自2021年下半年起，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段持續(xù)調(diào)整期，在一系列政策的支持下，市場逐漸進(jìn)入筑底階段。在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部部長倪虹提到，“十四五”期間全國累計(jì)銷售新建商品住宅面積約50億平方米。

這50億平方米的銷售量背后，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了顯著變化。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)改變，存量房規(guī)模較大，剛需購房主要通過二手房解決居住問題，而新房則更多滿足改善性需求。房企需要控制增量、精細(xì)化運(yùn)營，并聚焦核心城市以破局。

政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，但動(dòng)能有所減弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1至9月，全國新建商品房銷售面積為6.58億平方米，同比下降5.5%，降幅較去年同期收窄11.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為6.3萬億元，同比下降7.9%。盡管核心指標(biāo)仍處于負(fù)區(qū)間，但改善趨勢明顯。

相比之下，二手房市場表現(xiàn)更為堅(jiān)韌。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30城1至7月二手房成交套數(shù)同比增長10%，尤其是到7月，二手房成交占比已升至68%，創(chuàng)下近年新高。目前全國有15個(gè)省、區(qū)、市二手住宅交易量超過新房。

值得注意的是，2023年以來，新房價(jià)格在核心城市改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，而二手房成交量雖持續(xù)增長，價(jià)格卻持續(xù)下滑。中指百城價(jià)格指數(shù)顯示，二手房價(jià)格已連續(xù)41個(gè)月環(huán)比下跌。去年9·26新政后，二手房價(jià)格環(huán)比跌幅有所收窄，但在今年二季度以來，隨著政策效應(yīng)減弱及掛牌量保持高位，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大，短期價(jià)格仍面臨一定壓力。

市場分化格局愈發(fā)清晰?！皬?qiáng)者恒強(qiáng)”的現(xiàn)象在一線城市尤為明顯。《報(bào)告》顯示，2023年7月以來，一線城市在高品質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，新房價(jià)格月度同比呈上漲態(tài)勢，同比增速高于二線和三四線城市。9月一線城市新建住宅價(jià)格同比上漲6.87%，已連續(xù)上漲27個(gè)月；二線城市價(jià)格相對平穩(wěn)，同比上漲1.72%；而三四線城市同比下跌1.30%，三線城市房價(jià)持續(xù)承壓。

隨著絕大多數(shù)城市限制性政策放開，樓市將回歸供需主導(dǎo)，市場分化或進(jìn)一步加劇。一二線核心城市憑借堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢，持續(xù)吸引高質(zhì)量人才流入，為房地產(chǎn)市場提供了有力支撐。不過，即便是人口整體保持增長的一二線城市中，也有不少城市面臨庫存較高、階段性供應(yīng)過剩的壓力。

這種分化現(xiàn)象在投資端表現(xiàn)尤為明顯。今年以來，房企拿地進(jìn)一步聚焦核心城市，疊加核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度加大，北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價(jià)。例如，上海徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協(xié)議出讓，刷新全國地價(jià)總價(jià)紀(jì)錄。北京、成都一季度兩度刷新地價(jià)單價(jià)紀(jì)錄，杭州三次刷新地價(jià)單價(jià)紀(jì)錄。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2025年前三季度，300城住宅用地出讓金同比增長13%，其中一二線城市出讓金同比增幅明顯，分別為24.5%、26.3%，而三四線城市土拍表現(xiàn)持續(xù)較弱，土地出讓金同比下降。從城市集中度來看，1至9月宅地出讓金TOP20城市成交金額占全國比重約61%，較2024年全年提升10個(gè)百分點(diǎn)。除南通、揚(yáng)州外，宅地出讓金TOP20城均為核心一二線城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金額均超千億元，杭州出讓金已超去年全年水平。

改善性需求成為新房市場核心支撐。《報(bào)告》顯示，2025年1至7月，重點(diǎn)30城120至144平方米戶型成交占比升至30%，北京120平方米以上大戶型占比42%，杭州、成都等二線城市改善型戶型占比超50%。高端市場表現(xiàn)亮眼，如上海上半年誕生超25個(gè)“日光盤”，大多數(shù)均價(jià)在10萬元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目。同時(shí)，1至8月，北京1000萬至2000萬元總價(jià)段新房成交同比增長67%，成都千萬元級項(xiàng)目成交同比提升51%，杭州千萬元級二手房成交同比增長27%。

各地新規(guī)項(xiàng)目陸續(xù)入市，有效帶動(dòng)了改善性需求的持續(xù)釋放。從市場表現(xiàn)看，新規(guī)項(xiàng)目在銷售去化上表現(xiàn)更為突出，尤其在杭州、成都等熱點(diǎn)城市中不乏首開售罄的案例。企業(yè)必須更精準(zhǔn)地洞察住房需求趨勢，才能以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品贏得市場。隨著更多高品質(zhì)項(xiàng)目入市，消費(fèi)者在購房時(shí)將擁有更豐富、更優(yōu)質(zhì)的選擇，有助于推動(dòng)市場進(jìn)入“供給升級—需求改善”良性循環(huán)。