在退房與退市壓力之下，中交地產(chǎn)發(fā)布了2024年度財(cái)務(wù)報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元，同比上年調(diào)整后收入減少44.59%，歸母凈虧損為51.79億元，大幅減少221.44%。

雖然業(yè)績表現(xiàn)并不算理想，但資本市場(chǎng)早有預(yù)期。

一方面，過去一年，雖政策端不斷傳出利好消息，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)仍舊面臨挑戰(zhàn)，行業(yè)仍舊處于筑底回穩(wěn)的階段；另一方面，業(yè)績下滑、利潤虧損已然成為房企的常態(tài)，從目前已經(jīng)發(fā)布財(cái)報(bào)的企業(yè)當(dāng)中，近八成房企出現(xiàn)虧損。

不過，根據(jù)交易所的上市規(guī)則，此次財(cái)報(bào)過后，中交地產(chǎn)將“披星戴帽”，被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，即股票簡稱被冠上“*ST”前綴。

陷入一片混沌的中交地產(chǎn)，又將歸于何處？

業(yè)績解析

中交地產(chǎn)這份成績單早在預(yù)料之中。

數(shù)據(jù)顯示，該公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元，同比減少44.59%，歸母凈虧損為51.79億元，扣非凈虧損為53.22億元。

針對(duì)業(yè)績虧損，中交地產(chǎn)表示，其一，因公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交付排期不同，本期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較上年同期有所減少，同時(shí)在市場(chǎng)競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調(diào)整銷售策略，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)交付項(xiàng)目的毛利率同比有所下降。

其二，隨著竣備的房地產(chǎn)項(xiàng)目增加，公司費(fèi)用化利息增加，本期財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年同期有所上升。

其三，報(bào)告期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，公司按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)存貨減值進(jìn)行初步測(cè)試，基于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)存在減值跡象的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值損失。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)，中交地產(chǎn)合并計(jì)提減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)共41.82億元，加上本期轉(zhuǎn)回與轉(zhuǎn)核銷金額，期末計(jì)提減值金額共計(jì)73億元，其中應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備12.87億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備58.88億元。

回看過去一年，房地產(chǎn)開發(fā)仍舊在中交地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)當(dāng)中占據(jù)主要地位。

數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入171.81億元，同比下降46.69%，這一業(yè)務(wù)收入占總收入的比重為93.87%。

值得注意的是，于2021年、2022年及2023年，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售收入占比分別為99.33%、99.54%、99.27%。

對(duì)比之下，2024年，該公司房地產(chǎn)銷售收入占比有所減少，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)變。

不過，從盈利水平方面看，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售毛利率在所有業(yè)務(wù)當(dāng)中為最低值，僅6.45%，較上年同期減少3.78個(gè)百分點(diǎn)。其中，華東、西南兩地區(qū)的經(jīng)營毛利率均為負(fù)值，分別為-3.89%、-8.16%，說明中交地產(chǎn)在這些地區(qū)的開發(fā)業(yè)務(wù)處于虧損狀態(tài)。

面對(duì)區(qū)域間表現(xiàn)的差異，中交地產(chǎn)也曾著手調(diào)整。2024年2月，為優(yōu)化管理效率，更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化，該公司進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，撤銷了原有的區(qū)域公司，將管理模式從“總部—區(qū)域—總部”三級(jí)調(diào)整為“總部—城市”兩級(jí)管控模式。

但調(diào)整并非立竿見影，成效幾何或許還需一段時(shí)日方可見證。

銷售表現(xiàn)方面，2024年全年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售面積為85.32萬平方米，較上年同期降低52.51%，全口徑銷售金額為156.43億元，較上年同期降低58.13%，銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%；

權(quán)益銷售方面，該公司年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額105.11億元，較上年同期降低61.58%，銷售回款188.13億元，較上年同期降低42.78%。

投拓方面，2024年中交地產(chǎn)延續(xù)了此前的謹(jǐn)慎策略，并未在公開市場(chǎng)新增土地。截止報(bào)告期末，該公司持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117個(gè)，土地總面積1045萬平方米，在建及待建面積771萬平方米。

