一線漲不動(dòng)、三四線跌不動(dòng)，二手房市場有自己的想法 城市分化加??！2025年7月，二手房市場出現(xiàn)了變化。在此之前，熱點(diǎn)城市的二手房成交量持續(xù)走高，而三四線城市即便降價(jià)，成交量依然慘淡。

7月，30個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交情況出現(xiàn)差異化。一線城市成交量回調(diào)，環(huán)比下降8%，同比下降9%。其中，上海量價(jià)齊跌，市場情緒降溫。原本承壓的三四線城市反而出現(xiàn)企穩(wěn)回升信號(hào)，6個(gè)城市成交規(guī)模為198萬平方米，同環(huán)比分別增長14%和11%，累計(jì)同比正增長6%。對(duì)于很多三四線城市的二手房來說，已“跌無可跌”，部分開始回升。

房地產(chǎn)行業(yè)地緣性極強(qiáng)，不同城市、區(qū)域甚至項(xiàng)目的市場表現(xiàn)差異顯著。這一點(diǎn)在二手房市場尤為明顯。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年7月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積約為1839萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降5%，前7個(gè)月累計(jì)同比增長10%。

具體來看，北京7月成交112萬平方米，環(huán)比下降21%，同比下降22%；上海成交150萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降3%；廣州成交89萬平方米，環(huán)比上漲3%，同比下跌5%；深圳是唯一一個(gè)7月成交同環(huán)比均保持上漲的城市，均為3%。

自2024年第四季度以來，上海二手房成交表現(xiàn)一直較為亮眼。CRIC數(shù)據(jù)顯示，在2024年9月中央政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”并出臺(tái)了一系列利好政策之后，上海二手房成交在10月、11月、12月連續(xù)三個(gè)月增長明顯，11月和12月成交面積突破200萬平方米。但在2025年第二季度后，增長動(dòng)能有所放緩，截至7月，成交量已連續(xù)四個(gè)月下探，預(yù)計(jì)8月仍將呈下降態(tài)勢。從價(jià)格來看，上海7月二手房價(jià)格再次下跌，且本輪補(bǔ)跌正由外圍轉(zhuǎn)向市區(qū)。

盡管7月一線城市二手房市場出現(xiàn)回調(diào)，但前七個(gè)月累計(jì)仍保持6%的上漲，整體而言，一線城市二手房長期仍較堅(jiān)挺。二線城市內(nèi)部分化加劇，20個(gè)重點(diǎn)二線城市成交規(guī)模為1241萬平方米，同環(huán)比分別下降6%和7%，前七個(gè)月累計(jì)正增長8%。成都、重慶、天津?yàn)榈谝惶蓐?duì)，單月成交量皆破百萬方，分別為186萬平方米、104萬平方米和100萬平方米。西安、合肥等城市同比增幅顯著，南京、南寧等則略顯低迷。

值得注意的是，三四線與一二線城市走勢不同，7月企穩(wěn)回升信號(hào)初顯。CRIC數(shù)據(jù)顯示，6個(gè)重點(diǎn)三四線城市成交規(guī)模為198萬平方米，同環(huán)比分別增長14%和11%，累計(jì)同比正增長6%。佛山、煙臺(tái)、東莞等城市市場顯著改善，無錫、常州復(fù)蘇乏力。

整體來看，7月份的二手房市場增長動(dòng)能不足，但從前七個(gè)月累計(jì)來看，仍有10%的同比增長，這一數(shù)據(jù)好于新房市場。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前七個(gè)月重點(diǎn)30個(gè)城市商品住宅成交面積823萬平方米，累計(jì)同比下降1%。

目前，一線城市雖然7月有所回調(diào)，但總成交規(guī)模依然較高。三四線城市的止跌是一個(gè)好消息，成交量的回升代表了這些城市信心的修復(fù)。從價(jià)格來看，二手房價(jià)格整體仍有一定的下行，但降幅有所收窄。

目前，二手房和新房形成鮮明競爭關(guān)系。2024年7月起，整體一二手房市場占比中二手房明顯上升，重點(diǎn)30城總成交中二手房占三分之二。隨著新房市場產(chǎn)品力的提升，許多城市二手房的成交占比又回到了60%以下。在這過程中，不少二手房房東采取降價(jià)策略，一二手房之間的差價(jià)也出現(xiàn)了明顯變化。未來，一二手房的整體房價(jià)將持續(xù)一段時(shí)間的動(dòng)態(tài)平衡，取決于整體房源的性價(jià)比。購房者會(huì)綜合考慮得房率和房價(jià)，并與周邊的二手房進(jìn)行對(duì)比，最終選擇綜合性價(jià)比更高的一方。