南京中海樓盤放水 業(yè)主中介急眼了 降價(jià)潮引發(fā)維權(quán)風(fēng)波！2025年5月，南京樓市因中海地產(chǎn)大幅降價(jià)清盤事件引發(fā)廣泛關(guān)注。位于江北核心區(qū)的中海觀江樾、仙林湖的中海觀文瀾以及江寧區(qū)的中海和山三大項(xiàng)目集體降價(jià)，最高降幅超過50%，部分房源單價(jià)甚至低于地價(jià)。

這場(chǎng)突如其來的降價(jià)讓老業(yè)主們感到震驚，有業(yè)主剛拿到房就虧損超百萬，甚至出現(xiàn)了“堵門阻止看房”的激烈維權(quán)行動(dòng)。中?！び^江樾位于南京江北核心區(qū)青奧板塊，曾以“江北核心區(qū)毛坯限價(jià)破4萬/㎡”為賣點(diǎn)，帶裝修均價(jià)高達(dá)3.6萬/㎡。三年后，該項(xiàng)目推出“清盤特惠”，單價(jià)降至2.3萬/㎡，購(gòu)房即送車位，且不分樓層、戶型，全部一口價(jià)。據(jù)銷售透露，項(xiàng)目?jī)H剩200套房源，降價(jià)后四天內(nèi)售出120套，部分房源單價(jià)甚至低于地價(jià)（樓面價(jià)2.1萬/㎡）。

這一操作直接沖擊了周邊二手房市場(chǎng)，在售二手房掛牌價(jià)普遍在2.4萬-3萬/㎡，而中海新盤價(jià)格更低，導(dǎo)致老業(yè)主掛牌房源無人問津。一位2022年以3.6萬/㎡購(gòu)入142㎡四居室的業(yè)主直言：“首付直接跌沒，現(xiàn)在把房子賣了還不夠還貸款的！”

截至5月21日，中海觀江樾共入網(wǎng)2899套，總認(rèn)購(gòu)套數(shù)157套，總成交1441套，還有1301套待售。這意味著從2022年首開至今，去化率不到五成，仍有大約45%的房源未售出。

位于棲霞區(qū)仙林湖的中海觀文瀾情況更糟。2022年開盤時(shí)，項(xiàng)目帶裝修均價(jià)3.6萬/㎡，部分戶型最高單價(jià)突破3.7萬/㎡。但截至5月21日，入網(wǎng)總套數(shù)1904套，只賣掉了666套，認(rèn)購(gòu)79套，還有1159套急尋買家，去化率只有40%。

中?！ず蜕轿挥诮瓕巺^(qū)，2022年開盤均價(jià)3萬/㎡，另有2000元/㎡裝修包。近期該項(xiàng)目推出“終極特惠”，單價(jià)降至1.7萬/㎡，且?guī)аb修交付。這一價(jià)格幾乎與地價(jià)持平（樓面價(jià)1.5萬/㎡），堪稱“割肉甩賣”。一位2022年上車的業(yè)主表示：“三年前掏空六個(gè)錢包上車，現(xiàn)在房子直接縮水近200萬，這誰能接受？”

事實(shí)上，中海觀山樾的銷售比前兩個(gè)樓盤更差。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該樓備案名為大方印象府，截至5月21日入網(wǎng)總數(shù)為1791套，總成交只有85套，認(rèn)購(gòu)中數(shù)量為零，說明這個(gè)樓盤已經(jīng)無人問津。

中海這三個(gè)樓盤都是現(xiàn)房銷售且已交付，導(dǎo)致更復(fù)雜的利益關(guān)系。此前售樓處銷售均價(jià)約在3萬多，而已經(jīng)交付的業(yè)主已經(jīng)掛出很多二手房，最低已經(jīng)掛到2.4萬多（含裝修包），實(shí)際成交價(jià)肯定會(huì)更低。因此客戶會(huì)優(yōu)先選擇二手房，畢竟都是新房，而且好的戶型和樓層都在這些二手房里。這樣一來，開發(fā)商手里的房子沒有任何價(jià)格優(yōu)勢(shì)，完成清盤更是遙遙無期。