雖在投拓端并未花費(fèi)大量資金，但由于債務(wù)臨期，中交地產(chǎn)資金仍舊緊張，2024年在融資端仍舊表現(xiàn)積極。

年內(nèi)，該公司的融資途徑包括括銀行貸款、債券、信托融資、控股股東方借款，以及其他融資途徑，平均融資成本介于0-8.4%。

截至2024年末，中交地產(chǎn)融資總額共計(jì)576.44億元。其中，銀行貸款仍舊是融資的主要來源，年內(nèi)貸款227.47億元，其次為控股股東方借款，達(dá)到161.01億元。

此外，報(bào)告期內(nèi)，該公司依托債券融資117億元，信托融資6.04億元，其他融資64.92億元。

期限結(jié)構(gòu)方面，一年內(nèi)到期的融資231.79億元，一至兩年到期的金額為236.55億元，兩至三年到期的75.85億元，三年以上32.35億元。

換而言之，中交地產(chǎn)兩年內(nèi)到期債務(wù)占比高達(dá)81.25%，而年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為75.51億元，償債壓力仍不容小覷。

退房賬單

曾經(jīng)喊出千億目標(biāo)與央企前三的中交地產(chǎn)，在今年年初宣布“退房”。

彼時(shí)，該公司公告稱，目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃；通過交易，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出。交易完成之后，將聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

從最新發(fā)布的財(cái)報(bào)來看，除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)旗下還擁有房產(chǎn)租賃和物業(yè)管理，等業(yè)務(wù)不過，這類業(yè)務(wù)于中交地產(chǎn)總營收當(dāng)中占比仍較小。

其中，房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)方面，與此前無異，該公司旗下僅有四項(xiàng)物業(yè)可供租賃，涉及工業(yè)廠房及宿舍、商業(yè)、寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài)，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目分別為深圳百門前工業(yè)區(qū)、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心。

于2024年，上述4個(gè)項(xiàng)目平均出租率為90.32%、60.2%、97.42%、98%，而上年為84.26%、60.8%、100%、63%。

綜合來看，中交地產(chǎn)所持四個(gè)租賃業(yè)務(wù)整體表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)。

2024年，該公司實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)租賃收入1.72億元，同比增長64.48%，占總營收的比重也從上年同期0.32%增長至0.94%，這一業(yè)務(wù)的毛利率為58.97%。

相比之下，代建業(yè)務(wù)卻出現(xiàn)了一定的降幅。該公司在財(cái)報(bào)當(dāng)中透露，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)代建項(xiàng)目管理費(fèi)收入0.58億元，同比減少18.42%。

至于物業(yè)管理業(yè)務(wù)，期內(nèi)，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入共計(jì)7.28億元，同比大增56.82%，占總營收的3.98%，提升2.61個(gè)百分點(diǎn)。

這一業(yè)務(wù)的大增，主要源自中交地產(chǎn)收購了物業(yè)公司。

去年9月，中交地產(chǎn)宣布，以現(xiàn)金方式收購中交集團(tuán)及其下屬子公司地產(chǎn)集團(tuán)、中交一公局及中交投資分別持有的中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司10%、51%、24%及15%股權(quán)。

收購?fù)瓿珊?，中交地產(chǎn)將取得中交服務(wù)100%股權(quán)，同時(shí)新增物業(yè)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。

因這筆“巨額”投入，過去一年，中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)新拓展物業(yè)面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米。在管業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，也在一定程度帶動(dòng)了業(yè)績的提升。

不過，數(shù)據(jù)顯示，2024年，該公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率僅為16.23%，同比減少7.14個(gè)百分點(diǎn)；換而言之，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的中交地產(chǎn)也許需要進(jìn)一步提升物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率，后續(xù)才有望達(dá)到增收增利的局面。

綜合本次收購，資本市場(chǎng)認(rèn)為，中交地產(chǎn)宣布退房，或有意實(shí)現(xiàn)中交服務(wù)“借殼上市”。

但現(xiàn)階段對(duì)中交地產(chǎn)而言，最重要的動(dòng)作或許是“保殼”。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)為1076.98億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-35.79億元。

根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》第9.3.1條第（二）項(xiàng)規(guī)定，公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)為負(fù)值，其股票交易將被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

在披露財(cái)報(bào)的當(dāng)日，中交地產(chǎn)發(fā)布另一則公告稱，該公司將于4月15日停牌一日，且于4月16日開始實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，公司股票簡稱由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”。