誰推動(dòng)了物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮！江蘇省句容市近期出臺(tái)了一項(xiàng)關(guān)于空置房物業(yè)費(fèi)打折的新規(guī)，規(guī)定房子空置6個(gè)月后，物業(yè)費(fèi)可以打7折。這一政策引發(fā)了廣泛關(guān)注。不僅句容，江蘇省內(nèi)的鎮(zhèn)江、無錫、宿遷、揚(yáng)州、常州等地也出臺(tái)了類似規(guī)定。

近一年多來，全國多個(gè)城市出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，降幅甚至高達(dá)50%。例如，甘肅省蘭州新區(qū)去年6月推出政策，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，其物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。此外，許多城市的現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)也在下降。以重慶為例，自去年6月1日起，中心城區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行后，多家物業(yè)公司主動(dòng)降低物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)的下降讓業(yè)主們感到高興，同時(shí)也可能引發(fā)整個(gè)行業(yè)的價(jià)格調(diào)整連鎖反應(yīng)。業(yè)主們希望這次降價(jià)潮能增強(qiáng)他們在物業(yè)管理中的話語權(quán)，促使物業(yè)公司提升服務(wù)和管理水平。然而，這種變革是否能夠?qū)崿F(xiàn)仍需觀察。

事實(shí)上，從2024年下半年起，這場“物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮”席卷了重慶、武漢、青島等多個(gè)城市，數(shù)百個(gè)小區(qū)的業(yè)主紛紛申請(qǐng)降低物業(yè)費(fèi)。以武漢江山如畫八期為例，調(diào)價(jià)前物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米/月，一次性繳納全年物業(yè)費(fèi)可享受八折優(yōu)惠即2.4元/平方米/月。如今一次性繳納全年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主按優(yōu)惠價(jià)1.6元/平方米/月收取，按月繳納則按2元/平方米/月收取。若按每戶100平方米計(jì)算，每年可節(jié)約物業(yè)費(fèi)近1000元。

物業(yè)費(fèi)下降雖然使業(yè)主受益，但物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費(fèi)并非單純?yōu)榱司徑鈽I(yè)主的壓力。一方面，這是受政策壓力驅(qū)使，另一方面也是市場因素所致。短期內(nèi)物業(yè)公司的收入會(huì)受到影響，但從長遠(yuǎn)來看，降價(jià)潮有助于促進(jìn)房地產(chǎn)交易和費(fèi)用收取。近年來，全國物業(yè)公司普遍面臨收繳率下降的問題，尤其是老舊小區(qū)及空置房業(yè)主不愿意繳費(fèi)。此次降價(jià)潮有助于提升物業(yè)公司的收繳率和部分營收。

物業(yè)費(fèi)降低還吸引了購房者，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行的環(huán)境中，物業(yè)費(fèi)成為購房決策的重要因素之一。對(duì)于暫時(shí)不住的業(yè)主，空置房物業(yè)費(fèi)下降一半更具吸引力。在這波降價(jià)潮中，許多物業(yè)公司尤其是上市頭部物企并不虧本，反而通過提升業(yè)主好感度和收繳率獲得了收益。然而，一些新樓盤的物業(yè)費(fèi)仍在上漲。例如，北京保利建工·星宸和煦的物業(yè)費(fèi)定在5.75元/平米/月，而同一板塊的和光瑞府在2022年開盤時(shí)定價(jià)為5.6元/平米/月。

價(jià)格戰(zhàn)的出現(xiàn)預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)正在走向變革。隨著房地產(chǎn)市場的低迷和需求飽和，傳統(tǒng)依賴高房價(jià)和高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤的方式面臨挑戰(zhàn)。盡管目前物業(yè)費(fèi)降價(jià)只是區(qū)域性現(xiàn)象，但也反映了物業(yè)公司面臨的變革壓力。物業(yè)公司希望通過降價(jià)提升服務(wù)質(zhì)量，但這需要一個(gè)漫長的過程。目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀表明，改變過去數(shù)十年存在的問題并不容易。

受上游房地產(chǎn)影響，物業(yè)公司高增長時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。2023年，上市物企營業(yè)收入總值為2784.40億元，同比增長14.34%，增速較上一年同期下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。從盈利表現(xiàn)來看，2023年物管行業(yè)整體增收不增利，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)虧損。在這種情況下，物業(yè)公司能否真正改善服務(wù)是一個(gè)問題。此外，增值服務(wù)雖有增長，但尚未形成清晰的商業(yè)模式，這使得靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺錢變得更加困難。

在中國，物業(yè)管理行業(yè)集中度非常低，格局高度分散。這意味著頭部物企的引領(lǐng)作用難以發(fā)揮。長期以來，物業(yè)與房地產(chǎn)綁定緊密，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)備受詬病。如今，減少與地產(chǎn)母公司的關(guān)聯(lián)成為眾多物業(yè)企業(yè)的一致策略。盡管第三方項(xiàng)目的增加有利于物業(yè)公司走向獨(dú)立，但這并不意味著完全獨(dú)立。物業(yè)管理本質(zhì)上屬于民生服務(wù)，如果物業(yè)公司的業(yè)務(wù)能從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型到社區(qū)增值服務(wù)為主，或許才能擺脫房地產(chǎn)持續(xù)低迷帶來的影響，實(shí)現(xiàn)真正的獨(dú)立發(fā)展。