長(zhǎng)租市場(chǎng)格局有何變化 新條例引領(lǐng)租賃品質(zhì)提升！買房還是租房？對(duì)于許多生活在大城市的人來說，租房已成為重要的安居方式。住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租市場(chǎng)的規(guī)范與成長(zhǎng)，是滿足人們高品質(zhì)居住需要的一個(gè)重要方面。當(dāng)前，我國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)在發(fā)生著變化，未來如何進(jìn)一步提升租賃品質(zhì)，新出臺(tái)的《住房租賃條例》將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

7月21日，《住房租賃條例》正式公布，將于9月15日起施行。該條例對(duì)出租承租活動(dòng)、住房租賃企業(yè)行為、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為等方面提出了明確規(guī)范，為住房租賃市場(chǎng)提供了明確的制度框架和行為準(zhǔn)則，使我國(guó)住房租賃管理體系進(jìn)一步完善。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展不僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域的議題，更關(guān)乎城市未來。近年來，在租購(gòu)并舉政策基調(diào)下，長(zhǎng)租市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，住房保障體系多元化供給格局正加速構(gòu)建，從而更好地滿足青年、新市民及家庭等多元群體的居住需求。

“現(xiàn)在租房，真的跟以前不一樣了?！苯衲辍拔逡弧逼陂g，在昆明工作的張女士因工作變動(dòng)告別了租住10年的房子，完成了新一輪換租，她表示整個(gè)過程很順暢，租房前期在網(wǎng)上做好功課，實(shí)地看房目標(biāo)明確，價(jià)格也基本透明，節(jié)省了很多時(shí)間。

在一二線熱點(diǎn)城市，租房已成為很多人青睞的居住方式。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，關(guān)乎群眾的幸福感和獲得感。中辦、國(guó)辦印發(fā)的意見提到，“支持各地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導(dǎo)支持社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房”“引導(dǎo)支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給”。

今年是“十四五”規(guī)劃收官之年，各地保租房籌集按照既定目標(biāo)有序完成，預(yù)計(jì)可以惠及2600多萬新市民、青年。北京、上海、深圳、杭州、成都等部分核心一二線城市的保租房已進(jìn)入規(guī)?；胧须A段。

就目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)而言，個(gè)人房東出租仍占據(jù)主導(dǎo)地位，占比約八成；集中或分散式的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)占一成左右；保租房在近幾年逐漸成為重要供給之一，和年輕人及靈活就業(yè)有關(guān)的保租房項(xiàng)目明顯增多，預(yù)計(jì)未來占比接近一成。

對(duì)于各租房類型的優(yōu)缺點(diǎn)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析：“個(gè)人房東的房源分布廣，可滿足就近租房的需求；機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的托管性質(zhì)租賃住房本質(zhì)上仍是一種更標(biāo)準(zhǔn)化的個(gè)人房東房源；長(zhǎng)租公寓一般有較好的裝修，但這幾年也看到一些亂象，項(xiàng)目質(zhì)量參差不齊；保租房普遍是新小區(qū)，所以有些價(jià)格比周邊房源高一點(diǎn)。”

今年的畢業(yè)季、求職季，熱點(diǎn)城市中小戶型呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，一線城市的租賃市場(chǎng)對(duì)1室和2室戶型的需求熱度占比在70%至80%，而對(duì)應(yīng)的戶型市場(chǎng)供給占比約為60%至76%；二線城市的租賃市場(chǎng)對(duì)1室和2室戶型的需求熱度占比在60%至75%。

不只是畢業(yè)生，中青年、家庭等群體的長(zhǎng)租需求也在持續(xù)釋放。隨著城鎮(zhèn)化率突破66%、城鎮(zhèn)常住人口達(dá)9.3億人，住房租賃需求持續(xù)攀升，全國(guó)租房人口已近2.6億人。一線及新一線城市租房需求更加旺盛，據(jù)測(cè)算，四大一線城市租房人口規(guī)模已近4000萬人。與此同時(shí)，租客結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻變化。中年群體回歸租房市場(chǎng)，35歲以上租客占比超35%。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，在買房還是租房的選擇上，一旦租房性價(jià)比更高，且市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，租賃人群占比便會(huì)逐漸提升，這將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。相比以往租客需承擔(dān)全部中介費(fèi)的情況，如今房東和租客各付一半成為主流。中介公司服務(wù)也更好了，有的中介還會(huì)幫忙搬家。搬家公司越來越專業(yè)，項(xiàng)目清楚、收費(fèi)透明，大件物品保護(hù)得非常仔細(xì)，全程幾乎不用操心。

長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展與人口趨勢(shì)密不可分。一方面，作為勞動(dòng)人口主力軍的20歲至39歲中青年正加速向大城市集聚。另一方面，晚婚晚育、家庭規(guī)模小型化等趨勢(shì)日益明顯。隨著結(jié)婚和生育年齡后移，住房租賃的需求期正在進(jìn)一步延長(zhǎng)。重點(diǎn)城市的租賃人口基數(shù)龐大，租賃住房的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，2016年以來，有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策措施，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，有效推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展。特別是REITs等金融工具的陸續(xù)發(fā)行，使經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)在“投—融—建—管—退”等環(huán)節(jié)上實(shí)現(xiàn)了閉環(huán)。

