近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，其中提到要更好滿足住房消費(fèi)需求，包括適時(shí)降低住房公積金貸款利率和擴(kuò)大住房公積金使用范圍。此前的政府工作報(bào)告也提出要大力提振消費(fèi)，實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)，樓市成為最受關(guān)注的領(lǐng)域之一。

去年以來(lái)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)一步下行，商貸利率與公積金貸款利率之間的利差不斷收窄，部分地區(qū)一度出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，引起市場(chǎng)對(duì)公積金貸款利率或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)的猜測(cè)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若公積金貸款利率調(diào)降落地，一方面將進(jìn)一步為購(gòu)房者減負(fù)；另一方面能夠釋放積極信號(hào)，提升市場(chǎng)信心。

《方案》在“大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)”中提到，更好滿足住房消費(fèi)需求，適時(shí)降低住房公積金貸款利率。當(dāng)前我國(guó)5年以上公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%，處于歷史低位。自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR以來(lái)，5年期以上LPR已從4.85%降至3.6%，累計(jì)調(diào)降125BP；同期，5年以上公積金貸款利率僅調(diào)降2次合計(jì)40BP。在此期間，央行多次放松商貸利率下限直至取消，各城市的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)加點(diǎn)數(shù)普遍有不同程度的下降。尤其是去年LPR先后3次下行之后，越來(lái)越多的城市房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”，與公積金貸款利率利差進(jìn)一步收窄至10BP甚至以下，來(lái)到歷史低位。個(gè)別城市甚至出現(xiàn)商貸利率與公積金貸款利率倒掛的現(xiàn)象，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

以廣州為例，去年四季度，在10月5年期以上LPR報(bào)價(jià)下降25BP至3.6%之后，當(dāng)?shù)囟嗉疑虡I(yè)銀行跟隨調(diào)整后的房貸利率最低低至2.6%，較公積金貸款利率（首套房）低了25BP。隨后不久，當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房貸利率被要求不得低于3%，部分銀行陸續(xù)對(duì)商貸利率進(jìn)行逆向調(diào)升?；诠e金貸款低利率、普惠性等特點(diǎn)和功能定位，不少市場(chǎng)人士預(yù)期并呼吁公積金貸款利率下調(diào)。有分析認(rèn)為，公積金貸款利率下調(diào)，除了減負(fù)作用，會(huì)進(jìn)一步釋放出積極信號(hào)提振市場(chǎng)信心，也有望為商貸利率的下調(diào)釋放一定空間。

華泰證券報(bào)告認(rèn)為，較窄的利差對(duì)商貸利率進(jìn)一步下行形成門檻，這也是2024年四季度以來(lái)房貸利率下調(diào)速度減緩，甚至部分城市首套房貸利率有所反彈的原因。降低公積金貸款利率有望打開(kāi)商貸利率下行空間，進(jìn)一步支持住房消費(fèi)需求。不過(guò)，招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任董希淼表示，公積金貸款利率只是一個(gè)參照系，商貸利率調(diào)整并不與其掛鉤，此前個(gè)別城市逆向調(diào)升商貸利率的根本原因是商貸本身出現(xiàn)了“超調(diào)”。

事實(shí)上，此輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以來(lái)，住房公積金貸款政策調(diào)整是各大城市樓市政策優(yōu)化的重要方向，目前仍在持續(xù)。去年5月，央行宣布自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，2024年5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，根據(jù)借款合同約定自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。目前，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市在內(nèi)的各地均已跟進(jìn)落實(shí)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來(lái)各地有約90城（區(qū)）出臺(tái)政策約130條，其中針對(duì)公積金貸款政策的優(yōu)化約50條，主要方向?yàn)榻档褪滋住⒍追抗e金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)還款期限、優(yōu)化商轉(zhuǎn)公等。

就在3月16日，深圳再度優(yōu)化公積金政策，將家庭最高額度提高至110萬(wàn)元，購(gòu)買首套最高額度可上浮40%、多孩家庭可上浮50%，購(gòu)買保障性住房可上浮20%，合計(jì)可上浮110%。若購(gòu)房的多孩家庭符合上述條件，貸款額度可提升至231萬(wàn)元。同時(shí)，購(gòu)買二套首付比例下調(diào)至20%。此前的2月，大連也針對(duì)符合條件的碩士研究生和多孩家庭推出貸款額度上浮政策。貸款額度的大幅提升，能較大幅度降低符合條件的購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)于市場(chǎng)活躍度的提振有著積極作用。

《方案》還提到，要擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。住房公積金“既提又貸”早在2024年于部分省市如四川樂(lè)山、遼寧沈陽(yáng)、江西南昌等開(kāi)始試點(diǎn)并推廣，從這些地方的試點(diǎn)效果來(lái)看，主要體現(xiàn)了緩解居民購(gòu)房資金壓力、激活市場(chǎng)需求等意義，通過(guò)降低購(gòu)房門檻，助力剛需以及改善需求釋放。從《方案》此次提法看，未來(lái)有望從地方試點(diǎn)轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性優(yōu)化，向更多城市推廣。預(yù)計(jì)接下來(lái)更多城市或?qū)奶嵘e金貸款額度、提取公積金作為首付等方面加快跟進(jìn)落實(shí)。