根據(jù)中物研協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年以來，全國(guó)超過100個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降費(fèi)幅度在20%-35%之間。然而，在最先實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)降費(fèi)的城市重慶，近期卻出現(xiàn)了新的情況——至少有10家物業(yè)公司宣布撤場(chǎng)不干了。

綜合這些物業(yè)公司發(fā)布的撤場(chǎng)公告，退出服務(wù)的原因包括物業(yè)費(fèi)降費(fèi)談判破裂、物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)低迷等。不止是重慶，近期在杭州、鄂州等城市，也出現(xiàn)了頭部物管宣布主動(dòng)退出個(gè)別小區(qū)物業(yè)服務(wù)的情況。物業(yè)行業(yè)資深人士表示，在人工成本攀升、設(shè)備老化及政策調(diào)控等多重壓力下，頭部物業(yè)公司多數(shù)選擇放棄內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)，主動(dòng)退出低效項(xiàng)目，從追求“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量深耕”。

去年開始，重慶有不少住宅小區(qū)都開始跟物業(yè)公司談“降費(fèi)”問題，最終成功將物業(yè)費(fèi)降了下來。不過，最近事情風(fēng)向又有變——重慶至少已有十個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)公司宣布主動(dòng)退出物業(yè)服務(wù)，直接撤場(chǎng)不干了。

例如，重慶加州物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)布公告，宣布將于8月31日退出中渝春華秋實(shí)小區(qū)二期的物業(yè)服務(wù)。該公司稱，服務(wù)該小區(qū)已經(jīng)10年有余，但業(yè)主大會(huì)表決通過的物業(yè)服務(wù)降費(fèi)調(diào)整方案導(dǎo)致公司無法接受如此大幅降費(fèi)，原物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)是基于長(zhǎng)周期服務(wù)平均成本而制定，隨著時(shí)間推移，人工成本的上漲、設(shè)備設(shè)施的老化、園林綠植的退化等，都將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)成本的剛性上漲。業(yè)主大會(huì)關(guān)于物業(yè)費(fèi)的表決結(jié)果，背離物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)際，由此將導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重下降，工作將存在嚴(yán)重的隱患和風(fēng)險(xiǎn)。

重慶凱美物業(yè)管理公司也于近期發(fā)布了“撤場(chǎng)告業(yè)主書”，宣布將從8月1日起退出“居然雅素里”小區(qū)的物業(yè)管理工作。該公司解釋稱，退出是因?yàn)樾^(qū)業(yè)主長(zhǎng)期存在物業(yè)費(fèi)拖欠問題，未繳費(fèi)業(yè)主比例超過全體業(yè)主的二分之一，致使物業(yè)管理已無法維持正常運(yùn)營(yíng)和服務(wù)開支，經(jīng)多次催繳、溝通協(xié)商，欠費(fèi)問題仍未得到有效解決。

中鐵建物業(yè)管理有限公司也發(fā)布公告稱，決定于8月15日終止在巴南中鐵建花語佰驪小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。自2017年5月24日公司進(jìn)駐該小區(qū)，但從進(jìn)駐提供服務(wù)之日起一直處于收不抵支狀態(tài)，并在2024年下半年開始虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

除了上述小區(qū)，近期將遭遇物管公司撤場(chǎng)的住宅項(xiàng)目還有錦繡江南小區(qū)、御景國(guó)際小區(qū)、龍興未來城市小區(qū)、悅江山灝境小區(qū)、恒春鳳凰城小區(qū)、兩江溪岸云蔚小區(qū)等。從各家物業(yè)公司發(fā)布的撤場(chǎng)公告來看，退出服務(wù)的原因集中于物業(yè)續(xù)簽降費(fèi)問題沒談攏、物業(yè)費(fèi)收繳率過低等，也有物業(yè)公司稱退出原因是其工作遭到了業(yè)委會(huì)的刁難。

類似的事情也出現(xiàn)在了新一線城市杭州。位于杭州大江東的住宅小區(qū)萬固珺府，在2020年銷售搖號(hào)時(shí)，中簽率只有7%，曾是許多購房人搶都搶不到的“地鐵紅盤”。然而今年6月30日晚24時(shí)，該小區(qū)的物管公司——杭州濱江物業(yè)管理有限公司正式退出服務(wù)。在濱江物業(yè)退出之際，該小區(qū)的業(yè)委會(huì)還沒有找到合適的物業(yè)公司正式接手。6月27日，萬固珺府小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布公告稱，為了不讓小區(qū)在濱江物業(yè)退出之后無物業(yè)服務(wù)，已從街道推薦兩家的小區(qū)應(yīng)急托管物業(yè)中，確定由杭州磐石物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行應(yīng)急托管。