為了拉平與該樓盤二手房的價(jià)格，開發(fā)商必須降價(jià)，而且要比二手房便宜。這樣一來，不僅讓自住業(yè)主損失慘重，也擋住了已掛牌老業(yè)主的銷路。中海的降價(jià)海報(bào)在中介圈里刷屏后，老業(yè)主坐不住了。在觀江樾項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主自發(fā)組織“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”，有人攔住小區(qū)大門，要求中介不得帶看房源；有人向住建部門投訴，稱中?！皭阂饨祪r(jià)擾亂市場(chǎng)”；甚至有業(yè)主在社交平臺(tái)發(fā)起聯(lián)名信，要求開發(fā)商“補(bǔ)償差價(jià)或退房退款”。

然而，從法律層面看，老業(yè)主的維權(quán)訴求面臨重重困境。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商有權(quán)自主定價(jià)，只要不涉及價(jià)格欺詐或虛假宣傳，降價(jià)行為并不違法。盡管法律上站不住腳，但老業(yè)主的憤怒并非毫無依據(jù)。一位維權(quán)業(yè)主表示：“我們當(dāng)初高價(jià)買房，是因?yàn)橄嘈胖泻５钠放坪蛥^(qū)域潛力?，F(xiàn)在開發(fā)商突然降價(jià)，相當(dāng)于直接否定了我們的選擇?！?/p>

對(duì)于開發(fā)商來說，樓盤賣不出去，每天的損失比業(yè)主的損失更為巨大。一位南京房企高管透露：“中海在南京的這幾個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)高、周期長(zhǎng)，現(xiàn)在市場(chǎng)下行，只能降價(jià)換現(xiàn)金流。否則，拖得越久，虧損越大?！睋?jù)公開數(shù)據(jù)，觀江樾、觀文瀾、和山三大項(xiàng)目開盤大約都在2022年前后，均已超三年，至今仍未清盤，而且去化率都不到五成。再這樣拖下去，隨著二手房的不斷上市，售樓處已經(jīng)徹底沒法跟二手房東競(jìng)爭(zhēng)。

此外，中海項(xiàng)目還面臨競(jìng)品擠壓。以觀江樾為例，江北核心區(qū)新規(guī)后出讓的地塊，容積率更低、產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力，而中海項(xiàng)目因規(guī)劃滯后，購(gòu)房者關(guān)注度下滑。由于傳統(tǒng)的剛需住宅幾乎全部集中在二手房市場(chǎng)，各地新拍土地在容積率和戶型、面積上都更加放松，未來好房子會(huì)越來越多，以前的中低端樓盤喪失競(jìng)爭(zhēng)力。

有分析認(rèn)為，中海南京降價(jià)還與“現(xiàn)房銷售”政策有關(guān)。2024年底，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有力有序推行現(xiàn)房銷售”，并列為2025年重點(diǎn)工作。中?？赡芤驌?dān)心后續(xù)現(xiàn)房銷售政策帶來的資金壓力，選擇提前降價(jià)清盤。

對(duì)于開發(fā)商的降價(jià)行為，政府方面的態(tài)度似乎也開始發(fā)生變化。往年也有樓盤降價(jià)，政府部門立刻就會(huì)想辦法叫停。但近兩年樓盤降價(jià)已是普遍現(xiàn)象，政府也不再阻止。因?yàn)橐郧敖祪r(jià)是小范圍現(xiàn)象，政府還好控制?，F(xiàn)在新房滯銷嚴(yán)重，開發(fā)商資金鏈斷裂比比皆是，如果還不許他們降價(jià)，那么就會(huì)把開發(fā)商逼死，最后連交付都成問題，后果會(huì)更加嚴(yán)重。

就這次南京中海降價(jià)事件看，雖然眾多業(yè)主維權(quán)、網(wǎng)上發(fā)帖聲援，但并沒有看到政府部門公開介入。截至目前當(dāng)?shù)卣]有叫停降價(jià)，但開發(fā)商不再大范圍宣傳，優(yōu)惠政策并未收回，簡(jiǎn)單說就是只做不說。

對(duì)于老業(yè)主而言，維權(quán)雖難，但需理性；對(duì)于開發(fā)商而言，降價(jià)雖痛，但需生存；對(duì)于市場(chǎng)而言，調(diào)整雖苦，但需回歸理性?；蛟S，只有當(dāng)供需平衡、信心恢復(fù)，樓市才能真正走出寒冬。