老舊小區(qū)改造后能升值嗎多重因素決定增值空間

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2025-03-14 08:29:20 老郭侃大山

老舊小區(qū)改造后能升值嗎！2025年，全國超過22萬個在2000年前建成的老舊小區(qū)被納入改造計劃，包括基礎設施更新、加裝電梯和環(huán)境整治等內容。政策強調“以改為主”，拆遷比例嚴格控制在20%以內，貨幣化安置也受到限制。改造后，部分小區(qū)房價出現(xiàn)小幅上漲，但市場對此看法不一：有人認為老舊房屋將變得搶手，也有人質疑這只是表面功夫。

老舊小區(qū)改造確實能改善居住品質，但升值空間取決于多種因素。地段是決定基礎價值的關鍵，位于城市核心區(qū)域的老小區(qū)因交通便利、配套成熟而具有更大潛力。例如，泉州豐澤區(qū)改造后的小區(qū)因地段優(yōu)勢吸引了年輕租客，租金上漲了15%-20%；北京二環(huán)內加裝電梯的老小區(qū)房價漲幅達到了30%。然而，偏遠地區(qū)的老小區(qū)即使經(jīng)過改造，升值空間依然有限。

改造內容同樣影響溢價能力。如果改造僅停留在“刷墻、種樹”等表面工程，對房價的影響不大。但如果涉及核心功能提升，如加裝電梯、車位擴容或引入養(yǎng)老托育設施，則可能顯著增值。安徽桐城某小區(qū)改造后增設充電樁和健身場所，二手房掛牌價較改造前上漲了25%。不過，房屋結構老化和戶型落后等問題難以根治，可能成為升值的瓶頸。

住建部明確表示拆遷比例不超過20%，并且居民需要承擔部分費用。2025年全國改造預算為332億元，遠低于2015年貨幣化安置的資金規(guī)模，這使得房價暴漲缺乏支撐。杭州某中介直言：“現(xiàn)在推銷‘老破小’拆遷概念就是在割韭菜?！?/p>

市場分化加劇，購房者需理性選擇。對于剛需來說，核心區(qū)改造后的老小區(qū)性價比較高，適合入手；但追求品質的改善型買家更傾向于次新房或新建大平層。成都一位購房者提到：“老小區(qū)改造后環(huán)境變好，但戶型還是十年前的樣子，住起來不舒服。”

老舊小區(qū)改造本質上是一項民生工程，并非刺激房價的工具。未來，位于核心地段、改造力度大且配套設施完善的小區(qū)可能會實現(xiàn)5%-30%的增值，但普漲時代已經(jīng)結束。持有老舊房產(chǎn)的居民應評估地段、改造計劃和個人需求，做出理性決策；購房者則應摒棄投機思維，優(yōu)先選擇真正滿足居住需求的房子。

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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