業(yè)內(nèi)：萬達(dá)退到懸崖邊 資產(chǎn)出售再引關(guān)注！近日，國家市場(chǎng)監(jiān)管總局披露了一則收購信息。太盟投資、高和資本、騰訊、京東、陽光人壽等共同設(shè)立合營企業(yè)，并通過該企業(yè)收購大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司持有的48家目標(biāo)公司的100%股權(quán)。這些公司是分布在39個(gè)國內(nèi)城市的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司，包括北京、上海、廣州等一線城市。媒體報(bào)道稱，此次交易金額可能達(dá)到500億元。

有分析人士指出，就資產(chǎn)體量來看，這將是繼2017年的“世紀(jì)交易”后，萬達(dá)最大規(guī)模的一次資產(chǎn)出售。去年3月，萬達(dá)還出售了旗下輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)約30%的股權(quán)，獲得600億元資金。近幾年，萬達(dá)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，出售資產(chǎn)和股權(quán)成為常態(tài)。此次大規(guī)模出售資產(chǎn)前，萬達(dá)廣場(chǎng)早已被擺上貨架。除了資產(chǎn)規(guī)模龐大外，此次交易的主導(dǎo)方仍是太盟，這引人遐想。作為亞洲知名的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，太盟投資曾多次拿下標(biāo)的公司控制權(quán)。在上一輪對(duì)萬達(dá)的投資中，太盟領(lǐng)銜的投資者團(tuán)隊(duì)獲得了新達(dá)盟約60%的股權(quán)。此次交易是否會(huì)帶來股權(quán)層面的變化，仍然值得關(guān)注。

萬達(dá)廣場(chǎng)是大連萬達(dá)集團(tuán)最核心的資產(chǎn)，目前全國已開業(yè)400多座萬達(dá)廣場(chǎng)。2016年，萬達(dá)商業(yè)從港股完成私有化，并擬登陸A股。一年后，萬達(dá)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77個(gè)酒店項(xiàng)目分別售予融創(chuàng)、富力，作價(jià)637億元。這是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)界最大的一筆交易，被稱為“世紀(jì)交易”。此次交易后，萬達(dá)對(duì)旗下的輕重資產(chǎn)進(jìn)行拆分，并推動(dòng)輕資產(chǎn)部分赴港上市。2018年初，騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東與大連萬達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，以340億元入股萬達(dá)商業(yè)。2021年，珠海萬達(dá)商管與22家投資者簽訂了股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議不僅對(duì)未來三年的業(yè)績提出硬性要求，還設(shè)置了一項(xiàng)對(duì)賭條款：萬達(dá)需在2023年底前完成上市，否則要向投資者支付股權(quán)回購款。完成這兩輪投資后，珠海萬達(dá)商管全力沖擊港股。但在多次遞表后，萬達(dá)仍未如期敲開港交所大門。按照對(duì)賭協(xié)議，萬達(dá)需要向投資者支付300億元的回購款。當(dāng)時(shí)，萬達(dá)沒有能力支付這筆款項(xiàng)。

2023年末，太盟投資與大連萬達(dá)商管宣布簽署新投資協(xié)議。太盟將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)大連萬達(dá)商管贖回后，對(duì)珠海萬達(dá)商管再投資。2024年3月，太盟投資聯(lián)合中信資本等5家投資方，聯(lián)合向新達(dá)盟投資約人民幣600億元。萬達(dá)也付出不小的代價(jià)。新投資人合計(jì)持有新達(dá)盟60%的股份，大連萬達(dá)商管的持股比例從70.15%降至40%。太盟投資合伙人兼中國區(qū)總裁黃德煒擔(dān)任新達(dá)盟董事長兼法人。

