恒大退市 爛尾樓業(yè)主怎么辦 遺留問(wèn)題引發(fā)關(guān)注！從700億市值到20億殘值，從中國(guó)首富到全球追債，一家房企的膨脹與崩塌寫(xiě)盡了房地產(chǎn)狂飆時(shí)代的教訓(xùn)。8月12日晚，港交所公告宣布中國(guó)恒大將于8月25日上午9時(shí)正式取消上市地位，最后交易日定格在8月22日。

時(shí)間回到2009年11月5日，許家印在香港交易所大廳高舉香檳慶祝恒大上市，公司市值超過(guò)700億港元，成為香港最大的內(nèi)地民營(yíng)房企。當(dāng)天，許家印的名字登頂福布斯中國(guó)首富榜單。然而，這場(chǎng)資本盛宴最終以萬(wàn)億債務(wù)崩塌收?qǐng)觥?/p>

昔日中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恒大集團(tuán)曾在全國(guó)各地大肆擴(kuò)張，如今大量房地產(chǎn)項(xiàng)目已成爛尾，涉及數(shù)百萬(wàn)名業(yè)主無(wú)法入住。媒體披露了全國(guó)各省的恒大爛尾樓分布情況：寧夏有8個(gè)、上海8個(gè)、甘肅14個(gè)、北京15個(gè)、海南15個(gè)、云南18個(gè)、天津19個(gè)、吉林21個(gè)、新疆25個(gè)、陜西25個(gè)、內(nèi)蒙古27個(gè)、貴州28個(gè)、黑龍江29個(gè)、山西35個(gè)、江西37個(gè)、福建41個(gè)、廣西45個(gè)、河南49個(gè)、安徽50個(gè)。浙江、湖北、遼寧、湖南、山東、河北、重慶、四川等地的爛尾樓數(shù)量也較多，其中江蘇115個(gè)、廣東157個(gè)。

據(jù)估算，恒大的爛尾樓數(shù)量達(dá)到162萬(wàn)套，涉及600萬(wàn)業(yè)主。恒大的崩塌不是孤立事件。華南城剛被清盤(pán)，市值僅剩12億港元。恒大緊隨其后，成為港股歷史上最大的清盤(pán)案件。清盤(pán)負(fù)債高達(dá)2.4萬(wàn)億元，相當(dāng)于蘇州一年的GDP總量。清盤(pán)人已收到187份債權(quán)證明表，總額達(dá)3500億港元（450億美元）。冰冷的數(shù)字背后是無(wú)數(shù)家庭的掙扎。全國(guó)約2000個(gè)恒大項(xiàng)目中，仍有30萬(wàn)套房屋未交付。呼和浩特恒大文旅城計(jì)劃2025年交付2953套，但現(xiàn)場(chǎng)施工人員僅450人，工程進(jìn)度緩慢。一位購(gòu)買了恒大爛尾樓的業(yè)主在維權(quán)群里寫(xiě)道：“每月還著房貸，租著房子，孩子的學(xué)位懸在半空，這就是我們的日常?！焙愦螽a(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)紛紛倒閉，材料供應(yīng)商、建筑公司、裝修隊(duì)等跟著關(guān)門(mén)歇業(yè)。

恒大遺留的爛尾樓問(wèn)題引起了社會(huì)關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，恒大全國(guó)范圍內(nèi)約2000個(gè)項(xiàng)目中，仍有約30萬(wàn)套房屋未交付。這些爛尾樓不僅給購(gòu)房者帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)損失，也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成影響。例如，天津武清恒大山水城1052套在建工程停工超兩年，廣州蓮花足球場(chǎng)政府耗資68億回購(gòu)?fù)恋睾筠D(zhuǎn)交城投續(xù)建，但配套住宅仍停滯。這些項(xiàng)目的業(yè)主面臨交付延期、優(yōu)先權(quán)博弈和質(zhì)量妥協(xié)等多重風(fēng)險(xiǎn)。清盤(pán)程序復(fù)雜化導(dǎo)致復(fù)工延遲，部分項(xiàng)目因子公司訴訟被凍結(jié)資產(chǎn)；法律雖明確“購(gòu)房者交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)”，但在實(shí)際清償中，工程款、員工工資等可能擠占資源；為趕“保交樓”進(jìn)度，部分項(xiàng)目簡(jiǎn)化驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，遺留滲漏、配套設(shè)施缺失等問(wèn)題。

