廣州正在以驚人的速度更新城市面貌。目前，廣州市有超過17個(gè)舊改項(xiàng)目正加速推進(jìn)清拆工作。天河區(qū)元崗村城中村改造連片開發(fā)方案表決通過；黃埔區(qū)城中村改造再次集中動(dòng)工，將建設(shè)超2300套安置房；白云區(qū)首宗新模式城中村改造項(xiàng)目融資地塊成交；荔灣區(qū)公布山村、坑口村兩個(gè)城中村改造方案；南沙區(qū)南沙街道召開廣隆村城中村改造項(xiàng)目（二期）征拆攻堅(jiān)動(dòng)員大會(huì)。荔灣區(qū)的茶滘舊改項(xiàng)目明確提出，一年內(nèi)完成所有留守戶的行政處理工作，實(shí)現(xiàn)拆遷清零。

這些天，廣州陸續(xù)有舊改項(xiàng)目迎來新進(jìn)展。10月17日，廣州市黃埔區(qū)南崗西路城中村改造項(xiàng)目復(fù)建安置區(qū)35地塊正式開工建設(shè)。此次項(xiàng)目率先啟動(dòng)建設(shè)的復(fù)建安置35地塊，用地面積約3.37萬平方米，總建筑面積達(dá)16.67萬平方米，規(guī)劃建設(shè)6棟安置房，可提供1448套回遷住宅并配套1萬余平方米的公共服務(wù)設(shè)施，預(yù)計(jì)于2028年4月竣工，可滿足2600名村民回遷安置。

10月19日，廣州市白云區(qū)蕭崗村城中村改造項(xiàng)目首期安置房正式動(dòng)工。本期建設(shè)9棟住宅、約1940套房源，總建筑面積29萬平方米，規(guī)劃80至120平方米二至四房戶型，用地面積約3.6萬平方米，標(biāo)志著整體改造進(jìn)入全面建設(shè)階段。根據(jù)公開資料整理，蕭崗村改造范圍119.65公頃，總建設(shè)量262.1萬平方米，擬拆除建筑面積280.93萬平方米，總投資261.91億元。

今年7月20日，廣州天河冼村舊改項(xiàng)目迎來歷史性時(shí)刻。隨著最后兩棟房屋在機(jī)械作業(yè)下被拆除，全村1950棟村屋實(shí)現(xiàn)全部拆除。冼村是珠江新城最后一個(gè)城中村，這場(chǎng)歷時(shí)15年的城市更新攻堅(jiān)戰(zhàn)終于迎來了里程碑式突破。由于地處城市新中軸黃金地段，土地價(jià)值隨城市發(fā)展持續(xù)攀升，村民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的期望水漲船高。部分村民提出超出政策框架的訴求，項(xiàng)目推進(jìn)受阻。根據(jù)規(guī)劃，冼村舊改拆遷后，將建成一個(gè)集高端住宅、商業(yè)、辦公、教育、公共空間等多種功能于一體的綜合性項(xiàng)目。周邊基本都是每平方米掛牌單價(jià)10萬元以上的豪宅。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，離冼村較近的尚東君御、保利心語(yǔ)花園、嘉裕公館等項(xiàng)目，二手房掛牌價(jià)多在11萬～12萬元/平方米。而冼村舊改后的新盤保利天御，規(guī)劃有3棟住宅樓、3棟辦公樓、1棟商業(yè)中心和地下商業(yè)廣場(chǎng)。該項(xiàng)目未正式入市，市場(chǎng)“吹風(fēng)價(jià)”預(yù)計(jì)將超18萬元/平方米。

當(dāng)前這一輪城中村改造對(duì)廣州樓市的影響幾乎是決定性的。2024年，廣州成功申報(bào)城中村改造專項(xiàng)借款項(xiàng)目52個(gè)，共計(jì)獲得授信金額4096億元，涉及約10.8萬戶改造戶數(shù)和約28.3萬套安置房。巨量安置房需求促成了部分靠近城中村改造的樓盤成為爆款甚至銷冠。去年11月底，越秀區(qū)瑤臺(tái)村發(fā)布招標(biāo)公告，以限價(jià)42246元/平方米收購(gòu)周邊5公里以內(nèi)的新房作為安置房，最終瑤臺(tái)村一口氣將周邊的一個(gè)新盤197套住宅全部簽下，從公告到網(wǎng)簽僅用了兩個(gè)月。

靠近廣州民營(yíng)科技園的白云區(qū)城投旗下樓盤云麓花城也是另一個(gè)著名案例。去年底白云區(qū)政府發(fā)布公告，計(jì)劃以14億元購(gòu)買科技園主入口5公里范圍內(nèi)的存量商品房。這筆交易最終在今年6月落地。在克而瑞發(fā)布的排行榜上，云麓花城以784套成為今年上半年廣州商品住宅單盤成交套數(shù)的冠軍。截至今年第三季度，黃埔區(qū)收購(gòu)了2110套、合計(jì)約21萬平方米的商品房作為安置房。截至今年上半年，廣州全市收購(gòu)存量商品房6000余套，這一數(shù)量已經(jīng)超過了今年以來平均每月5300套的新房成交量。

10月21日，廣州增城區(qū)政府公布三季度固投備案，增城城投全資子公司東進(jìn)城市開發(fā)投資有限公司一次性拿下中新村、金星村、九如村三宗舊改，總投資201.81億元，全部納入商品房備案，建設(shè)周期統(tǒng)一為4年。根據(jù)備案，中新村投資63億元，建筑面積157.6萬平方米，其中住宅145.2萬平方米；金星村投資33.9億元，建筑面積90.6萬平方米，安置房14.9萬平方米；九如村投資104.9億元，建筑面積281萬平方米，融資住宅201萬平方米。

國(guó)內(nèi)舊改正從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提質(zhì)。隨著土地資源開發(fā)日益有限且房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)震蕩，存量舊改項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，新增項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，勢(shì)必要優(yōu)先聚焦推進(jìn)存量項(xiàng)目實(shí)施，以化解重大風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，舊改已從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。