萬達(dá)很早就意識(shí)到重資產(chǎn)帶來的資金壓力，并推動(dòng)萬達(dá)廣場(chǎng)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。但其早期獲取的萬達(dá)廣場(chǎng)大多仍以重資產(chǎn)形式持有。處理這些重資產(chǎn)成為萬達(dá)近幾年的主要任務(wù)。2023年，為緩解上市未果可能帶來的資金壓力，萬達(dá)廣場(chǎng)被擺上貨架。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至今已有20多座萬達(dá)廣場(chǎng)賣出，包括陽光人壽在內(nèi)的多只保險(xiǎn)資金接手。但即使在太盟領(lǐng)銜投資者入局后，萬達(dá)的資金壓力仍未根本緩解，并不斷傳出股權(quán)遭遇凍結(jié)等消息。企查查信息顯示，今年5月8日，王健林持有的大連萬達(dá)商管3.05億人民幣股權(quán)被凍結(jié)，同時(shí)被凍結(jié)的還有股東孫喜雙持有的2.18億人民幣股權(quán)。自2024年以來，大連萬達(dá)商管共出現(xiàn)8次股權(quán)被凍結(jié)的情況。今年以來，大連萬達(dá)商管共四次成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額為1.39億元。最近的一次在5月21日，因?yàn)橐蛔诒０卜?wù)合同糾紛案件，重慶市江津區(qū)人民法院將大連萬達(dá)商管列為被執(zhí)行人，執(zhí)行金額19.87萬元。

知情人士表示，按照去年3月簽署的協(xié)議，太盟投資及新投資人主要對(duì)新達(dá)盟負(fù)責(zé)，對(duì)于大連萬達(dá)商管乃至大連萬達(dá)集團(tuán)的債務(wù)不負(fù)有償還責(zé)任。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，通過住宅銷售獲取現(xiàn)金流的渠道不再暢通。繼續(xù)出售萬達(dá)廣場(chǎng)便成為萬達(dá)最后的選擇。

此次交易仍由太盟主導(dǎo)。據(jù)報(bào)道，太盟計(jì)劃注資約50億元認(rèn)購基金次級(jí)份額，承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)并獲取超額收益；一些國有大行組成的銀團(tuán)將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集。其余四位投資者中，三位為“熟面孔”，高和資本則是首次入局。公開信息顯示，高和資本專注于一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)營。此次交易中，高和資本將參與北京、上海等項(xiàng)目的投資。分析人士指出，高和資本有望以資產(chǎn)證券化的形式參與投資，并可能介入項(xiàng)目運(yùn)營。但對(duì)于相關(guān)細(xì)節(jié)，高和方面未予回應(yīng)。

值得一提的是，在2018年初入股萬達(dá)商業(yè)的四家投資方中，融創(chuàng)、蘇寧于去年向萬達(dá)發(fā)起仲裁，要求償還投資款。萬達(dá)曾與這四家投資者簽署協(xié)議，但不含業(yè)績對(duì)賭條款，因此其仲裁至今未果。相比之下，騰訊、京東一直沒有公開表態(tài)。分析人士指出，從此次動(dòng)作來看，這兩家公司試圖通過追加投資來獲得相關(guān)收益。這筆交易后，新達(dá)盟的股權(quán)是否會(huì)發(fā)生變化也是外界關(guān)注的重點(diǎn)。在2018年和2021年的兩輪融資中，共有20多家投資人參與了對(duì)萬達(dá)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資。如今這些投資者的態(tài)度正在分化，部分投資者選擇退出或申請(qǐng)仲裁，也有投資人明確追加投資，但大部分的態(tài)度并不明朗。去年3月末，黃德煒透露，原有投資人中，多數(shù)仍愿意追加投資。這也意味著，新達(dá)盟的股權(quán)結(jié)構(gòu)可能還會(huì)繼續(xù)發(fā)生變化。一位從事大宗資產(chǎn)交易的資深人士表示，從目前披露的信息來看，此次交易僅僅涉及項(xiàng)目層面，但在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)投資收益下滑的情況下，投資者訴諸股權(quán)是順理成章的。如果這輪投資者希望入股新達(dá)盟，大連萬達(dá)商管的持股比例有進(jìn)一步被稀釋的可能。新達(dá)盟的董事會(huì)也不排除會(huì)有所調(diào)整。目前，太盟等投資人持有新達(dá)盟60%的股權(quán)，大連萬達(dá)商管持股40%。但今年3月，大連萬達(dá)商管的持股比例從40%下降至12.3%。剩余27.66%的股份被轉(zhuǎn)讓給“大連盛保企業(yè)”、“大連盛旻企業(yè)”等7家新成立公司，其持股3%-5%不等。這7家公司的股東仍為大連萬達(dá)商管，但此次分割是否在為將來的股權(quán)分配做準(zhǔn)備，有待繼續(xù)驗(yàn)證。