消費(fèi)潛力，在促進(jìn)消費(fèi)部分，《建議》明確提出“清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”。中指院分析師認(rèn)為，與“十四五”規(guī)劃《建議》中“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”不同，本次《建議》在“大力提振消費(fèi)”中明確指出要清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，一方面位置提前，體現(xiàn)提振消費(fèi)的重要性，另一方面，提法上也更加聚焦。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次“清理”并非簡(jiǎn)單“減少限制性政策”，而是要求各地系統(tǒng)梳理存量政策，重點(diǎn)破除四大領(lǐng)域障礙：城與鄉(xiāng)之間的資源流動(dòng)限制、新房與二手房的聯(lián)動(dòng)壁壘、首套與二套住房的差異化約束，以及公積金跨區(qū)域使用的隱形門(mén)檻。

當(dāng)前部分城市公積金使用仍受“繳存地、購(gòu)房地、戶(hù)籍地”三重限制，此類(lèi)約束的破除，將有效促進(jìn)資金與住房資源高效配置，激活跨區(qū)域購(gòu)房需求。中指院分析師認(rèn)為，“十五五”時(shí)期，預(yù)計(jì)核心城市購(gòu)房限制性政策仍有優(yōu)化空間，整體或延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏。楊凡表示，放松限制性政策的方向已明確，但具體執(zhí)行節(jié)奏將結(jié)合各地市場(chǎng)情況差異化推進(jìn)，確保政策效果精準(zhǔn)落地。

值得關(guān)注的是，《建議》還將“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解”納入“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域國(guó)家安全能力建設(shè)”框架。分析人士指出，由此可見(jiàn)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將在“十五五”時(shí)期延續(xù)，房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)仍是中央關(guān)注的重點(diǎn)之一。嚴(yán)躍進(jìn)建議，當(dāng)前需精準(zhǔn)識(shí)別包括交易、債務(wù)、二手房掛牌量等在內(nèi)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)監(jiān)測(cè)二手房掛牌及成交情況，進(jìn)一步完善促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)相關(guān)措施。

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝也明確，將“做好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工作”。分析人士認(rèn)為，相關(guān)金融配套政策的完善，將對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生積極作用。

整體來(lái)看，《建議》中有關(guān)房地產(chǎn)的篇幅有所增加，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕”框架中，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)的民生屬性，明確了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的方向。中指院分析師認(rèn)為，“十五五”時(shí)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、優(yōu)化保障房供給、因城施策增加改善性住房供給、建設(shè)“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等是未來(lái)主要聚焦點(diǎn)，大力實(shí)施城市更新也將為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供支撐。盡管行業(yè)仍處于筑底階段，但隨著各項(xiàng)政策逐步落地，保障房產(chǎn)業(yè)鏈、存量運(yùn)營(yíng)、改善型消費(fèi)等結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。