北京二環(huán)內(nèi)將迎來新項目，北京大吉巷或?qū)⒊蔀樾碌貥恕?月17日，北京商報記者走訪大吉巷看到，目前項目外立面已基本建造完成，正在進行內(nèi)部裝修。據(jù)項目相關負責人介紹，項目招商率已達85%，以“博物館+商業(yè)”為項目主要特色。作為中海環(huán)宇商業(yè)自持的重資產(chǎn)項目，北京大吉巷是其“巷”系產(chǎn)品線的首個商業(yè)項目，也是其在北京的首個高端商業(yè)項目。在業(yè)內(nèi)人士看來，北京大吉巷想要憑借高端商業(yè)在北京市場中占有一席，需著重思考如何形成具有獨特的自身商業(yè)模式從而針對區(qū)域客群進行覆蓋面擴大。

圖片來源：企業(yè)提供

預計4月開業(yè)

城市更新項目的看點轉(zhuǎn)移至西城區(qū)騾馬市大街，中海商業(yè)的新項目——北京大吉巷目前外立面已經(jīng)基本建造完成，正進入內(nèi)部裝修階段，該項目預計將在今年4月正式對外營業(yè)。

北京商報記者獲悉，北京大吉巷由商業(yè)、商辦、文保以及公園四部分組成。文保區(qū)是北京大吉巷具有“非標”特色的重要組成部分，有1處為北京市級（省級）文物康有為故居，另外3處是普查登記在冊的文物，分別是米市胡同29號院樓房、《每周評論》舊址以及觀音院過街樓。

據(jù)北京中海大吉巷項目相關負責人高洋介紹，在文保區(qū)內(nèi)有6個院落被打造成為博物館，供消費者免費參觀游覽?！安┪镳^+商業(yè)”的模式使得北京大吉巷成為西城區(qū)的特色商業(yè)項目，北京大吉巷也將打造成為合院式街區(qū)商業(yè)。目前，北京大吉巷定位“城市文化會客廳”，總體量共36萬平方米，其中商業(yè)面積8萬平方米，城市森林綠地1.2萬平方米。

當下，北京大吉巷的招商已初具雛形。高洋表示，北京大吉巷的品牌招商率已達85%，項目總覆蓋地上一層及地下兩層，餐飲業(yè)態(tài)成為項目主營業(yè)態(tài)，占比可達60%，零售業(yè)態(tài)占比25%，配套商業(yè)占比15%，預計將引入130余個品牌。其中非遺藝術品零售空間結合中式米其林茶點“諸如是”全國首店、“瑅瑚小館”全國首店、賞味貴州酸湯牛肉火鍋“山夏間”北京首店、黑珍珠“有雲(yún)”北京首店等首店品牌被確定引入。

布局高端商業(yè)

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雖尚未公布具體的零售品牌，但從引入的餐飲品牌來看，不難發(fā)現(xiàn)北京大吉巷的定位頗為高端，餐飲品牌有雲(yún)、諸如是等多為黑珍珠或米其林餐廳，山夏間以及有雲(yún)的客單價多在200—300元，且在品牌層級上多為各類首店。對此高洋直言，北京大吉巷周邊多為高質(zhì)量的寫字樓，擁有較為豐富的辦公群體以及住宅客群，且項目周邊并未有豐富的商業(yè)配套。從項目引入的品牌來看，北京大吉巷在一定意義上可以稱得上是中海環(huán)宇商業(yè)旗下的高端產(chǎn)品。

高端商業(yè)項目需要有購買力的客群。從地理位置上看，北京大吉巷是地鐵4、7號線地鐵上蓋項目，5公里范圍內(nèi)覆蓋金融街、西單、王府井、崇文門等多個商圈。周邊擁有中國聯(lián)通、中國太平金融中心、國家新聞出版署等多座寫字樓。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京大吉巷5公里范圍內(nèi)擁有325萬的辦公人口、超過479萬的居住人口以及266家上市企業(yè)，周邊住宅的均價在13.8萬左右。

對于北京大吉巷的高端化定位，中國城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務副院長袁帥直言，北京大吉巷“博物館+商業(yè)”的模式于北京商業(yè)而言較為特色，也與周邊目標消費群體的消費能力相吻合。但北京大吉巷能否稱得上高端商業(yè)項目，還要看項目在零售、生活配套等各方面業(yè)態(tài)的招商能力。

值得注意的是，北京大吉巷是中海環(huán)宇商業(yè)的首個“巷”系列產(chǎn)品，是中海集團自持的重資產(chǎn)項目。除卻北京大吉巷，中海集團在北京還有安貞門環(huán)宇薈、石景山環(huán)宇薈以及瀛海環(huán)宇坊等商業(yè)項目。其中，環(huán)宇薈更針對商務白領配套，屬于社交屬性購物中心；環(huán)宇坊則更注重于社區(qū)商業(yè)配套，定位為家庭型購物中心。北京大吉巷是中海集團在京的首個“非標”商業(yè)項目。

發(fā)力個性化消費

2024年6月，西城區(qū)陶然亭地區(qū)發(fā)布《建設“美好陶然”三年行動計劃（2024年—2026年）》指出，以大吉歷史文化集聚區(qū)、陶然亭公園、北昆國際文化藝術中心、湖廣會館四個文化陣地，帶動周邊文娛業(yè)態(tài)、消費體驗升級和文商旅融合發(fā)展。活化利用《每周評論》舊址、康有為故居等，形成特色文化消費場景。

結合周邊區(qū)位特色，袁帥直言，北京大吉巷需進一步強化項目的特色與差異化，不僅限于餐飲領域，還應拓展至零售、娛樂、文化等多個業(yè)態(tài)，形成多元化的消費體驗。作為定位高端的商業(yè)項目，北京大吉巷在品牌層次方面難同北京SKP、三里屯太古里、國貿(mào)商城相比，但可以根據(jù)項目獨特的區(qū)位屬性，發(fā)力個性化消費，滿足周邊客群對高品質(zhì)生活的追求。

誠然，隨著北京商業(yè)的快速發(fā)展，高端商業(yè)項目當下已經(jīng)形成了自己獨特的競爭優(yōu)勢。其中，國貿(mào)商城擁有更多的高端生活品牌，引入高端珍珠品牌御木本、全國首家阿瑪尼咖啡、BIRKENSTOCK勃肯等品牌，在餐飲方面引入莉莉海棠、蟹仙畫苑等品牌；北京SKP更注重品牌的多元化，通過引入不同層次的品牌擴大客群覆蓋范圍，聯(lián)同SKP-S進行雙館聯(lián)動，引入昂跑等運動品牌豐富品牌矩陣；三里屯太古里北區(qū)也將引入蒂芙尼、LV路易威登和DIOR迪奧的獨棟門店，首店、旗艦店標簽明顯。

可見，北京大吉巷想要在高端商業(yè)中突圍，仍需尋找自己差異化的特點。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜直言，未來北京大吉巷可以通過引入更多的個性化品牌和小眾潮流品牌，進一步挖掘和利用區(qū)域內(nèi)的文化資源，提升項目的文化內(nèi)涵和吸引力。