中央城市工作會議于7月14日至15日在北京舉行，這是時(shí)隔十年黨中央再次召開的最高規(guī)格的城市工作會議。過去十年，中國城市發(fā)展經(jīng)歷了巨大變化。截至2023年末，我國城市數(shù)量增加至694個(gè)；常住人口城鎮(zhèn)化率由2015年的56.1%提升至2024年的67%，城鎮(zhèn)人口從2015年的7.7億人增至9.4億人，城市發(fā)展呈現(xiàn)新形勢和新特征。

會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在此背景下，城市工作需要從更重視“物”的增長轉(zhuǎn)向更關(guān)注“人”的需求，從硬件“填充”轉(zhuǎn)變?yōu)檐浶灾卫砟芰μ嵘?，這些都需要從頂層設(shè)計(jì)角度進(jìn)行重新部署和安排。

作為城市開發(fā)和建設(shè)的先行者，城市的發(fā)展轉(zhuǎn)型將極大地影響房地產(chǎn)業(yè)。此次會議可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生四方面的影響。

我國房地產(chǎn)業(yè)正告別高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，這一變化有望加速。清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長吳璟表示，會議明確重申了“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這與未來城市工作的主線相契合。探索構(gòu)建發(fā)展新模式將是影響未來較長時(shí)間的發(fā)展總綱和基礎(chǔ)性的制度安排。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機(jī)制、高品質(zhì)住房建設(shè)等內(nèi)容，預(yù)計(jì)未來幾年更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善和實(shí)質(zhì)性落地。

今年以來，許多人感受到房地產(chǎn)發(fā)展的“溫差”：核心城市核心區(qū)需求旺盛、項(xiàng)目熱銷，而城市邊緣地區(qū)或低能級市場依然承壓。會議提出優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系，提及“發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈”“分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”“促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”等。吳璟指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也需要適應(yīng)這一現(xiàn)代化城市體系架構(gòu)的演進(jìn)，在大中小城市和縣城探索與當(dāng)?shù)匕l(fā)展相匹配的模式，消減“溫差”，讓各類城市都有相對活躍的房地產(chǎn)市場。

順應(yīng)城市發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代的新形勢，會議將“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”寫入城市工作總體要求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，存量盤活、更新、空間資源整合為房地產(chǎn)業(yè)打開了一扇新窗口。未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)將從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向增量和存量并舉，開發(fā)、建設(shè)、改造、運(yùn)營并重。房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用也將從“發(fā)動機(jī)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定器”。吳璟表示，城市更新改造相較過去的增量開發(fā)難度更大，需要針對每一個(gè)不同的項(xiàng)目提出有針對性的方案。短期內(nèi)，存量盤活也能為市場提供可觀的發(fā)展空間，如老舊小區(qū)、危舊房改造等，如果能靈活利用房票安置等模式，將激活換房鏈條，發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)。

會議多處強(qiáng)調(diào)質(zhì)量和品質(zhì)的提升。陳文靜表示，以安全、舒適、綠色、智慧為特征的“好房子”將是提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要一環(huán)。吳璟認(rèn)為，“好房子”將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新增長點(diǎn)。國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已于今年5月1日起施行，顯著提升了對全國范圍內(nèi)住宅品質(zhì)的整體要求。各地也紛紛出臺與“好房子”相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、導(dǎo)則，帶動了新建住房供應(yīng)質(zhì)量的明顯提升。58安居客研究院院長張波指出，官方推進(jìn)商品住房銷售制度改革，并有序推行現(xiàn)房銷售、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，這些舉措也有利于降低交付風(fēng)險(xiǎn)、提升住房品質(zhì)。