一片規(guī)劃中的宏偉藍(lán)圖，在拆遷談判、資金壓力和審批流程的多重困境中不得不按下暫停鍵。寶安區(qū)超過50萬平方米的舊改項目延期一年，折射出深圳城市更新的復(fù)雜現(xiàn)實。

2025年8月15日，寶安區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布公告，宣布鐘屋黃田舊村城市更新單元計劃延期一年，有效期延至2026年8月17日。這個擬拆除面積達(dá)54.44萬平方米的“巨無霸”項目，相當(dāng)于76個標(biāo)準(zhǔn)足球場大小，自2023年立項就備受關(guān)注。如今，它不得不放緩腳步。

鐘屋黃田舊村項目的體量令人驚嘆，擬拆除范圍用地面積約54.44萬平方米，相當(dāng)于整個華強北商圈的面積。項目更新方向為居住、商業(yè)等功能。拆除重建范圍內(nèi)還將落實不少于21.6萬平方米的公共利益用地，包括教育、社會福利、文體設(shè)施、綠地和道路等配套，堪稱區(qū)域重要民生工程。申報主體為深圳市鴻廣源投資有限公司，由深圳本土知名房企鴻榮源集團和廣興源投資共同控股，分別持股60%和40%。

同日發(fā)布的第二批延期公告中，新安街道的五區(qū)市場城市更新單元也宣布計劃延期一年。該項目位于寶安區(qū)新安街道，擬拆除范圍用地面積約2.9萬平方米，更新方向為商業(yè)功能。拆除范圍內(nèi)將落實不少于6501平方米公共利益用地。該項目由深圳市寶安區(qū)新安街道辦事處與深圳海雅（集團）有限公司共同申報，政企合作模式凸顯其區(qū)域商業(yè)升級的重要性。

舊改項目推進(jìn)中最常見的難題是拆遷談判。深圳早期要求“雙百”條件（100%業(yè)主和100%面積同意），導(dǎo)致許多項目因少數(shù)業(yè)主拒簽而停滯。羅湖區(qū)木頭龍舊改項目就是典型例子。這個2010年被列入深圳首批舊改計劃的項目，因1340戶業(yè)主中有4戶未簽約，無法滿足“雙百”條件，推進(jìn)受阻長達(dá)十年。2019年數(shù)據(jù)顯示，木頭龍項目簽約率已達(dá)99.7%，但剩余4戶業(yè)主拒絕簽約，有的甚至提出七八十平方米的房屋要補償四五千萬元的天價要求。

一些舊改項目因開發(fā)商資金鏈斷裂或流動性危機而停工。益田御龍?zhí)斓仨椖恳蛞嫣锛瘓F出現(xiàn)流動性危機一度停工，后引入紓困平臺安居建業(yè)集團才得以繼續(xù)。2025年2月，橫崗街道松柏社區(qū)老街城市更新項目也因意向開發(fā)單位存在資金問題而停滯。橫崗街道不得不出面成立處置工作專班，試圖推動項目紓困。京基集團作為布吉木棉灣舊改項目的操盤企業(yè)，也在2025年4月公開解釋因整體經(jīng)濟環(huán)境不佳、地產(chǎn)行業(yè)低迷、房價下行等因素影響，導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)困難，無法及時支付過渡費。

深圳市城市更新政策多次調(diào)整，部分項目因政策變化導(dǎo)致審批流程延長。舊住宅區(qū)未達(dá)20年原則上不納入拆除范圍，且需滿足公共利益用地比例等條件，增加了項目推進(jìn)的難度。部分項目因未能滿足新政策要求（如公共利益用地比例、建筑年限等）而被調(diào)出更新計劃。龍崗區(qū)的情況尤為明顯。2024年數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)有12個舊改項目申請延期，因為在有效期內(nèi)這些項目都沒能完成專規(guī)過審。合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇解釋，除了過審有難度外，開發(fā)商態(tài)度也更謹(jǐn)慎，部分項目希望等到“商改住”政策，部分項目也會衡量規(guī)劃內(nèi)容帶來的收益情況?！八悴贿^賬的話，他們可能會選擇一直研究?！?/p>

有些舊改項目還面臨意想不到的障礙。南灣沙塘布中南片區(qū)舊改項目拖延14年，直到2025年才迎來重大調(diào)整。項目推進(jìn)的最大障礙在2024年底浮出水面。龍崗區(qū)城市更新和土地整備局首次公開承認(rèn)：沙塘布項目涉及二級水源保護區(qū)，暫時無法開工建設(shè)。水源保護區(qū)降準(zhǔn)成為項目推進(jìn)的前置條件，這一政策限制讓已經(jīng)簽約的居民陷入漫長等待。

舊改項目延期或停滯最直接的影響是居民生活品質(zhì)的下降。在木頭龍小區(qū)，大多數(shù)業(yè)主是下崗職工，年齡普遍在60-70歲。項目啟動后，已簽約的業(yè)主相繼搬離，剛開始在周邊租房住，但逐年上漲的房租迫使他們不斷搬家。近十年來，這些業(yè)主居無定所，不僅正常生活深受影響，還承受著巨大的精神壓力。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年，已有49位簽約業(yè)主在等待回遷的過程中相繼離世。一位業(yè)主鐘爺爺在2019年時已經(jīng)80歲，他坦言：“在等待的過程中，我因為前列腺癌動了幾次大手術(shù)，從鬼門關(guān)上走了幾回。堅持到現(xiàn)在就想看到房子能夠建起來，子孫后代能夠住進(jìn)新房子?！?/p>

盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，深圳仍有一些舊改項目取得了成功。華富村東西區(qū)舊住宅區(qū)改造項目創(chuàng)新采取“政府主導(dǎo)+國企實施+安置房建設(shè)+人才房建設(shè)”模式，被稱為“深圳棚改第一村”。中建深裝負(fù)責(zé)該項目6棟回遷住宅樓的幕墻工程。項目團隊在施工方案策劃階段大膽采用裝配式設(shè)計、施工模式，工期節(jié)省了50%以上。華潤城項目（即“華潤大沖舊改項目”）是廣東省內(nèi)最大的城中村整體改造項目，占地68.5萬平方米，涉及近1000戶原村民、300多戶非村民的動遷、約7萬居住人口的搬遷及1500多棟房屋的拆除。龍崗區(qū)愉園新村老舊小區(qū)改造項目則提供了另一種思路。2025年9月，這個改造項目完工，昔日“臟亂差”的90年代老小區(qū)，蝶變?yōu)椤懊纼魞?yōu)”的幸福家園。龍崗區(qū)以“規(guī)劃牽引、民意驅(qū)動、資金撬動”的方式，使5.8萬平方米的愉園新村實現(xiàn)“逆生長”。通過2場議事會、78次入戶協(xié)商、4輪方案PK，居民同意率從35%飆升至99.25%，破解了老舊小區(qū)改造的難題。

在深圳多個舊改項目的工地上，時間仿佛變得緩慢。拆遷談判桌上，開發(fā)商與業(yè)主的拉鋸戰(zhàn)仍在繼續(xù)；開發(fā)商辦公室里，資金壓力的陰影揮之不去；政府部門里，審批流程還在一步步推進(jìn)。這些延期項目涉及的數(shù)千戶居民，繼續(xù)在臨時安置房中等待著回家的日子。他們中的許多人已經(jīng)等了多年，頭發(fā)從黑等到白，有些人甚至沒能等到項目重啟的那一天。