在政策導(dǎo)向、現(xiàn)實(shí)因素、租住觀念等因素作用下，我國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性變化。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)長(zhǎng)租房分會(huì)秘書長(zhǎng)趙曉英指出，當(dāng)前長(zhǎng)租市場(chǎng)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)主體多元化、產(chǎn)品類型豐富化、運(yùn)營(yíng)模式多樣化、租賃關(guān)系長(zhǎng)期化等顯著變化。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，有意愿進(jìn)入住房租賃賽道的主體越來越多，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，為了迎合多元居住需求，租賃企業(yè)在個(gè)性化居住體驗(yàn)、綜合性價(jià)比等方面下足功夫。例如，萬科泊寓推出面向中高端商務(wù)人士的服務(wù)式公寓、面向企業(yè)定制的藍(lán)領(lǐng)宿舍，以及大型租賃社區(qū)；龍湖冠寓針對(duì)租住客群社交需求，打造影音休閑、健身娛樂和自習(xí)辦公空間；貝殼省心租為租客配備24小時(shí)響應(yīng)、700多項(xiàng)免費(fèi)維修等權(quán)益；自如推出“增益租”新模式，對(duì)業(yè)主托管的房子進(jìn)行裝修改造，提供專業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。

“在北京工作了6年，我搬了6次家?！标惻扛嬖V記者，“遇到過房東賣房、到期漲價(jià)甚至樓下鄰居鬧事等問題，所以不得不頻繁搬家。現(xiàn)在租在離單位近的老小區(qū)，簽了2年租約，生活趨于安穩(wěn)。不過，智能家電方面還需要自己添置一些?！?/p>

陳女士的經(jīng)歷反映了分散式租賃住房面臨的普遍問題。在當(dāng)前階段，個(gè)人房東出租，即分散式房源將長(zhǎng)期是我國(guó)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體，租房過程中屢見不鮮的隨意漲租金、租期不穩(wěn)定、克扣押金、維修責(zé)任劃分等問題也多出現(xiàn)在這類房源上。推動(dòng)此類房源集中化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理，是實(shí)現(xiàn)分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)。此次《條例》提出，“國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃”。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，改善型需求是目前很多城市的主流購(gòu)房需求，這就意味著家庭在購(gòu)房的同時(shí)需要處置其原有住房。目前這種處置主要采用出售方式，但受市場(chǎng)環(huán)境影響很大。事實(shí)上，對(duì)于能夠滿足首付款要求的家庭，出租原有住房再以租金支付房貸，可以成為其處置原有住房的另一種選擇。

實(shí)現(xiàn)分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)在于推動(dòng)對(duì)此類房源的集中化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理。一種模式是推動(dòng)收購(gòu)存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，最典型的是收購(gòu)家庭持有的老舊小區(qū)分散房源，局部翻新裝修后作為政策性或市場(chǎng)化租賃房源。另一種模式是分散式房源的產(chǎn)權(quán)仍由家庭持有，以托管的方式實(shí)現(xiàn)專業(yè)化長(zhǎng)租公寓企業(yè)集中運(yùn)營(yíng)。

一個(gè)穩(wěn)定、健康、有活力的長(zhǎng)租市場(chǎng)，是衡量城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、包容性和治理能力的關(guān)鍵指標(biāo)。長(zhǎng)租市場(chǎng)是城市吸引和留住人才的“第一道門檻”。對(duì)于廣大青年人、新市民而言，能否以合理成本有尊嚴(yán)地在一個(gè)城市安頓下來，是他們決定去留的關(guān)鍵。因此，長(zhǎng)租市場(chǎng)已超越單純的“住有所居”，成為城市招商引智、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的基礎(chǔ)設(shè)施，直接影響著城市的人力資本積累和創(chuàng)新活力，是城市發(fā)展戰(zhàn)略中必須優(yōu)先考量的民生問題和發(fā)展問題。

市場(chǎng)的活力與秩序源于穩(wěn)定、透明的規(guī)則。當(dāng)前，長(zhǎng)租市場(chǎng)的許多矛盾根源在于規(guī)則治理的滯后，當(dāng)務(wù)之急是建立一套覆蓋租前、租中、租后的全鏈條監(jiān)管與服務(wù)體系。政府的核心職責(zé)是“補(bǔ)位”，即聚焦公益性，大力發(fā)展保租房，為城市運(yùn)行所必需的基礎(chǔ)服務(wù)人員、青年人才等特定群體提供兜底保障，確保城市的公平與包容。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)為市場(chǎng)化的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)、個(gè)人房東創(chuàng)造公平透明的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，鼓勵(lì)他們提供多樣化、高品質(zhì)的租賃產(chǎn)品，滿足不同群體的改善性、個(gè)性化需求。