繼北京率先解決不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記難題后，上海也啟動了不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。中共上海市委金融委員會辦公室、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局、上海市規(guī)劃和自然資源局、國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局、上海市民政局及浦東新區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》，自印發(fā)之日起試行一年。珠海市也在就“不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記”進(jìn)行專題研討。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著多地陸續(xù)開展信托財(cái)產(chǎn)登記制度試點(diǎn)，未來信托財(cái)產(chǎn)管理和轉(zhuǎn)讓中可能出現(xiàn)的權(quán)屬爭議將得到有效化解，我國超過20萬億元的信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活。

通知明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點(diǎn)的適用范圍。不動產(chǎn)信托是指委托人基于對受托人的信任，依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人名義，為受益人的利益或特定目的進(jìn)行管理或處分的信托業(yè)務(wù)。不動產(chǎn)信托登記指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)委托人與受托機(jī)構(gòu)的共同申請，根據(jù)信托文件及其他申請材料，依法為信托財(cái)產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記，并將信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

適用范圍限定在上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。此外，還特別明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產(chǎn)慈善信托的適用情形。

通知還規(guī)定了開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求，明確對受托人開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、委托人運(yùn)用信托機(jī)制以及交付的不動產(chǎn)標(biāo)的的合法合規(guī)性要求。委托人在與受托機(jī)構(gòu)簽訂信托文件前應(yīng)充分了解信托機(jī)制及不動產(chǎn)信托的價值、風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范措施。委托人交付的不動產(chǎn)必須是其合法所有，可估值、可轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬清晰、狀態(tài)正常且無權(quán)利限制情形。

通知鼓勵信托機(jī)構(gòu)緊扣上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等場景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式，規(guī)范開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。信托機(jī)構(gòu)需完善不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理機(jī)制，準(zhǔn)確做好業(yè)務(wù)分類，提升受托服務(wù)能力，有效防控風(fēng)險(xiǎn)。

通知詳細(xì)規(guī)定了不動產(chǎn)信托登記的辦理流程，包括信托產(chǎn)品預(yù)登記、申請出具證明文件、辦理信托財(cái)產(chǎn)登記和反饋登記結(jié)果。同時，通知完善了其他配套機(jī)制，明確試點(diǎn)信息共享機(jī)制、司法保障、試行期限等內(nèi)容，特別是明確浦東新區(qū)利用制度優(yōu)勢支持不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)在浦東率先落地。

中國信托登記有限責(zé)任公司在監(jiān)管部門指導(dǎo)下，即日起向上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)提供不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)相關(guān)登記服務(wù)。信托登記公司正積極對接上海轄內(nèi)信托公司相關(guān)試點(diǎn)案例，爭取早日落地。

上海通過構(gòu)建“多場景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系，旨在破解不動產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)確權(quán)難這一核心問題，推動信托行業(yè)回歸本源，有效打通不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)管理的全鏈條堵點(diǎn)，有利于進(jìn)一步推進(jìn)上海全球資產(chǎn)管理中心建設(shè)。與北京相比，上海此次通知在適用范圍、辦理流程、協(xié)同機(jī)制等方面均有所創(chuàng)新。但多位行業(yè)人士和法律人士提到，該通知尚未明確稅收政策以及不動產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的非交易過戶性質(zhì)等問題。

近年來，有關(guān)部門大力推動信托財(cái)產(chǎn)登記制度的健全與完善。2023年底，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于《支持北京深化國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》的批復(fù)，原則同意《支持北京深化國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》。其中金融服務(wù)領(lǐng)域提出，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，探索建立不動產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財(cái)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制，為股權(quán)、房產(chǎn)及其他不動產(chǎn)納入信托計(jì)劃提供了有利政策支持。

2024年7月，上海市十六屆人大常委會第十四次會議審議了《上海市推進(jìn)國際金融中心建設(shè)條例（修訂草案）》，明確上海將探索以不動產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財(cái)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)登記及相關(guān)配套機(jī)制建設(shè)。2024年12月，北京金融監(jiān)管局會同市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，在全國率先打通不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記路徑。

與北京試點(diǎn)相比，上海發(fā)布的通知在辦理流程中增加了“反饋登記結(jié)果”環(huán)節(jié)，提出信托機(jī)構(gòu)完成信托財(cái)產(chǎn)登記后，在辦理信托產(chǎn)品登記時，一并提交不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的注記信托財(cái)產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證書。信托產(chǎn)品登記完成后，信托受益人可向信托登記公司申請辦理信托受益權(quán)證。

華北某信托公司慈善信托負(fù)責(zé)人表示，這次上海六大政府部門聯(lián)合出臺不動產(chǎn)信托試點(diǎn)政策，充分說明政府部門已經(jīng)認(rèn)識到信托制度在慈善、養(yǎng)老、特需等民生領(lǐng)域的重要應(yīng)用，有非常強(qiáng)的示范作用，后續(xù)或帶動類似政策在其他省市落地。

近日，珠海市不動產(chǎn)登記中心與國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局召開“不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記”專題研討會，明確珠海市不動產(chǎn)登記部門將在立法先行、技術(shù)賦能、流程規(guī)范、宣傳引導(dǎo)、試點(diǎn)推行等方面主動擔(dān)當(dāng)作為，推動不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度在珠海落地。

中國信托業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第二季度末，信托資產(chǎn)規(guī)模余額為27萬億元，信托行業(yè)已成為我國重要的金融子行業(yè)之一。但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度，不利于規(guī)范信托產(chǎn)品的信息披露，也不利于信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的認(rèn)定和信托產(chǎn)品的市場化流轉(zhuǎn)。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度的接續(xù)試行是進(jìn)一步盤活我國超過20萬億元信托資產(chǎn)邁出的重要一步。由于過去信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制缺失，信托財(cái)產(chǎn)納入信托存在制度障礙，京滬此輪出臺不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記辦法是非常重要的探索，有利于促進(jìn)以家族信托為代表的財(cái)富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動信托行業(yè)回歸本源。

但不動產(chǎn)信托登記也面臨不少挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)主要關(guān)注的是稅收優(yōu)惠的問題。北京市說財(cái)產(chǎn)登記的文件還包括契稅完稅證明，目前不清楚是委托人的完稅證明還是信托公司作為受托人的完稅證明，所以在登記環(huán)節(jié)和稅收優(yōu)惠方面還不太清晰。

值得一提的是，上海市稅務(wù)局參與了此次通知的共同發(fā)文。分析認(rèn)為，在后續(xù)試點(diǎn)過程中可以得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的更多支持。上海特別強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)涉及相關(guān)稅收的，按照相應(yīng)稅收政策辦理，說明本次試點(diǎn)考慮到了稅收政策對不動產(chǎn)信托登記的重要影響，試點(diǎn)積累的經(jīng)驗(yàn)也將為將來信托稅制的完善提供更多思路。

建議從立法層面完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度，明確信托登記的具體操作規(guī)則、程序和要求，使其與現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度有效銜接。同時，修訂信托法和不動產(chǎn)登記暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)，為不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記提供更加明確的法律依據(jù)。針對信托財(cái)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，建議出臺專門的信托稅收政策，明確信托財(cái)產(chǎn)在設(shè)立、存續(xù)和終止階段的稅收處理規(guī)則，避免重復(fù)征稅。