濱江物業(yè)在杭州是一家頭部物業(yè)公司，更是隸屬于港股上市公司濱江服務(wù)。為什么濱江物業(yè)選擇退出萬固珺府的服務(wù)？其實(shí)也是物業(yè)降費(fèi)最終沒談攏。2024年12月，萬固珺府成立了業(yè)主委員會(huì)，其后業(yè)委會(huì)便與濱江物業(yè)就續(xù)聘合同展開談判，要求濱江物業(yè)將物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米/月降至2.2元/平方米/月。2025年4月13日，濱江物業(yè)發(fā)函稱：“對(duì)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)提出的物業(yè)費(fèi)必須降價(jià)的要求，未達(dá)成一致，經(jīng)綜合考量決定不參加小區(qū)續(xù)聘事宜?！睘I江物業(yè)方面相關(guān)人士表示：萬固珺府項(xiàng)目體量不大，本身就處于保本的狀態(tài)，現(xiàn)在業(yè)委會(huì)要降低物業(yè)費(fèi)到2.2元/平方米/月，對(duì)于物業(yè)公司來說，要么降低品質(zhì)，要么項(xiàng)目就會(huì)面臨虧損，哪一項(xiàng)都不符合公司的要求。

中指數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月，全國(guó)重點(diǎn)二十城物業(yè)服務(wù)均價(jià)在2.72元/平方米/月，而杭州作為準(zhǔn)一線城市，以2.98元/平方米/月的價(jià)格緊跟上海，物業(yè)費(fèi)水平靠前。

頭部物業(yè)公司撤場(chǎng)并非個(gè)例，近日，中海物業(yè)也向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場(chǎng)公告信，表示公司將于8月31日正式退出項(xiàng)目、結(jié)束服務(wù)，原因?yàn)樾^(qū)入住率較低，欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)戶數(shù)比例高，累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)近60萬元，項(xiàng)目長(zhǎng)期虧損。

一名物業(yè)管理行業(yè)資深人士表示，近年來，物業(yè)公司營(yíng)收增速普遍放緩，摒棄過去攤大餅式擴(kuò)張、減少“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)成為行業(yè)主流選擇。整體來看，成本上漲壓力在全行業(yè)普遍存在，運(yùn)營(yíng)成本增加源于多個(gè)因素，包括人力成本持續(xù)攀升，維護(hù)維修成本增加，比如公共設(shè)施設(shè)備老化導(dǎo)致的維修頻次增多，以及零配件、耗材、能源等價(jià)格普遍上漲，還有合規(guī)性支出增加，比如消防安全改造、垃圾分類處理等政策合規(guī)投入持續(xù)上漲。

從去年開始，已經(jīng)有多家頭部物業(yè)企業(yè)宣布退出低質(zhì)低效項(xiàng)目。此外，2024年，重慶、銀川、武漢、青島等城市相繼公布了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，其中，重慶電梯住宅分為四個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高為1.9元/平方米/月，這一價(jià)格低于大多數(shù)新小區(qū)的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因而引發(fā)了廣大業(yè)主呼吁要求降低物業(yè)費(fèi)，隨后，“物業(yè)降費(fèi)潮”在多個(gè)城市蔓延開來，不少小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)就物業(yè)費(fèi)降價(jià)事宜開始進(jìn)行協(xié)商。

在這波降費(fèi)潮中，有一些小型物業(yè)公司為了“拉生意”選擇了主動(dòng)降低物業(yè)費(fèi)，甚至有物業(yè)公司宣布“0物業(yè)費(fèi)”，希望借此提升競(jìng)標(biāo)成功率。但是也有很多頭部物業(yè)公司希望聚焦于品質(zhì)服務(wù)賽道，因此直接選擇了退出競(jìng)爭(zhēng)。一位業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于不少頭部物業(yè)公司來說，與其在低效住宅項(xiàng)目中“內(nèi)卷”，不如將更多精力投入到拓展優(yōu)質(zhì)賽道的優(yōu)質(zhì)客戶，比如公建、景區(qū)、寫字樓等項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)。