在2025年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)將下半年的工作重點(diǎn)總結(jié)為四個(gè)關(guān)鍵詞和八項(xiàng)舉措。其中，“攻克存貨”是首要任務(wù)，而“加快存量去化”是具體措施之一。這表明去庫(kù)存依然是綠城中國(guó)下半年的重要任務(wù)。

在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)年代，各家房企積累了大量庫(kù)存。隨著房地產(chǎn)回歸居住屬性，存貨減值對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響越來越大。如何最大限度地減少庫(kù)存成為房企的重點(diǎn)任務(wù)之一。

不僅綠城中國(guó)，多家房企也在清理庫(kù)存。例如，中國(guó)建筑發(fā)起了去庫(kù)存三年專項(xiàng)行動(dòng)；建發(fā)國(guó)際成立了由CEO牽頭的去庫(kù)存專項(xiàng)小組；華潤(rùn)置地等企業(yè)針對(duì)存量項(xiàng)目制定了“老盤新做”策略。一位大型房企的管理層人士表示，今年房企的去庫(kù)存行動(dòng)主要針對(duì)2021年及以前的庫(kù)存，這些產(chǎn)品無一例外都成為企業(yè)的包袱。

上半年，綠城中國(guó)完成了190億元的去化任務(wù)，總貨值約2700億元，其中2021年及以前的庫(kù)存約1400億元，計(jì)劃用3—5年完成去化。副總裁李駿表示，下半年將優(yōu)化資源配置效率，強(qiáng)化“老盤新做”，進(jìn)一步夯實(shí)經(jīng)營(yíng)安全面。

央企如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展在去庫(kù)存方面有更大優(yōu)勢(shì)。除了對(duì)存量項(xiàng)目實(shí)施“老盤新做”外，它們還積極與地方政府協(xié)調(diào)置換或收儲(chǔ)未開發(fā)的存量土地，并利用地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量房政策去庫(kù)存。華潤(rùn)置地副總裁陳偉稱，上半年新開盤項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健，但存量去化面臨壓力。下半年將通過系統(tǒng)化策略部署，鞏固行業(yè)前三銷售目標(biāo)，供貨集中在基本面穩(wěn)健的一二線城市。

建發(fā)國(guó)際行政總裁田美坦強(qiáng)調(diào)，公司非常重視庫(kù)存管理。對(duì)具有較大升值空間的優(yōu)質(zhì)庫(kù)存及時(shí)變現(xiàn)；對(duì)常規(guī)庫(kù)存注重量?jī)r(jià)平衡，以流動(dòng)性優(yōu)先為原則；對(duì)重點(diǎn)或難點(diǎn)庫(kù)存，采取提升產(chǎn)品質(zhì)量、未開發(fā)土地調(diào)規(guī)等措施積極去化。營(yíng)銷層面采取一盤一策，加大對(duì)庫(kù)存項(xiàng)目的考核力度。組織層面成立專門去庫(kù)存管理小組，直接負(fù)責(zé)去庫(kù)存工作，制定去庫(kù)存目標(biāo)并每周跟進(jìn)。

中國(guó)建筑副總裁黃杰介紹，盤活存量資產(chǎn)是中國(guó)建筑的一項(xiàng)戰(zhàn)略性舉措，是提升資產(chǎn)使用效率、拓展發(fā)展空間的重要手段。上半年，中國(guó)建筑成功盤活存量資產(chǎn)914億元。龍湖集團(tuán)現(xiàn)房壓降超過80億元，盤活11個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)盤活商住土儲(chǔ)128億元，下半年還將探索多元化高效方法盤活資產(chǎn)，對(duì)老項(xiàng)目實(shí)施“老盤新做”。

越秀地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)價(jià)去庫(kù)存，加強(qiáng)市場(chǎng)研判，把握政策機(jī)會(huì)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，強(qiáng)化一盤一策，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的去化。上半年通過專項(xiàng)債回購(gòu)三個(gè)項(xiàng)目，支持現(xiàn)金流，并用于選擇更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

為了更好地去庫(kù)存，綠城中國(guó)設(shè)置了關(guān)鍵任務(wù)賦分考核，持續(xù)跟蹤推動(dòng)達(dá)成。對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目“老盤新做”。建發(fā)國(guó)際則從三個(gè)方面入手解決：成立去化工作專班，制定獎(jiǎng)勵(lì)和考核機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)合理定價(jià)。中國(guó)建筑盤活資產(chǎn)三年專項(xiàng)行動(dòng)包括全面細(xì)致盤點(diǎn)存量資產(chǎn)，實(shí)行“一資產(chǎn)一策”，并通過多種方式綜合施策。

房企的庫(kù)存主要包括未開發(fā)的土地、建成閑置的商辦物業(yè)，以及住宅項(xiàng)目的尾盤。“老盤新做”包括多個(gè)方面：產(chǎn)品升級(jí)、配套升級(jí)、提升物業(yè)服務(wù)和社群活動(dòng)水平等。具體去庫(kù)存措施還包括買房贈(zèng)送車位、地下室和若干年物業(yè)費(fèi)，首付分期及按揭補(bǔ)貼，不定期推出低折扣的特價(jià)房、工抵房，打包出售給地方政府或城投公司等。

部分項(xiàng)目拿地成本較高，售價(jià)低于拿地樓面價(jià)，導(dǎo)致每年均有大額計(jì)提。一家環(huán)北京地區(qū)的房企負(fù)責(zé)人稱，由于限購(gòu)等政策影響，環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅萎縮，房?jī)r(jià)下跌了三分之二。為了止損，該房企將囤積的所有房源拿出來銷售，價(jià)格僅為囤積時(shí)的三分之一左右。

從房企整體庫(kù)存結(jié)構(gòu)看，優(yōu)質(zhì)庫(kù)存為少數(shù)，更多是一二線城市非核心區(qū)或低線城市去化率較低的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目體量較大，去化較慢。房企還有相當(dāng)一部分的庫(kù)存是住宅項(xiàng)目的尾盤，處置難度較大，尤其是三四線城市的車位。截至2025年6月底，綠城中國(guó)2700億元存貨中，約一半為2021年及以前的存貨，上半年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備19.3億元。保利、萬(wàn)科、綠城、建發(fā)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等房企計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備總金額超過280億元。

由于存貨跌價(jià)直接影響房企結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)，2021年及以前的存貨成為影響房企利潤(rùn)的不確定因素之一。庫(kù)存包袱不容易甩掉，一方面，這些庫(kù)存均為現(xiàn)房，大幅降價(jià)銷售會(huì)導(dǎo)致凈利潤(rùn)下降甚至虧損；另一方面，多數(shù)庫(kù)存本身存在較多弊端，難以在短期內(nèi)完成去化。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性也使得新的包袱可能不斷產(chǎn)生。