單套2億起的上海豪宅開盤，驗資5000萬元看房(3)

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2025-07-01 08:05:15 今日頭條

太難建，還是不賺錢？

“未來開發(fā)完成后，售價預計為45000元～50000元/平方米（獨棟別墅）?！边@是2008年土拍之前，市場對于240街坊地塊產品的預測。

長寧區(qū)是上海別墅發(fā)展比較早的地區(qū)，特別是在浦東開發(fā)之前，上海西郊一直是高級住宅的聚集地，后期也是外銷別墅的集中地。

但地塊當年成交價僅3.28億元，時隔17年，單價已經達到了20萬元/平方米，而由于11棟樓的主力戶型為1000～1100平方米，總貨值輕松超過20億元。

問題來了，為何17年前不進行開發(fā)？究竟是“容積率≤1、70/90指標、建筑密度低于35%”帶來了開發(fā)難度，還是利潤太低不想開發(fā)？

每經記者在工作時間數(shù)次撥打百仕達總機，亮明身份后經前臺轉接卻始終無人接聽。

從業(yè)26年的項目經理江先生告訴每經記者：“其實難點并不在于拿出建造方案，而是能不能賣掉，能不能賺錢?！?/p>

他給記者算了一筆賬：“在1.36萬平方米、建筑密度低于35%的情況下，建筑投影面積不能超過4760平方米，再加上容積率的限制，因此大約是3層樓。疊加70/90規(guī)定，要么規(guī)劃小面積的聯(lián)排別墅，要么建造以90平方米以下戶型為主的多層樓房，但這樣的產品在西郊很難有市場?！?/p>

每經記者注意到，與寧國府邸一河之隔，2005年建成的野奴涇小區(qū)，占地面積與該地塊非常類似，該小區(qū)就以4～5層的住宅樓為主，5幢建筑共11個樓棟單元，貝殼找房顯示掛牌均價約6.7萬元/平方米。

而寧國府邸請來的設計師，是大衛(wèi)·奇普菲爾德，根據(jù)每經記者獲取到的產品宣傳冊，“項目在視覺上構建獨立審美，外墻采用質地粗獷的磚石砌筑，但最終的立面效果極為精致；立面上深深退進的洞口外包表面光滑的石材??”

產品宣傳冊截圖

不過，就連銷售人員也認為，這樣的設計審美“很小眾”。不僅如此，社交平臺上有不少中介和分銷曬過參觀視頻，總有人留言“風格難以接受”。

產品宣傳冊截圖

有網友評論說：“我超好奇設計師怎樣說服開發(fā)商蓋這樣一個玩兒一樣的房子?！?/p>

即便如此，還是有中介認為它能和21萬元/平方米的翠湖六期“掰手腕”。

但一位資深市場分析師向每經記者表示：難。

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(責任編輯：0882)

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