近日，上海市閔行區(qū)的區(qū)屬國企宣布以公開收購方式籌集存量商品房用作保障性租賃住房，標(biāo)志著上海在收購庫存商品房方面開始發(fā)力。截至目前，深圳、廣州和上海三座一線城市已先后宣布收購存量商品房。

去年全年，保障性住房再貸款政策支持了全國近萬套存量商品房被收購用作保障性住房。今年，中央專項(xiàng)債、保障性住房再貸款等政策工具加速落地。不久前，浙江和四川率先發(fā)行收購存量商品房的專項(xiàng)債，意味著地方收購存量商品房進(jìn)程取得了新突破，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系有望進(jìn)一步修復(fù)。

6月9日，上海市閔行公共租賃住房投資運(yùn)營有限公司發(fā)布《關(guān)于以公開收購方式籌集保障性租賃住房（階段性房源）的公告》，面向社會(huì)公開征集符合要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目用作保障性租賃住房（階段性房源）使用，意向單位于6月10日開始正式報(bào)名。該公司為上海閔房（集團(tuán)）有限公司旗下的全資子公司，控股股東為上海市閔行區(qū)國資委。

此次閔行區(qū)以公開收購方式籌集保障性租賃住房，收購標(biāo)的須是合法合規(guī)的新建住宅商品房項(xiàng)目，并具備現(xiàn)房交付條件；項(xiàng)目的地理位置須在閔行區(qū)的南部地區(qū)；可收購的房源需集中分布，單項(xiàng)目提供房源總建筑面積不少于7500平方米，房源產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)屬糾紛、未被法院查封、扣押、凍結(jié)；最終收購價(jià)格以房源評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)。

根據(jù)公告要求，意向單位的報(bào)名時(shí)間為6月10日至16日，需要提交營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)權(quán)證、測(cè)繪報(bào)告原件及復(fù)印件，以及項(xiàng)目概況、房源明細(xì)表等資料。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，閔行區(qū)收購商品房項(xiàng)目用作保障性租賃住房并非上海近年來首例，但確實(shí)是今年以來上海“收購存量商品房第一槍”，具有標(biāo)桿性意義。今年是深入落實(shí)房地產(chǎn)“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的關(guān)鍵年，各地在收購閑置土地和庫存商品房方面持續(xù)發(fā)力，尤其在二三線城市中表現(xiàn)明顯。此次上海閔行的政策發(fā)布，意味著上海在收購庫存商品房方面開始發(fā)力，模式與其他城市相似。

2024年10月，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部曾表示，支持地方用好專項(xiàng)債收購存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)政策主要由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作。

自2024年起，全國多地開始試點(diǎn)存量商品房“收儲(chǔ)”工作，并在金融和財(cái)政政策上加大對(duì)“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系的支持力度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前全國已有超60個(gè)城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房。

從政策落地和資金到位情況來看，各項(xiàng)進(jìn)展也在加快。2024年以來，中央及監(jiān)管部門對(duì)收購存量商品房的資金支持政策持續(xù)落地，當(dāng)前各地收購存量商品房的資金來源主要包括住房租賃團(tuán)體購房貸款、保障性住房再貸款、專項(xiàng)債券等。

今年年初，國開行對(duì)外公布稱，2024年全年，國開行用好保障性住房再貸款政策，支持了多個(gè)省份收購近萬套存量商品房用作保障性住房。去年10月，財(cái)政部發(fā)聲支持專項(xiàng)債券收購存量商品房，今年5月，浙江、四川率先發(fā)行收購存量商品房的專項(xiàng)債，意味著地方收購存量商品房進(jìn)程取得了新突破，引起了市場(chǎng)關(guān)注。

從金額來看，浙江、四川兩地用于收購存量商品房的專項(xiàng)債券分別為17.5億元、1.7億元，合計(jì)發(fā)行金額19.2億元。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，此次專項(xiàng)債券發(fā)行涉及浙江省9個(gè)商品房項(xiàng)目和四川省的2個(gè)商品房項(xiàng)目，合計(jì)11個(gè)收購項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目為地方國企所有，2個(gè)為混合所有制企業(yè)項(xiàng)目，2個(gè)為民企項(xiàng)目，地方國企的項(xiàng)目是被收購的主力項(xiàng)目，其收購金額達(dá)16.5億元，占比超85%。

從收購價(jià)格來看，收購定價(jià)多通過備案價(jià)折扣的方式進(jìn)行，如浙江省嘉興市南湖區(qū)多項(xiàng)目收購價(jià)格約為備案價(jià)格的90%左右；杭州祥生銀湖新語項(xiàng)目收購房源為企業(yè)自持商品房及車位，溫州三個(gè)項(xiàng)目收購房源均為企業(yè)配建的政策性住房，因此收購價(jià)格折扣較大。

中指研究院認(rèn)為，從已發(fā)行的用于收購存量商品房的專項(xiàng)債券來看，發(fā)行利率在1.3%-2.13%之間，專項(xiàng)債券的期限分別為10年、20年、30年，是利率水平較低且期限較長的一種方式。專項(xiàng)債券一定程度上有利于疏通當(dāng)前各地收購存量商品房中的部分卡點(diǎn)問題，也有利于加快各地去庫存工作，直接改善樓市供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過地方收購存量商品房，將促進(jìn)部分房源快速消化，有助于緩解房企庫存壓力和改善現(xiàn)金流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡。