近期，多家規(guī)模房企宣布債務(wù)重組取得關(guān)鍵突破。融創(chuàng)中國在本月中旬舉行的境外債重組計劃會議中，98.5%的債權(quán)人投票贊成重組計劃，對應(yīng)債務(wù)金額支持率94.5%。至此，融創(chuàng)中國境外債重組方案已贏得所需大多數(shù)計劃債權(quán)人批準。旭輝控股集團宣布將于10月31日召開特別股東會，審議就境外債務(wù)重組采取的公司行動，意味著其距離重組生效僅一步之遙。碧桂園則計劃于11月5日召開兩場債權(quán)人會議，旨在考慮和批準與計劃債權(quán)人之間的債務(wù)安排計劃。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年三季度以來，包括佳兆業(yè)、碧桂園、龍光集團、遠洋集團、金科股份等在內(nèi)的房企境內(nèi)外債務(wù)重組捷報頻傳，其中多家企業(yè)取得實質(zhì)性突破，行業(yè)債務(wù)風(fēng)險出清進程明顯提速。

融創(chuàng)中國是此輪債務(wù)重組推進較快的大型房企。早在2023年1月，融創(chuàng)中國就完成了160億元境內(nèi)債的展期。同年11月，通過“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”的方式，完成百億美元境外債務(wù)重組。但此后，由于行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，疊加遭遇債權(quán)人的清盤呈請，融創(chuàng)中國不得不尋求二次債務(wù)重組。其中，境內(nèi)債的二次重組已于今年1月完成。

今年3月，融創(chuàng)中國宣布對境外債進行二次重組，尋求更加全面的境外債務(wù)綜合解決方案。根據(jù)披露方案，此次重組覆蓋總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)，囊括公開市場債券、私募貸款等多種類型，旨在徹底化解上市公司層面的債務(wù)風(fēng)險。

具體來看，融創(chuàng)中國向債權(quán)人分派兩種新強制可轉(zhuǎn)債（MCB）：一類將獲分配轉(zhuǎn)股價為6.80港元/股的新MCB，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股；另一類將獲分配轉(zhuǎn)股價為3.85港元/股的新MCB，可在重組后18—30個月內(nèi)轉(zhuǎn)股，總量不超過債權(quán)總額的25%。同時，融創(chuàng)中國還推出“股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計劃”，向主要股東提供部分附帶條件的受限股票，主要股東在6年內(nèi)僅獲得該等受限股票的投票權(quán)等極其受限的權(quán)利，除非達到特定限制條件，否則不能處置、抵押、轉(zhuǎn)讓受限股票。通過該計劃，主要股東股權(quán)比例維持在一定水平，避免過分稀釋。

根據(jù)10月14日融創(chuàng)中國最新公告，該境外債重組計劃獲得了1469名債權(quán)人投票贊成，贊成票人數(shù)占比達98.5%，對應(yīng)債務(wù)金額支持率94.5%。至此，融創(chuàng)中國境外債重組方案已贏得所需大多數(shù)計劃債權(quán)人批準。鑒于本次表決結(jié)果超過75%金額門檻，已滿足法院批準的核心要求，方案隨之將迎來法院批準流程。香港高等法院將于11月5日舉行聆訊，對其重組方案作出最終裁決。這意味著，融創(chuàng)中國距離重組方案徹底通關(guān)僅一步之遙。

若此次境外債務(wù)重組最終成功，疊加此前已完成的境內(nèi)債務(wù)重組，融創(chuàng)中國預(yù)計可壓降整體償債壓力近700億元，每年可節(jié)約數(shù)十億元利息支出。

繼融創(chuàng)中國之后，旭輝控股集團于10月16日披露其境外債務(wù)重組方案的具體細節(jié)。具體內(nèi)容包括：通過發(fā)行強制性可轉(zhuǎn)換債券用于債務(wù)大幅削減；大股東前期對其超5億港元借款同步轉(zhuǎn)股；推出為期10年的團隊股權(quán)激勵計劃，用于在重組完成后的經(jīng)營復(fù)蘇期穩(wěn)定、激勵團隊。上述計劃將在10月31日召開的特別股東大會上尋求批準。目前，旭輝控股境內(nèi)重組已完成投票，此次召開特別股東大會審議各項事宜，意味著其境外債務(wù)重組主要前置工作已實質(zhì)啟動。