面對(duì)恒大爛尾樓的困局，需要通過(guò)市場(chǎng)化處置與政策托底相結(jié)合的方式來(lái)解決。核心城市的項(xiàng)目由于資產(chǎn)價(jià)值較高，相對(duì)更容易吸引接盤(pán)方。例如，深圳前海地塊由央企以8.4萬(wàn)/㎡樓面價(jià)競(jìng)得。三四線城市的資產(chǎn)流拍率較高，如寧波奉化旅游小鎮(zhèn)無(wú)人問(wèn)津。政府采取多種介入模式，南寧恒大項(xiàng)目通過(guò)“資產(chǎn)隔離”實(shí)現(xiàn)交付，即政府設(shè)立平穩(wěn)基金墊資，隔離母公司債務(wù)后引入新開(kāi)發(fā)商。這種方式成功保住了2886套房的交付，為其他城市提供了借鑒。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，采取合理的自救策略至關(guān)重要。業(yè)主應(yīng)遵循不退房原則，因?yàn)闃I(yè)主身份在清償順序中優(yōu)先于普通債權(quán)人，退房后債權(quán)降級(jí)可能血本無(wú)歸。業(yè)主可以通過(guò)集體訴訟的方式聯(lián)合申報(bào)債權(quán)，依據(jù)最高法批復(fù)主張“居住權(quán)優(yōu)先”，但需證明購(gòu)房以自住為目的。此外，業(yè)主還可以通過(guò)政府協(xié)調(diào)通道向住建部門(mén)提交“保交樓”督辦申請(qǐng)，部分城市通過(guò)專項(xiàng)借款重啟停工項(xiàng)目，為業(yè)主提供一定保障。

恒大退市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，不僅引發(fā)國(guó)際資本撤離，也加劇了民企生存困境。在國(guó)際資本方面，恒大作為曾經(jīng)的全球最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，其退市可能影響國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。中資房企美元債收益率普遍超過(guò)20%，融資成本高企，境外債權(quán)人對(duì)重組方案接受度降低。這種信任危機(jī)可能延緩行業(yè)復(fù)蘇，尤其是依賴境外融資的企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的流動(dòng)性壓力。在民企生存方面，融創(chuàng)、碧桂園等依賴國(guó)資戰(zhàn)投或債務(wù)展期求生，行業(yè)集中度向央國(guó)企傾斜。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，恒大退市促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深刻反思和變革。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)上市公司合規(guī)性和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的要求顯著提高，倒逼房企合規(guī)化。同時(shí)，行業(yè)也在積極探索新模式，如REITs試點(diǎn)盤(pán)活商業(yè)資產(chǎn)，“好房子”政策推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)（如綠色建筑、智能家居）。這些變革將有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。短期看，退市加劇市場(chǎng)恐慌與行業(yè)分化；中長(zhǎng)期而言，或倒逼行業(yè)出清、優(yōu)化資源配置，并推動(dòng)政策從“救項(xiàng)目”向“促轉(zhuǎn)型”升級(jí)。恒大退市是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其遺留的爛尾樓問(wèn)題需要政府、企業(yè)和社會(huì)各方共同努力來(lái)解決。通過(guò)市場(chǎng)化處置與政策托底相結(jié)合的方式，以及推動(dòng)行業(yè)的變革與轉(zhuǎn)型，有望化解恒大爛尾樓困局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。