國(guó)慶中秋長(zhǎng)假期間，上海樓市的最大成交驅(qū)動(dòng)力是“好房子”。除了價(jià)格因素外，大陽(yáng)臺(tái)、得房率等成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。9月26日，上海規(guī)劃與自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》的通知，從建筑高度、外立面要求、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)與計(jì)容規(guī)則等方面入手，為住宅品質(zhì)提升指出了新方向，使上海市的“好房子”有了更明確的規(guī)范。

在“好房子”備受市場(chǎng)青睞的背景下，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、開(kāi)拓新興業(yè)務(wù)成為房企破局下半場(chǎng)的關(guān)鍵。近年來(lái)，房企通過(guò)加碼“好房子”建設(shè)、開(kāi)辟新賽道等方式加速轉(zhuǎn)型發(fā)展。例如，濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)等房企正大力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，尋找新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，房企要從規(guī)模導(dǎo)向逐步向利潤(rùn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)化，以實(shí)現(xiàn)盈利為核心目標(biāo)，盡量維持較高的周轉(zhuǎn)率。從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，房企既要做到“輕重結(jié)合”，也要實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)短搭配”。

政策支持和市場(chǎng)需求刺激下，“好房子”潮流迅速席卷房地產(chǎn)行業(yè)。建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等知名房企已密集發(fā)布“好房子”戰(zhàn)略。例如，建發(fā)房產(chǎn)推出了“文化—價(jià)值—策略—技術(shù)”四維一體的“好房子”體系框架；綠城中國(guó)則推出了《綠城中國(guó)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)2025》，將“好房子”標(biāo)準(zhǔn)凝結(jié)為270條核心準(zhǔn)則。濱江集團(tuán)提出了“五好體系”新標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋好建筑、好裝修、好景觀、好配套和好服務(wù)五大維度。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興提出了判斷濱江集團(tuán)所開(kāi)發(fā)住宅“好不好”的五大標(biāo)準(zhǔn)，包括業(yè)主入住后的滿(mǎn)意度以及是否會(huì)發(fā)動(dòng)家人朋友持續(xù)購(gòu)買(mǎi)濱江的房子等。

對(duì)于房企密集落地“好房子”項(xiàng)目的原因，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這一現(xiàn)象與房企積極響應(yīng)政策號(hào)召、履行社會(huì)責(zé)任、助力營(yíng)銷(xiāo)以及追求更高的溢價(jià)和利潤(rùn)等因素相關(guān)。傳統(tǒng)的產(chǎn)品難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，導(dǎo)致銷(xiāo)售受阻。在市場(chǎng)調(diào)整周期下，房企以往“拼地價(jià)、拼規(guī)?！钡陌l(fā)展模式面臨挑戰(zhàn)，利潤(rùn)空間被不斷壓縮?！昂梅孔印彼淼摹捌串a(chǎn)品、拼選址”模式正成為房企新的盈利突破口。依靠開(kāi)發(fā)符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，房企的盈利能力正在恢復(fù)?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)品力過(guò)硬的改善類(lèi)產(chǎn)品和符合新規(guī)的四代住宅產(chǎn)品賣(mài)得更好，“好房子”正在領(lǐng)漲全國(guó)。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，總價(jià)1000萬(wàn)至3000萬(wàn)元的新房豪宅成交套數(shù)達(dá)19561套，同比增長(zhǎng)25%；總價(jià)5000萬(wàn)元以上的新房豪宅成交套數(shù)為621套，同比增長(zhǎng)51%，增幅顯著?！昂梅孔印碧?hào)召倒逼房企品質(zhì)升級(jí)，新房豪宅產(chǎn)品力優(yōu)于二手房。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)雄厚的中高端改善客群而言，新房豪宅有著二手豪宅不可比擬的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，戶(hù)型創(chuàng)新聚焦空間功能復(fù)合化、場(chǎng)景延展、景觀交互。然而，“好房子”市場(chǎng)呈現(xiàn)出“豪宅化”傾向，以及與“高單價(jià)”“大戶(hù)型”綁定的現(xiàn)象，在一定程度上可能會(huì)加劇市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。改善型需求雖然在當(dāng)前新房市場(chǎng)的占比較大，但剛需群體始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐力量。當(dāng)大量資源集中于打造這類(lèi)“豪宅化”的“好房子”時(shí)，可能導(dǎo)致剛需住房供應(yīng)相對(duì)不足。在剛需群體購(gòu)買(mǎi)力本就有限的情況下，會(huì)進(jìn)一步拉大住房供需差距，使得剛需群體購(gòu)房難度增加，從而加劇市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡。

多家房企已通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品創(chuàng)新等措施，打響了住宅市場(chǎng)差異化發(fā)展的“突圍戰(zhàn)”。聯(lián)發(fā)集團(tuán)發(fā)布了新澍產(chǎn)品品牌，并已在廈門(mén)市、上海市、南京市、深圳市四城推進(jìn)6個(gè)新青年“好房子”樣板項(xiàng)目，旨在讓年輕人能住上“好房子”。盡管剛需群體的購(gòu)買(mǎi)力不如改善型群體，但房企可以通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如開(kāi)發(fā)緊湊實(shí)用的戶(hù)型，合理控制面積，在有限空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能最大化，在保證質(zhì)量的前提下控制成本，為剛需群體提供性?xún)r(jià)比高的“好房子”。在“好房子”戰(zhàn)略引領(lǐng)下，房企要真正實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，從打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、區(qū)域深耕與因地制宜等方面著手，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

在加碼“好房子”賽道的同時(shí)，多家房企也在積極探尋代建業(yè)務(wù)、城市更新等新業(yè)務(wù)，發(fā)力“第二增長(zhǎng)曲線”。濱江集團(tuán)通過(guò)對(duì)外輸出品牌，拓展代建業(yè)務(wù)，對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)起到了一定的補(bǔ)充作用。龍湖集團(tuán)新增代建類(lèi)項(xiàng)目62個(gè)，總建筑面積約852萬(wàn)平方米；同期，代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約7億元，同比增長(zhǎng)65%。新城控股在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也不斷取得業(yè)績(jī)新突破，2025年上半年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入69.44億元。盡管如此，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)在營(yíng)收版圖中的占比仍有待進(jìn)一步提升。宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，在運(yùn)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)方面，如果是房企開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，則屬于重資產(chǎn)投資，而輕資產(chǎn)項(xiàng)目由于資金回報(bào)周期比較長(zhǎng)，短期內(nèi)無(wú)法反哺重資產(chǎn)板塊，可能會(huì)導(dǎo)致整體償債能力難以顯著改善。此外，從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，需要建立涵蓋招商、運(yùn)維、金融等全鏈條的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，但多數(shù)房企在這方面能力不足。運(yùn)營(yíng)管理能力是房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，而資源獲取整合能力則是轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中，房企需要從單一獲取土地，升級(jí)為整合多元化資源，引入并構(gòu)建上下游產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以及通過(guò)多元化的金融工具來(lái)保障資金鏈安全。