隨著2025年海南全島封關(guān)運(yùn)作進(jìn)入沖刺階段，關(guān)于“零關(guān)稅、資金自由流動(dòng)、離岸金融中心”等政策是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)復(fù)制香港模式的問(wèn)題引發(fā)了廣泛關(guān)注，搜索量暴漲300%。然而，住建部最新表態(tài)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)決防范房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，這給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的冷靜。

封關(guān)運(yùn)作的核心是“一線(xiàn)放開(kāi)、二線(xiàn)管住”的海關(guān)監(jiān)管模式。根據(jù)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，2025年前將實(shí)現(xiàn)貨物貿(mào)易零關(guān)稅、跨境資金流動(dòng)自由便利等六大自由便利。但同時(shí)明確要建立與自貿(mào)港相適應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控體系，并保持調(diào)控政策的連續(xù)性。這種頂層設(shè)計(jì)表明，海南追求的是產(chǎn)城融合的新加坡模式，而非依賴(lài)房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)。從封關(guān)項(xiàng)目清單來(lái)看，31個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目集中在口岸建設(shè)、數(shù)據(jù)監(jiān)管等領(lǐng)域，無(wú)一涉及房地產(chǎn)松綁。

2018年海南實(shí)施全域限購(gòu)政策，非本省戶(hù)籍需提供2-5年的社?；騻€(gè)稅證明。2020年自貿(mào)港方案出臺(tái)后，僅對(duì)人才購(gòu)房進(jìn)行了局部松綁。未來(lái)可能出現(xiàn)雙軌制調(diào)控：產(chǎn)業(yè)園區(qū)如洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)可能試點(diǎn)工作居住證購(gòu)房，而?？?、三亞則可能強(qiáng)化非戶(hù)籍限購(gòu)一套并限售五年。此外，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)也可能成為封關(guān)后的政策工具之一。

當(dāng)前，海南已形成清晰的住房供應(yīng)體系。商品住房方面，2023年?？谛陆ㄗ≌瑐浒竷r(jià)同比僅上漲3.2%，土地出讓明確規(guī)定了限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)規(guī)則。安居房售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)60%，計(jì)劃到2025年前建設(shè)10萬(wàn)套，重點(diǎn)覆蓋醫(yī)療、教育等緊缺人才。產(chǎn)業(yè)配套房方面，儋州洋浦等園區(qū)試點(diǎn)企業(yè)整租和員工宿舍模式，加工增值免關(guān)稅企業(yè)可申請(qǐng)定向房源。這種分層設(shè)計(jì)旨在吸引國(guó)際人才的同時(shí)避免炒房資金虹吸產(chǎn)業(yè)資源。

海南自貿(mào)港建設(shè)明確2025年封關(guān)只是第一階段，到2035年將形成更成熟的制度體系。真正的投資機(jī)會(huì)在于加工增值免關(guān)稅、跨境數(shù)據(jù)流動(dòng)等政策催生的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。正如某產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人所言：“來(lái)淘金的企業(yè)家住員工宿舍，想炒房的土豪連購(gòu)房資格都沒(méi)有——這就是自貿(mào)港想要的生態(tài)?！?/p>