徹底打明牌，房地產(chǎn)迎來(lái)歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 城投退出舞臺(tái)。近期，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的討論頻繁出現(xiàn)，特別是7月30日的政治局會(huì)議之后。這次會(huì)議中，關(guān)于下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容很多，但涉及房地產(chǎn)的只有寥寥數(shù)語(yǔ)：“要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新?！边@與四月份政治局會(huì)議中的詳細(xì)表述形成鮮明對(duì)比。在那次會(huì)上，提到了城市更新、房地產(chǎn)新模式、優(yōu)化存量商品房收購(gòu)等多方面內(nèi)容。

從兩次會(huì)議的內(nèi)容差異可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)在新定位下已經(jīng)完成了防風(fēng)險(xiǎn)的歷史使命。自2023年將房地產(chǎn)列入防風(fēng)險(xiǎn)板塊后，其定位從支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)防風(fēng)險(xiǎn)的基石。過(guò)去幾年，每次提到防風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。而此次會(huì)議未提及具體風(fēng)險(xiǎn)，反而強(qiáng)調(diào)了增量工作，如高質(zhì)量的城市更新，表明當(dāng)前房地產(chǎn)最艱難的時(shí)期已過(guò)，風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入新常態(tài)，在這個(gè)新常態(tài)下，市場(chǎng)機(jī)制將發(fā)揮更大作用，政府干預(yù)僅限于應(yīng)對(duì)急跌或突發(fā)情況。此外，另一個(gè)重要?jiǎng)酉蚴浅峭豆镜耐顺觥?月政治局會(huì)議明確表示要嚴(yán)禁新增隱性債務(wù)，有力有序有效推進(jìn)地方融資平臺(tái)出清。這意味著城投公司作為地方隱性債務(wù)和土地財(cái)政的承載體，將逐步減少并轉(zhuǎn)型。去年四季度以來(lái)，已有大量城投公司被整合或注銷。

城投公司一直是土地市場(chǎng)的重要參與者，尤其在二三線城市，城投拿地占比很高。通過(guò)城投公司的出清，可以減少商品房市場(chǎng)的供給，從而促進(jìn)供需平衡。未來(lái)，城市需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)自身吸引更多人口，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這種良性循環(huán)將由市場(chǎng)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)。

我們必須接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)回到過(guò)去那種大規(guī)模刺激的時(shí)代。政府不再依賴房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面，而是更加關(guān)注存量風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。城市更新將是未來(lái)五年的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)會(huì)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)規(guī)模，并對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生溫和且正向的影響。在這個(gè)新時(shí)代，反內(nèi)卷、去產(chǎn)能、結(jié)構(gòu)性改革和科技創(chuàng)新將成為更重要的發(fā)展方向。