此外，碧桂園于10月13日公告稱，公司將于2025年11月5日召開兩類計劃債權(quán)人的會議，以審議及批準其擬議的債務(wù)安排計劃。為統(tǒng)一處理債務(wù)，公司還將同步進行現(xiàn)有港元可轉(zhuǎn)換債券的同意征求，旨在將其管轄法律變更為香港法律并納入上述整體重組計劃。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，當前境內(nèi)外整體債務(wù)實現(xiàn)重組或接近成功的房企共3家，分別為融創(chuàng)中國、旭輝控股以及龍光集團。此外，世茂集團、佳兆業(yè)等8家企業(yè)境外債重組成功，整體共計11家房企實現(xiàn)境內(nèi)或境外部分的債務(wù)重組。新華聯(lián)于今年6月完成重整，金科股份、協(xié)信遠創(chuàng)的重整方案經(jīng)法院批準后已進入執(zhí)行階段。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，今年以來，房企債務(wù)重組加速，是多種因素疊加的結(jié)果。當前市場形勢下，債權(quán)人對于債權(quán)回收的預(yù)期有所調(diào)整，相較于破產(chǎn)清算和資產(chǎn)持續(xù)貶值，更傾向于接受重組方案，以提高債務(wù)清償率。

值得注意的是，在這一輪化債浪潮中，多數(shù)房企化債的核心變化從緩解流動性壓力走向?qū)嵸|(zhì)性負債規(guī)模調(diào)整，通過債轉(zhuǎn)股、現(xiàn)金要約、資產(chǎn)抵債等方式實現(xiàn)削債目的。如融創(chuàng)中國在其發(fā)布的境外債務(wù)二次重組方案中，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)重組采用“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”模式，成為首家將所有美元債券轉(zhuǎn)換為公司股本的房企。若最終順利實施，融創(chuàng)中國將基本實現(xiàn)境外債務(wù)清零。

佳兆業(yè)同樣通過債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)處置等方式，對原有債務(wù)結(jié)構(gòu)進行系統(tǒng)性優(yōu)化。重組成功后，新票據(jù)的票面利率介于5%～6.25%，較歷史債務(wù)的利率有所下降。債務(wù)平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務(wù)違約，行業(yè)已經(jīng)歷了債務(wù)展期、債務(wù)重組、逆向混改、破產(chǎn)重整等一系列探索。其中，20家房企的債務(wù)重組方案獲批，化債總規(guī)模突破1.2萬億元。

此外，在本輪債務(wù)重組中，多家房企大股東通過不同方式提供實質(zhì)性資金支持。以孫宏斌為例，作為融創(chuàng)中國的控股股東，2021年在公司首次債務(wù)重組初期，孫宏斌就將自有資金4.5億美元以無息借款形式提供給集團使用，以支持集團經(jīng)營發(fā)展。在2023年公司推出的首次境外債務(wù)重組中，該筆無息股東貸款同步轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國的股權(quán)。

與此同時，旭輝控股大股東林氏家族也將超5億港元的股東借款同步轉(zhuǎn)股，并將其持有的約400萬美元現(xiàn)有票據(jù)全部轉(zhuǎn)換為強制性可轉(zhuǎn)換債券，將自身利益與公司未來深度綁定。世茂集團大股東許榮茂則將原借給上市公司的合計約80億港元貸款進行拆分，其中6億美元轉(zhuǎn)為新長期票據(jù)，其余全部轉(zhuǎn)為強制可轉(zhuǎn)換債券。

碧桂園同樣獲得了來自控股股東的重要資金支持。據(jù)碧桂園披露，公司控股股東所控制的實體必勝有限公司，已于今年10月13日簽署不可撤回承諾，將按每股0.60港元的價格，認購用以抵銷約11.4億美元股東貸款的資本化股份，該認購價較公司4月11日的收市價有約36.4%的溢價。碧桂園方面表示，此舉再次體現(xiàn)了控股股東對公司長遠成功的信心。

旭輝控股董事局主席林中此前也公開表示，距離旭輝控股真正“站起來”可能還需要三年時間。他提出旭輝控股要“二次創(chuàng)業(yè)”，走一條“輕資產(chǎn)、低負債、高質(zhì)量”的新路徑，聚焦“收租、自營開發(fā)、房地產(chǎn)資管”三大核心業(yè)務(wù)板塊。

最困難的時候已經(jīng)過去了，至暗時刻已經(jīng)過去了。盡管在支持性政策持續(xù)出臺的大環(huán)境下，核心城市、核心地段將逐步企穩(wěn)，但房地產(chǎn)市場整體恢復(fù)可能還需要一個過程和較長時間。